Договор по контролю за инвестициями

Контроль за выполнением ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

В период освоения инвестиций (реализации инвестиционного проекта), особенно, если этот период длительный, рыночная конъюнктура несет значительных колебаний, а это, в свою очередь, будет влиять на инвестиционный процесс: меняются инвестиционный спрос и предложение, а следовательно меняется и цены на инвестиционные товары . В течение определенного времени могут измениться также потребности, ради которых разрабатывается инвестиционный проект. Кроме того, начальный тропа может оказаться несостоятельном за ряда факторов, например, перенос сроков начала строительства, пересмотр условий финансирования, необоснованного планирования связей между задачами проекта, срыва поставок документации или оборудования поставщиками, непредвиденных технических трудностей, изменения внешних условий и т.

Таким образом, все основные элементы инвестиционного проекта должны тщательно контролироваться руководством проекта. Менеджер проекта масс определить процедуру и установить последовательность сбора данных через определенные интервалы времени, проводить анализ полученных результатов, анализировать текущие отклонения фактических и плановых показателей и прогнозировать влияние текущего состояния дел на выполнение объемов работ, которые остались.

Система контроля за инвестиционным проектом, масс содержать: содержание анализируемой; структуру отчетов и ответственность за сбор данных; анализ информации и принятия решений. Все эти меры разрабатываются в реализации проекта с участием всех заинтересованных сторон. Система руководства должно обеспечить необходимое влияние там и тогда, когда и где они необходимы. Например, если возникает задержка ввода объекта в эксплуатацию, то ускорить этот процесс можно за счет перераспределения материальных, финансовых или трудовых ресурсов. Если же задерживается поставка проектной документации, увеличиваются расходы на материалы и оборудование, субподрядчики нарушают директивные сроки, то необходимо пересмотреть план проекта. Коррекция плана может быть ограниченной пересмотром основных параметров, а может потребовать разработки новой модели, начиная с текущего состояния до момента окончания работ.

Основными принципами построения эффективной системы контроля в процессе реализации инвестиционного проекта должны быть:

◊ наличие четких планов;

◊ наличие реальной системы отчетности;

◊ наличие эффективной системы анализа фактических показателей и тенденций;

◊ наличие эффективной системы реагирования.

Планы должны быть содержательными; четко структурированная и фиксированными с тем, чтобы обеспечить основу для контроля. Если планы обновляются часто и без применения процедур контроля за изменениями, то контроль за проектом будет потерян.

Отчеты должны отражать состояние проекта по исходных планов на основе единых подходов и критериев. В результате анализа собранных данных руководство проекта масс определить, соответствует ли текущая ситуация запланированной, а если нет, то вычислить размер последствий отклонений. Специальные отчеты должны использоваться для предсказания тенденций в стоимостных и временных оценках работ проекта. В простейшем случае предсказания могут указывать на увеличение стоимости проекта, или на задержки по срокам. Завершающим этапом процесса контроля за проектом есть действия, которые принимаются руководством и направляются на преодоление отклонений в процессе работ проекта. Эти действия могут быть направлены на исправление выявленных недостатков и преодоление негативных тенденций в рамках проекта.

В рамках функций контроля и оперативного управления реализацией проекта решаются задачи измерения, прогнозирования и оценки оперативной ситуации, по достигнутым результатам, затратами времени, ресурсов и финансов, анализа и устранения причин отклонения от разработанного плана и коррекция плана. Следовательно, при управлении проектом контролируются три основных количественные характеристики такие, как время, объем работ и стоимость. Кроме того, руководство отвечает за управление содержанием работ, качеством и организационной структурой.

Механизм проведения постоянного наблюдения и контроля за процессом освоения инвестиций называют мониторингом инвестиционных проектов. Общий мониторинг проекта осуществляет инвестор (заказчик) или от его имени дирекция строящегося. Такой мониторинг по договору с инвестором могут осуществлять фирма-девелопер или генеральный подрядчик согласно договору консорциума.

