Бизнес идеи на первом этаже жилого дома

Какой малый бизнес открыть в спальном районе?

Запуск малого бизнеса станет отличной идеей для тех, у кого нет инвестиций на открытие крупного дела – производственного предприятия, торгового центра или кафе. Практика показывает, что даже небольшой магазинчик, если выбрать удачное его расположение, может приносить стабильно высокие доходы. А с развитием дела можно задуматься и о его расширении. Поскольку спальные районы имеют свои особенности, открывая здесь магазин или цент услуг, придется учитывать многие нюансы. Но дело первостепенной важности – решить, какой бизнес открыть в спальном районе. Все дальнейшие проблемы (регистрация, закупки и реклама) будут решаться стандартно – практически никаких отличий с бизнесом в центре города.

В каждом городе есть целые районы, густо застроенные домами. Такое место может стать неплохим источником прибыли! Главное преимущество – относительно невысокие затраты на запуск дела.

Так как построить малый бизнес в спальном районе? что здесь предстоит учесть начинающему предпринимателю?

Специфика бизнеса в спальных районах

Несмотря на то что деловая активность в спальном районе значительно ниже, чем в центре города, это не помешает организовать здесь прибыльный бизнес. Как показывает практика, тут «приживется» практически любое направление, если понять, что именно будет интересно людям в конкретном месте.

Особенно привлекательна эта сфера тем, что предпринимателям здесь не нужно особенно задумываться о том, как раскрутить магазин в спальном районе – просто продавайте качественный товар или оказывайте качественную услугу. К хорошему продавцу, особенно – если он ведет дело в двух шагах от дома, покупатели обязательно придут еще раз!

Раздумывая над тем, какой бизнес актуален в спальном районе, стоит учитывать некоторую специфику этого направления:

• В магазины формата «за углом» не ходят за крупными покупками – предпочтение отдается большим супермаркетам. Максимум, что покупают в местных магазинчиках – продукты для ужина на скорую руку, что-нибудь к завтраку, предметы первой необходимости. Именно это стоит учитывать, продумывая ассортимент торговой точки.
• Основной поток людей будет наблюдаться по утрам и вечерам. А значит – стоит приноровиться к такому «ритму», открывая магазин пораньше и закрывая его позже.
• Люди в районе знают друг друга (пусть не поименно, но в лицо – точно), в том числе – продавцов. Лучше сразу потратьте время на найм опытного коллектива продавцов. Доброжелательность к клиентам, честность – вот основные критерии.

Вне зависимости от того, чем торговать планирует предприниматель, в спальном районе можно вести бизнес:

• В отдельно стоящем здании. В этом случае бизнесмена ждут дополнительные траты на покупку или строительство павильона.
• На первых этажах жилых домов. Оптимальный вариант – аренда недорогая, есть возможность заинтересовать продукцией или услугами жителей конкретного дома.

Рекомендуем эти статьи:

Мобильный кислородный бар — есть ли перспективы у такого бизнеса?

Какой бизнес запустить?

Перед тем как окончательно решить, какой магазин открыть в спальном районе, неплохо было бы провести небольшие маркетинговые исследования.

Учтите при анализе «обстановки» следующие моменты:

• Какие магазины или центры услуг уже есть в округе?
• Много ли детей и молодежи в конкретном районе?
• За какими товарами или услугами жители вынуждены далеко ехать?

Проанализировав все нюансы, можно выбрать направление будущего бизнеса.

Так что открыть в спальном районе?

• продуктовый магазин,
• магазин хозтоваров,
• цветочный павильон,
• мастерская по ремонт обуви,
• мастерская по ремонту одежды,
• мастерская по ремонту бытовой техники,
• парикмахерская,
• продажа разливного пива.

Магазины по продаже одежды и техники лишь в редких случаях оправдывают надежды предпринимателя. Дело в том, что за покупками такого рода люди предпочитают ездить в крупные торговые центры, чтобы видеть перед глазами широкий ассортимент продукции.

Именно продуктовый магазин – «лидер» по прибылям в спальных районов. Уставшие люди, идущие поздно вечером с работы, мамы с детьми, пенсионеры – не у каждого получается каждый день ездить в супермаркет для покупки всего необходимого. А потому, составляя список продуктов для продажи, учитывайте этот факт.