Построение системы мониторинга реализации инвестиционного проекта должна основываться по следующим принципам:

1. Выбор для наблюдения наиболее важных направлений реализации инвестиционного проекта. Реализация этого принципа базируется на том, что, прежде всего, наблюдение должно происходить за реализацией календарного плана и бюджета проекта по разделам.

2. Построение системы информационных (отчетных) показателей н каждого направления реализации инвестиционного проекта. Такая система показателей должна основываться на данных оперативного бухгалтерского учета и статистической отчетности. Эта система отражает ход реализации календарного плана проекта по объемам и наиболее важными структурными показателями, исполнение бюджета по объему и структуре расходов и прочее.

3. Разработка системы обобщающих (аналитических) показателей по каждому направлению реализации проекта. Система оценочных показателей строится, исходя из цели мониторинга отдельных направлений деятельности инвестиционного проекта, и базируется на привлекательности для этого информативных (отчетных) показателей. В разрезе каждого из направлений формируется конкретный перечень наиболее важных оценочных показателей.

4. Установление периодичности формирования отчетной базы данных (информационных и аналитических показателей). Такая периодичность определяется, исходя из периодичности календарного плана и бюджета реализации инвестиционного проекта. С учетом этой периодичности различают оперативные (недельные или декадные) сведения, месячный или квартальный отчет.

5. Анализ причин, которые привели к отклонению фактических результатов от предусмотренных. В процессе такого анализа различают те показатели, по которым наблюдаются «критические отклонения» от календарного плана и бюджета.

6. Выявление резервов и возможностей нормализации хода реализации инвестиционного проекта. В процессе реализации этого принципа резервы рассматриваются в разрезе отдельных функциональных блоков с изучением возможностей заказчика и подрядчика по нормализации хода реализации инвестиционного проекта.

7. Обоснование предложений по изменению календарного плана и бюджета инвестиционного проекта. Завершающим этапом мониторинга инвестиционных проектов является разработка обоснованных предложений по корректировке календарного плана и бюджета проекта. В отдельных случаях может быть обосновано предложение о «выходе» из инвестиционного проекта.

Таким образом, разработанная по этим принципам система мониторинга реализации инвестиционного проекта должно корректироваться при изменении инвестиционной среды, направлений инвестиционной деятельности и других факторов.

Основным направлением мониторинга реализации инвестиционного проекта является своевременное выявление отклонений от календарного плана и бюджета, которые вызывают снижение эффективности инвестиционной деятельности; анализ причин, которые привели к этим отклонений, и разработка предложений по соответствующей корректировки отдельных направлений инвестиционной деятельности с целью ее нормализации и повышения эффективности.

Ход работ, подлежащих выполнению в соответствии с календарным планом, отслеживается на основе сбора и обработки информации. При этом ценным источником данных с отчеты исполнителей о ходе выполнения работ. Сбор и обработка информации позволяют не только оценивать текущее состояние дел, но и прогнозировать дальнейший ход работ.

Для оценки выполнения календарного плана и отдельных работ получает применение целый ряд методов.

Метод простого контроля (метод «0-100») позволяет отслеживать только моменты завершения работ. Незавершенной работе, в какой бы стадии она не находилась, присваивается оценка 0%, а завершен — 100%, причем считается, что работа выполнена, только если достигнут ее конечный результат.

Метод детального контроля предусматривает оценку промежуточных стадий выполнения задания. Например, работе присваивается оценка 50%, если цели достигнуты наполовину. Очевидно, что метод детального контроля сложнее метода «0-100», поскольку требует от менеджера оценки степени завершенности работ, находящихся в процессе выполнения. В большинстве случаев только использование этих двух методов дает приемлемые результаты.

Когда невозможно точно оценить состояние выполняемой работы, применяют модифицированные варианты метода детального контроля, например, метод «50/50», что предлагает оценку степени завершенности работы в тот момент, когда на ее выполнение потрачено 50% выделенных средств. Другая модификация детального контроля — метод этапов — используется, как правило, при анализе работ большой продолжительности. Работа делится на ряд технологических этапов, которые определяют степень ее завершенности.

Применяя указанные подходы, можно разработать интегрированную систему контроля, обеспечивает учет степени завершенности как отдельным работам, так и проекта в целом, в т. Ч. Расчет за выполненные этапы.

Полученная таким образом информация используется для выработки управленческих решений по успешной реализации инвестиционного проекта.

В зависимости от функций участников реализации инвестиционной деятельности мониторинг можно специализировать по видам, а именно:

◊ общий мониторинг проекта осуществляет инвестор (заказчик) или от их имени дирекция строящегося. Такой мониторинг по договору с инвестором могут осуществлять фирма-девелопер или генеральный подрядчик;

◊ технический мониторинг, кроме инвестора и его представителей, осуществляющих конечно генеральный проектировщик и другие проектировщики — в рамках авторского надзора. Технический мониторинг проводится с целью обеспечения соответствия объемно-планировочных и конструктивных решений, принятых в строительной и технологической частях проекта, требованиям ДБН, Госстандарте в и технических условий;

◊ финансовый мониторинг, которым проводится инвестором, заказчиком, фирмой-девелопером (по их поручению), а также другими участниками проекта на первом этапе освоения инвестиций (проектирование и строительство) по таким показателям, как общий объем инвестиций по проекту, затраты на земельный участок, расходы на проектно-изыскательские работы, стоимость строительно-монтажных работ (договорная цена), контрактовая стоимость оборудования, инструментов и инвентаря; источники финансирования проекта; собственный капитал, акционерный капитал и прочие привлеченные средства; заимствованные средства, кредиты банка и другие долговые обязательства; лизинг и другие заимствованные средства; мобилизация внутренних ресурсов и др. Постоянному надзору подлежит летняя программа завершения (продолжение) инвестиционного процесса, отслеживаются месячные плановые и фактические объемы инвестиций, строительно-монтажных работ, затраты на оборудование. Анализируется уровень использования собственного капитала, привлеченных и заемных средств, выявляются отклонения, обосновывается необходимость мобилизации внутренних ресурсов и использования других источников финансирования. На этом этапе в процессе финансового мониторинга уже можно делать оценку текущих показателей эффективности инвестиций, рассчитывать динамическую норму эффективности и сравнивать ее с внутренней, определять возможный ожидаемый срок окупаемости инвестиций по условиям года эксплуатации предприятия (очереди), который подлежит финансовому мониторингу;

◊ маркетинговый мониторинг, который проводится с целью обеспечения своевременных поставок на строительство материально-технических ресурсов, и его осуществляют те участники, на которых возложены обязанности в контрактах по материально-техническому обеспечению строений.

Литература для изучения темы

1. Хозяйственный кодекс Украины. Принятый 16 января 2003, № 436- IV / Голос Украины 2003, № 49-50 от 14.03.2003.

2. Гражданский кодекс Украины. Принятый 16 января 2003, № 435-1V. Редакция ГКУ от 23.02.2006 p., Действующая с 12.04.2008 г..

3. Закон. Украины «О ценах и ценообразовании», от 22.09.2006 p., № 189-V / Российская юстиция, 2006, № 47, ст.462.

4. Постановление Кабинета Министров Украины «О порядке утверждения инвестиционных программ и проектов строительства и проведения их комплексной государственной экспертизы» от 11 апреля 2002 p., № 483.

5. Постановление Кабинета Министров «Об утверждении Общих условий заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве» от 1 августа 2005 p., № 668.

6. Приказ Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины «Об утверждении Правил определения стоимости строительства (ДБН Д.1.1-1 -2000)». от 27.08.2000 г.. № 174.

7. Приказ Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины «Правила определения стоимости проектно-изыскательских работ для строительства, осуществляемого на территории Украины (ДБН Д. 1.1 -7-2000)» от 14 декабря 2000 p., № 285.

8. Государственные строительные нормы Украины. Утвержден приказом Государственного комитета по строительству и архитектуре от 20.01.2004 p., № 8.

9. Беренс В., Хавранек П. М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. — М .: Экономика, 1995. — 527 с.

10. Бланк И. А. Инвестиционный менеджмент. — М .: МП «Итем» ЛТД «Юнайтед Лондон Трейд Лимитед», 1995. — С. 447.