В ассортименте обязательно должны быть:

• хлеб,
• крупы и макаронные изделия,
• молочные продукты, чай и кофе,
• сладости.

Рассматривая идеи для бизнеса в спальном районе города в продуктовой сфере, обратите внимание на кондитерские магазинчики. Этот формат чрезвычайно востребован среди населения. И чтобы побаловать себя вкусностями, многие каждый день после работы заходят в кондитерский павильон.

Хозяйственный магазин, или магазин сантехники, будет востребован не хуже, чем продуктовый. И пусть средний чек покупок, в данном случае, будет ниже, клиентов будет достаточно для получения стабильно высокой прибыли.

Многие направления, пусть и славятся высоким спросом, будут носить сезонный характер. Взять в пример тот же магазин разливного пива – основные доходы будут приходиться на весну-лету. А вот зимой надеяться на высокие доходы не стоит. Решили открыть павильон именно по продаже разливного пива? Не помешает дополнить ассортимент и другими разливными напитками – лимонадом и квасом. Цветочный бизнес будет приносить доход только в праздники. Но буквально за пару дней, если вокруг нет конкурентов, можно наработать себе годовую зарплату.

Обладая определенными навыками, откройте мастерскую. Ателье по пошиву и ремонту одежды, фирмы по ремонту техники и телефонов – все это очень популярно в жилых микрорайонах.

Детский магазин запускайте только в том случае, если до ближайшего торгового центра ехать очень далеко. Эта индустрия сегодня активно развивается, и клиенты предпочитают закупать детишкам одежду «оптом». Да и выбор игрушек в крупных магазинах значительно шире.

Открываете магазин в жилом доме – приготовьтесь к трудностям

Магазин в жилом доме удобен для жильцов спальных районов. Такой бизнес легко конкурирует с сетевиками благодаря эффекту «своего магазина на районе». Клиенты – жильцы дома, в котором открыт магазин: главы семейств, забывшие докупить молоко и хлеб в супермаркете, мамы с детьми, гуляющие во дворе, школьники, возвращающиеся домой.

Открыть магазин в жилом доме можно двумя способами. Первый – арендовать уже подготовленное юридически помещение. Вариант второй – купить квартиру на первом этаже многоэтажки и оформить в соответствии с требованиями законодательства.

Такой бизнес специфичен: сложности в оформлении, чуткий взор соседей, которые незамедлительно сообщат о нарушениях в инстанции. Соседи «сверху» и «сбоку» жалуются на шум, скопление автомобилей и вибрации.

Этапы открытия

1. Подбор квартиры. Торговать можно только на первом этаже, поэтому остальные варианты можно не рассматривать при поиске недвижимости. А вот на популярность и населенность района нужно обратить внимание. Кто основной клиент? Молодые семьи в перспективном районе или пенсионеры в «старом фонде». От этого зависит ассортимент продуктового магазина или вовсе выбор торговой ниши.
2. Покупка жилой квартиры и перевод в нежилой фонд. После покупки оформление недвижимости под торговлю займет до 70 дней. За это время новый владелец выписывает оттуда всех жильцов, согласовывает перепланировки в администрации, получает одобрение жильцов, подает заявление на перевод помещения в статус «нежилое».
3. Поиск поставщиков и договоренности. На фоне 1,5-2 месячного оформления помещения предприниматель ищет поставщиков оборудования (стеллажи, холодильные камеры, касса, товар), заключает договоры, готовится к открытию.
4. Оформление ИП или ООО. Для найма работников и подписания договоров с поставщиками бизнесмен получает официальный статус. Вид правовой собственности зависит от целей и объема бизнеса. В большинстве случаев достаточно ИП – проще с документами и учетом, меньше штрафов. Преимущества ООО – работа с НДС и торговля алкоголем.
5. Оформление документов. Исполнение требований СЭС и МЧС по гигиене и пожарной безопасности.
6. Реклама. На первоначальном этапе – вывеска и размещение в интернете, например на картах гугл, яндекс и 2GIS. Это поможет первым покупателям сориентироваться и попасть в новый магазин. Привлечь людей поможет WiFi-радар. Это приспособление в виде роутера раздает бесплатный интернет на 15-30 метров вокруг магазина и «ловит» данные прохожих. Это помогает показать платную рекламу через сеть только тем пользователям, которые потенциально могут стать покупателями.
7. Открытие. Предприниматели, которые запускали 2-3 магазина, рекомендуют в первый месяц уменьшить розничную наценку до 10-15%. За месяц это не убьет рентабельность проекта, зато привлечет покупателей и запустит «сарафанное радио».