11. Золотогоров В.Г. Инвестиционное проектирование: Учеб. пособ. — Мн.: ИП «Экопсрспсктива», 1998. — 463 с.

12. Мир Управления проектами / Под ред. X. Решке, X. Шелле. / Пер. с англ. — М .: Алан, 1993. — 304 с.

13. Пересада А. А. Управление инвестиционным процессом. — М .: Либра, 2002. — 472 с.

14. Пересада А. А., Майорова Т. В. Ляхова А. А. Проектие финансирования: Учебник. М .: Финансы, 2005. — 736 с.

15. Управление инвестициями: В 2-х т. Т. 1 / В. Шеремет, В. М. Павлюченко, В. Д. Шапиро и др. — М .: Высшая школа, 1998. — 416 с.

16. Управление инвестициями: В 2-х т. Т. 2 / В. Шеремет, В. М. Павлюченко, В. Д. Шапиро и др. — М .: Высшая школа, 1998. — 512 с.

Контрольные вопросы и задания для изучения темы

1. Охарактеризуйте содержание управления проектами.

2. Назовите задачи и направления, по которым осуществляется управление инвестиционными проектами.

3. Охарактеризуйте основные составляющие организационной структуры управления инвестиционными проектами.

4. Определите основные цели организации управления инвестиционным проектом.

5. Определите роль различных уровней организационной структуры проекта в принятии решений на различных стадиях проектного цикла.

6. Охарактеризуйте основные схемы управления инвестиционным проектом.

7. Охарактеризуйте основные подходы к организации инвестиционного проекта.

8. Определите роль материально-технического обеспечения для реализации инвестиционного проекта.

9. Охарактеризуйте процесс определения потребности в материально-технических ресурсах для реализации инвестиционного проекта.

10. Определите особенности обеспечения проекта технологическим оборудованием.

11. Что включает система контроля за инвестиционным проектом?

12. Определите цель, виды и направления инвестиционного мониторинга.

13. По каким принципам должна строиться система мониторинга инвестиционных проектов?

Договор инвестирования

Соглашение между инвестором и заказчиком оформляются в виде инвестиционного договора установленного образца. В соотношении с последними изменениями законодательства договор инвестирования защищает не только права инвестора, но и еще и предоставляет права и заказчику, которые непосредственно будет осуществлять организационные работы.

Общие понятия: инвестиционный договор

Инвестиционный договор – это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком. В свою очередь договор складывается из обязательств, которые выдвигают обе стороны. Такое понятие впервые было использовано Верховным судом из-за того, что часто встречали случаи когда партнеры не могли разделить между собой прибыль. И вот после множества инцидентов, ввели такое определение и даже предоставили первый образец инвестиционного договора.

Договор инвестирования в бизнес непосредственно имеет две стороны – это заказчик и инвестор.

Заказчик – это человек, который ведет проект, в большинстве случаев сам руководитель предприятия. На нем лежит вся ответственность за средства, которые предоставил инвестор. Он обязуется выполнить все пункты, которые содержит его образец договора с инвестором. Заказчик полностью несет ответственность за результат проведенной финансовой деятельности.

Инвестор — это может быть юридическое или физическое лицо, которое инвестирует свои средства на финансирование проекта. Главной его целью считается получение прибыли за свой вклад в производство или в сферу услуг.

Инвестиционное соглашение сфере строительства может еще иметь и подрядчика, который будет заниматься организационными вопросами, то есть он будет искать заказчика и инвестора, в свою очередь он получает комиссионный от полученной прибыли. На сегодняшний день это очень хороший вариант заработка и главное – это помогает заключить инвестиционный контракт.

Условия заключения инвестиционного договора

После того как инвестор и заказчик нашли друг друга, то необходимо обговорить все условия заключения договора, которые должны подходить обеим сторонам. Отношения между сторонами строятся таким образом, что инвестор передает денежные средства заказчику, при этом все движения оформляются документально, в соответствии с регламентирующим взаимоотношения законодательством, что в свою очередь уменьшает степень риска потери инвестором своих инвестиций. Заказчик в свою очередь вкладывает все деньги в развитие проекта, при этом он обязан контролировать все процессы затрат и прибыли. В будущем после получения прибыли в установленный срок вкладчику вернуть вознаграждение за пользование денежными средствами.

Проценты за пользование инвестициями могут выплачиваться двумя основными способами:

• в договоре указывается фиксированная сумма, она считается неизменной на протяжении всего инвестиционного проекта, выплаты должны совершаться точно в срок. Конечно, периодически могут возникать ситуации, по которым заказчик не может выплатить деньги в срок, то в таком случаи необходимо оговаривать данный случай с инвестором. При согласии вкладчика можно продлить срок выплаты, но обязательно данное положение стоит внести в инвестиционный договор.
• выплата в зависимости от полученной прибыли ее еще называют приблизительной. Иногда проекты бывают долгосрочными, и предугадать точную прибыль почти невозможно. В таком случае ставится приблизительное значение доходности, оно может корректироваться в обе стороны. Такой вариант инвестора в основном не устраивает, так как им хочется знать, что их средства защищены и они получат те деньги, на которые рассчитывают. Для заказчика такой вариант хороший, потому, что они уже не могут гарантировать точную прибыль из-за постоянных изменений, в экономике страны, особенно влияет на прибыль уровень инфляции, который с годами становится все выше, особенно в нашей стране.

Процесс передачи инвестиций заказчику может осуществляться по-разному.

1. Первый способ включает, что стороны подписывают договор инвестиционного товарищества и деньги передаются заказчику сразу в соответствии с установленными условиями.
2. Второй способ заключается в том, что средства передаются не сразу, а частями. Зависит это от различных факторов:

• заказчик на стадии разработки инвестиционного проекта не требует всей сумы денежных средств;
• инвестор, не до конца доверяет заказчику и пытается таким образом защитить свои средства от потери;
• такой способ целесообразный, так как проект на данный период не нуждается на вкладе полной суммы.

Все возможные движения денежных средств должны контролироваться как заказчиком, так и инвестором, чтобы в конфликтных случая можно было решить проблему. Иногда подобные разбирательства доходят и до суда, а тут уже требуется подтверждение проведенной операции.

Образец договора инвестирования в бизнес должен учитывать такие обязательства сторон:

• придерживается установленного срока в осуществлении инвестиционного проекта;
• предоставляет отчет инвестору, о расходах в случаях необходимости;
• предоставление участка или офиса для осуществления проекта;
• сдача результата проведения инвестиционного проекта;
• предоставление всех необходимых документов для осуществления проектной деятельности;
• привлечение необходимых лиц для заключения договора;
• контролирует все действия которые непосредственно относятся к проекту, лишние расходы не допускаются;
• обязуется вернуть сумму долга инвестору в определенный срок.

• передает денежные средства заказчику в соответствии с инвестиционным договором, без каких либо изменений;
• после окончания работы принимает объект от заказчика;
• выплата вознаграждения заказчику.
• обязательно регистрирует права собственности на недвижимость или другой полученный результат, при этом передает свой образец договора инвестирования в нужные регистрационные службы.

Нюансы инвестиционного договора

В период заключения договора, как для заказчика, так и для инвестора необходимо ознакомиться с действующими законами государства, нужно это для правильного оформления. В таких делах важно знать все законы, это предоставляет защиту в будущем. Для большей уверенности и для ознакомления можно проконсультироваться с юристом. Такие люди хорошо ознакомлены с такими делами и могут объяснить многие моменты, которые затрудняют вопросы подписания договора. Во время подписания, можно предоставить юристу образец договора инвестирования в бизнес. Он сможет четко обрисовать существующий вариант и ответить на вопросы, связаны с риском.

В том случае, если помощью юриста воспользоваться нет возможности, то стоит придерживаться следующих рекомендаций в подписании инвестиционного договора:

• четко должно быть указано наименования договора, время заключения, информация о сторонах. Которые участвуют в заключении, место осуществления процесса;
• важные условия, такие как цена, срок осуществления инвестиционного проекта, цель проекта;
• права и обязанности инвестора и заказчика.