Рис. 1. Продуктовый магазин в формате «у дома»

Где получить разрешения

• ИП или ООО регистрируют в налоговой по месту жительства предпринимателя.
• Разрешение на изменение статуса помещения выдает администрация после экспертизы.
• СЭС и МЧС выдают заключения о соответствии гигиеническим и противопожарным требованиям.

Документы при переводе недвижимости в статус «нежилое» подаются в администрацию города:

Видео о том, как это сделать

Нормативы и акты

Заявление от собственника с описанием просьбы о переводе

Часть 4 статьи 22 ЖК РФ – описан пошаговый процесс

Документы, подтверждающие право собственности (кадастровый паспорт, договор купли-продажи, свидетельство о регистрации)

Градостроительный кодекс – подробно о требованиях к помещению

Технический паспорт. Все перепланировки должны быть актуализированы

ФЗ от 13.07.15 №218-ФЗ – о регистрации недвижимости

План многоэтажного дома. Берут в ЖКУ. Эксперты оценят возможный вред для остальных собственников

Постановление ПРФ от 28.01.06 №47 – особенности жилых помещений

Письменные согласия от соседей, если изменения коснутся общедомового имущества

СНиП 31.01.03 – о требованиях к переводимым помещениям

Проект по перепланировке

СанПиН 2.1.2.2645-10 – нормы для помещений

Отказать могут по следующим причинам:

• Не предоставлен полный пакет документов.
• Новый проект не соответствует требованиям закона.
• Часть, долю перевести в «нежилое» нельзя.
• Помещение не должно быть обременено (аренда, залог, ипотека).
• В помещении не должен проживать собственник либо третьи лица.
• Не выделен отдельный вход (через подъезд попадать в магазин нельзя).

Режим работы. Получится ли работать круглосуточно

После неоднократных поправок к СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» с 01.10.15 все же разрешено магазинам работать после 23 часов.

С 1 июля 2018 года запрещено работать круглосуточно новым магазинам, старые – без изменений. Однако, если дом пройдет капремонт или реставрацию, новые требования будут предъявлены и к старым магазинам, т.е. работа до 23 часов. Это вызвало волну возмущений, потому что даже нешумная аптека обязана закрыться на ночь. Возможны изменение и уточнения в законодательстве для некоторых видов магазинов.

Требования к помещению

Согласно п. 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»:

• Магазины, встроенные в жилые дома, должны быть с отдельными входами, изолированными от жилой зоны. Стоянка для персонала не может быть внутри двора.
• Нельзя завозить или увозить продукцию со стороны двора жилого дома или стороны, на которую выходят окна квартир.
• Специальные помещения для загрузки можно не оборудовать, если магазин не более 150 кв. м.

Рис. 2. Пример неправильного подвоза продуктов

Канализация и вентиляция не объединяются с коммуникациями многоквартирного дома. При нарушении законодательство требует остановку деятельности до 60 дней, до устранения замечаний Роспотребнадзора.

Разгрузка товара в магазин

Согласно п. 7.15 СП 2.3.6.1066-01, в магазины, расположенные в многоквартирных домах, завозить товар ночью (с 23.00 до 7.00) нельзя. Загружать товар можно с торца жилого здания, не имеющего окон, из подземных тоннелей при наличии специальных загрузочных помещений, как того требует п. 2.4 СП 2.3.6.1066-01. 2.3.5.

Если проверка выявит нарушение, выдадут предписание об устранении. На практике 80% многоквартирных домом «по умолчанию» не могут обеспечить выполнения требований по правильной разгрузке товара. Поэтому судебная практика на стороне предпринимателей. На Волге после арбитражного разбирательства бизнесмена не наказали, т.к. его продуктовый магазин был размещен в центральной части жилого дома. Имел отдельный выход с торца здания. Помещения по бокам принадлежали другим предпринимателям, и он не мог обеспечить выполнение требования, потому что окна жилого дома выходили как во двор, так и на внешнюю сторону.