В случаи если это проект по строительству недвижимости, то важно включить адрес и площадь объекта, где строится или планируется строиться дом.

Цена проекта

Договор с инвестором обязательно имеет пункт о цене. Инвестора интересует твердая цена, то есть цена, которая не будет меняться на период осуществления проекта. Она учитывает такие, нюансы ка вознаграждения заказчика за проделанную работу, стоимость материалов для работ, стоимость за услуги предоставленные квалифицированными специалистами, возможные риски, оплата за использование определенного оборудования.

Приблизительная цена определяется в установленном порядке, то есть этот момент обязательно прописывает в договоре. В основном для расчета используют индексный метод. Этот метод предусматривает, что каждые из этих затрат корректируются индексами, при этом учитываются любые изменения в ценах на используемые материалы и услуги.

Важным моментом в определении стоимости проекта играет и срок договора. Во многих случаях именно срок служит точкой отсчета для определения дальнейшей ответственности. Как показывает практика, нарушения обязательств допускаются в срок выполнения проектных работ. В случаи если объект сдается не в тот срок, то возможны изменения в цене. Рискует не только инвестор, а рискует и сам заказчик. Риск инвестора заключается в том, что он не вовремя получает результат и это может обрушить все его планы (иногда инвестируют в недвижимость для последующей продажи, при этом он может заключить договор с потенциальным покупателем). Заказчик рискует тем, что инвестор может подать в суд или стоимость материалов или услуг может увеличиться в цене и это спровоцирует недостаток. Такой расклад может отнять заработок у заказчика.

Передача объекта

Если взять для примера сферу недвижимости, то тут после того, как лицо владеющие правом аренды на землю, обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного строительного комплекса. Важно учитывать тот факт, что договор аренды должен действовать и на тот период, когда строительные работы уже будут закончены. В противном случаи, построенный дом будет считаться, как построенный без ведома владельца и такой дом будет подлежать сносу. А еще если не будет документа аренды, то инвесторы могут присвоить его себе без ведома заказчика. Будет конечно возможность его вернуть назад, правда сделать это достаточно сложно.

Порядок проведения передачи объекта:

• осуществляется получение разрешения ввода в эксплуатацию заказчиком, обязательно регистрируется дом в государственном реестре управления;
• после регистрации, заказчик в письменном виде оповещает заказчика о готовности передать объект в собственность, назначает время и дату передачи, где будет все законно оформлено;
• после осмотра инвестором недвижимости и отсутствии дефектов, он подписывает акт приема-передачи, после отправляется в управление государственного реестра для оформления помещения в качестве своей собственности.

В любом случаи существуют и риски, которых остерегаются стороны инвестиционного договора, основные из них это:

• Произошла перепланировка помещения. В договоре данный инцидент не отразился. Одна из сторон не в курсе изменений;
• Отсутствует право собственности на землю у заказчика. Такое строительство будет признано не действительным и в эксплуатацию дом не введется;
• Объект не соответствует характеристикам, которые четко указаны в договоре;
• Площадь помещения по размеру меньше и больше указанного в договоре;
• Строительство объекта осуществлено не качественно, есть отклонения от установленных норм.

Подводные камни

В любом случае, больший риск несет инвестор, так как участвует в проекте его денежный капитал. Вкладчику стоит опасаться многих вещей и перед тем как вложить деньги в дело, то необходимо собрать информацию относительно заказчика.

Эксперты советуют следующие:

• Изначально стоит проверить деловую репутацию фирмы заказчика, в том числе и их кредитную историю;
• Обязательно запросить у организации правоустанавливающие документы на владение территорией земли, чаще всего этим документом будет паспорт;
• Запросить у заказчика все разрешающие документы на проведения проектных работ. Убедиться в том, что нет просроченных разрешений, и в будущем не возникнет проблем с документацией;
• В случаи если уже имеется инвестор, то стоит провести юридическую экспертизу деловых отношений между ними. После этого запросить договор и приложить их к новому.