Шум и вибрации – как избежать жалоб жильцов

Так как магазин – это часть дома, то нормы шума и вибраций такие же, как и в жилых домах. Если шум холодильников побеспокоит соседей, Роспотребнадзор оштрафует на 18 000 руб.

Запрещено оборудовать холодильные камеры, подъемники и машинные отделения под или рядом с жилыми постройками. Так, в Нижегородской области под магазином находились 4 холодильные камеры. Грузовой лифт доставлял замороженные продукты на первый этаж магазина. Жильцы пожаловались на шум. Роспотребнадзор приостановил работу магазина на 30 суток. Бизнесмен подал апелляцию, но проиграл, лифты пришлось убирать.

Что можно продавать

Популярный вариант – продуктовый магазин на первом этаже жилого дома. Можно открыть и магазины другого вида. Площадь не должна превышать 1000 кв. м.

Справка. Запрещено открывать специализированные рыбные и овощные магазины. Торговать москательно-химическими товарами, взрывоопасными или пожароопасными материалами, синтетическими коврами, запчастями, автомаслами запрещено. Похоронные бюро, общественные уборные, трансформаторные станции, рентген-кабинеты тоже под запретом.

Все то, что вредит окружающей среде, ведет к запаху или создает опасность для жильцов, запрещено.

В многоэтажном доме можно разместить:

• детский сад (не более 10 детей);
• пункт приема врача;
• аптеку;
• массажный салон;
• бухгалтерские и аудиторские услуги;
• парикмахерские, салоны красоты (не более 300 кв. м);
• кафе и рестораны (до 50 посадочных мест, не более 250 кв. м) без громкой музыки;
• прачечные с производительностью до 75 кг в смену;
• пивной магазин*.

Рис. 3. Салон красоты в жилом доме как альтернатива магазину

Рис. 4. Аптека в жилом доме

Справка. На федеральном уровне продавать пиво в домах не запрещено. Однако краевые или областные власти могут запретить на местном уровне. Например, в Краснодаре не продают пиво в общепите с 23 до 11 утра, если кафе находится в жилом доме. В Оренбурге же нельзя продавать алкоголь на розлив вне кафе.

Бизнес первого этажа. Как зарабатывают владельцы нежилых квартир

Лет 20 назад территория, прилегающая к станции метро «Университет», больше походила на настоящий палаточный город. Здесь можно было купить все или почти все: от одежды до кассет и магнитофонов. Спрос у населения, изголодавшегося после дефицита и пустых полок, был на все. В девяностые годы торговля расцветала бурным цветом в любых местах массового скопления граждан.

Зарождающийся класс предпринимателей, сколотив первоначальный капитал на палаточной торговле, захотел расширять бизнес, иметь собственные магазины. Строить отдельные торговые павильоны было сложно, дорого и непонятно с точки зрения законодательной базы. Сейчас уже и не назвать того гениального предпринимателя, кто первым придумал скупать квартиры на первых этажах и переделывать их под торговые точки.

Менее чем через пять-семь лет после распада СССР многие первые этажи жилых домов на проходных улицах не только Москвы, но и других крупных городов стали нежилыми помещениями. Там открылись магазины, аптеки, отделения сотовой связи и другие торговые точки. Оживленные центральные и магистральные улицы в спальных районах стали полноценными торговыми коридорами.

Как менялся формат

На первых порах самопальные коммерческие помещения не выдерживали никакой критики. По сути, это были те же квартиры с низкими потолками и маленькими узенькими окнами, с лабиринтом стен, которые предприниматели сносили, не глядя. Под горячую руку попадали в том числе и несущие стены. Ни о какой организации погрузочно-разгрузочной зоны, отдельной вентиляции, дополнительных энергомощностях и речи не было.

Перелом наступил в 2015 году, когда мэрия Москвы запретила переводить жилые помещения в нежилые. Среди бенефициаров решения были девелоперы, которые, лишившись конкурентов в лице собственников квартир на первых этажах, стали массово предлагать под торговлю коммерческие помещения на первых этажах своих жилых комплексов.

Сегодня помещения свободного назначения отличаются от приспособленных под торговлю квартир в конце девяностых как небо и земля. Полностью изменился конструктив помещения: потолки «подросли» до 3,5 и даже 4 метров, исчез лабиринт стен, остекление стало витринным, появились зоны разгрузки, автостоянки для владельцев и арендаторов помещений.

Эволюционный скачок привел к тому, что крупные российские торговые сети стали биться за лучшие помещения на первых этажах новых домов на улицах с оживленным трафиком. К помещениям свободного назначения даже присматриваются международные ретейлеры, которые наряду с гипермаркетами начинают развивать новый для себя формат «магазина у дома».

Изменились и арендаторы нежилых помещений в жилых домах. Дело больше не ограничивается магазином, аптекой или салоном красоты. До последнего кризиса площади активно заселяли банки, наращивая сеть операционных офисов, или сотовые операторы, нуждающиеся в быстром доступе к потребителям своих услуг. После того как банки и мобильные компании начали оптимизацию розничных точек, им на смену пришли фитнес-центры, образовательные курсы, частные детские сады, медицинские центры и кафе.

Формат активно осваивает даже бизнес, нуждающийся в лицензировании. Это значит, что качество помещений позволяет выдержать любые проверки контролирующих органов. Появился целый класс предпринимателей — владельцев коммерческих площадей. У них даже есть своя общественная организация, Ассоциация владельцев недвижимости.

Как повысить доходность

Арендный бизнес от сдачи помещений свободного назначения даже в непростых условиях приносит доход в 10% годовых. При этом полупустыми могут стоять центральные торговые коридоры: улица Тверская и Кутузовский проспект. Зато помещение у станции метро «Выхино» или «Щелковская» сдаются за 15 000–20 000 рублей за 1 кв. м в месяц. Это колоссальная цифра, если учесть, что средняя ставка аренды в торговых центрах Москвы равна 40 000 рублей за 1 кв. м в год.

Это означает, что стоимость квадратного метра таких помещений у станции метро «Щелковская» при продаже составит от 2 млн рублей (если применять доходный подход к оценке — выручка, полученная от помещения минимум за 100-110 месяцев владения).

Несмотря на неоднозначную ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, помещения свободного назначения приносят гарантированный доход своим владельцам. Но нужно учитывать множество нюансов: чтобы успешно развивать арендный бизнес и стать рантье, необходимо правильно подобрать помещение. Одинаковые по площади помещения могут отличатся по цене в 10-15 раз. Известен случай, когда в одном и том же проекте коммерческие помещения отличались по цене квадратного метра в пять раз.

Сегодня любой человек может начать арендный бизнес, обладая капиталом в 7-10 млн рублей. Эти средства можно взять даже в кредит. Но новичку будет достаточно сложно стать преуспевающим рантье. Арендатор может в любой момент расторгнуть договор аренды и сменить локацию, переехав в более доступные по цене площади или в помещения в менее конкурентной зоне.

Работа с арендаторами не заканчивается сдачей помещения в аренду. Необходимо следить за конкурентной средой: мониторить цены на аналогичные объекты в той же локации и в целом по городу, измерять спрос, реагировать на изменения требований арендаторов к площадям. Кроме того, успешный рантье должен понимать бизнес своего потенциального резидента. Не стоит сдавать помещения представителям отрасли, которая находится в упадке. Не случайно банки с приходом кризиса стали очень неохотно кредитовать строителей. А получить ипотечный кредит индивидуальному предпринимателю до сих пор достаточно сложно: необходимо проработать минимум три-четыре года и регулярно подавать ненулевую отчетность.

Одним словом, сдача помещений в аренду — это постоянный ежедневный труд, совмещающий в себе профессиональные навыки брокера, маркетолога и PR-специалиста.

Источники: http://namillion.com/kakoj-malyj-biznes-otkryt-v-spalnom-rajone.html, http://moneymakerfactory.ru/biznes-idei/otkryivaete-magazin-v-jilom-dome/, http://www.forbes.ru/biznes/362511-biznes-pervogo-etazha-kak-zarabatyvayut-vladelcy-nezhilyh-kvartir