Итак, инвестиционный договор – это очень важное решение для заказчика и инвестора, которое необходимо проводить с полным пакетом документации и информации. Для каждого участника есть права и обязательства, придерживаясь которых можно надеятся на получение положительного результата.

Инвестиционный фонд: общее понятие и принцип работы.

Популярные инвестиционные инструменты.

Как проводится инвестиционный менеджмент.

График и другие составляющие части бизнес-плана.

Договор об инвестиционной деятельности: основные положения

С каждым годом в мире увеличивается число инвесторов, ищущих способы увеличить свои доходы за счет прибыльных инвестиций. Существует несколько видов договоров между контрагентами, позволяющие зафиксировать условия договора, в том числе и договор об инвестиционной деятельности с физическим лицом.

Инвестиционное сотрудничество может быть оформлено в виде таких договоров гражданско-правового характера:

• купли-продажи;
• лизинга;
• подряда;
• простого товарищества и др.

Инвестиционный договор может быть заключен между любыми участниками инвестиционного процесса. Чаще всего инвестиционный договор с физическим лицом заключают в рамках операций по купле-продаже имущества или при открытии инвестиционного счета в финансовой компании.

Что представляет собой инвестиционный договор

В общем виде инвестиционный договор представляет собой контракт между двумя сторонами, одна из которых, называемая инвестором, обязуется осуществить инвестирование финансовых средств в предмет договора в течение оговоренного срока. В российском законодательстве нет единого, четкого определения инвестиционного договора и поэтому инвесторам приходится использовать частные определения, упоминаемые в различных правовых юридических документах.

Под инвестиционной деятельностью, предполагающей заключение инвестиционного договора, подразумевается:

• приобретение жилой или нежилой недвижимости;
• приобретение оборудования;
• приобретение нематериальных активов;
• приобретение ценных бумаг (см. Покупка ценных бумаг физическим лицом: договор купли — продажи);
• инвестиции в научно-конструкторские разработки и др.

Из вышесказанного следует, что предметом инвестиционного договора могут выступать любые объекты гражданских прав. Исключение составляют личные неимущественные блага.

Инвестиционный договор, как правило, заключается между заказчиком и инвестором. Заказчиком является человеком, который несет ответственность за результат осуществляемой им финансовой деятельности. Инвестором является физическое или юридическое лицо, инвестирующее свои финансовые средства в проект заказчика и стремящийся получить прибыль.

В случае, когда инвестиционное соглашение заключается в строительной сфере, в договоре может фигурировать третье лицо-подрядчик, который занимается организационными вопросами и получает комиссионные за свою работу.

Подготовка к заключению инвестиционного договора

Заключению инвестиционного договора должна предшествовать большая работа по выбору заказчика или инвестиционной компании, с которой будет осуществляться сотрудничество. Необходимо помнить, что выбор контрагента — сложный и трудоемкий процесс. Перед заключением договора необходимо собрать и проверить информацию о предполагаемом заказчике.

Обычно комплекс мероприятий по выбору и проверке включает в себя следующие основные этапы:

• выбор потенциальных партнеров;
• проверка деловой репутации потенциальных партнеров;
• проверка документов выбранных потенциальных партнеров (лицензии, свидетельства о регистрации и другие правоустанавливающие документы);
• окончательный выбор партнера.

Договорные формы осуществления инвестиционной деятельности широко распространены, поэтому не стоит опасаться заключать такие договора, несмотря на отсутствие четкой нормативно-правовой базы.

Механизм заключения инвестиционного договора

Процедура заключения сделки и заключения инвестиционного договора заключается, в конечном счете, в документальной фиксации предмета и условий устных договоренностей.

В договоре может быть прописан один из вариантов получения дохода:

• фиксированные суммы выплаты вознаграждения;
• выплаты вознаграждения в зависимости от полученных финансовых результатов.

Совет! Выбор способа получения дохода зависит от многих факторов, к числу основных из которых следует отнести возраст инвестора, его склонность к риску, общий объем имеющегося капитала. Фиксированные выплаты защищают инвестора от отсутствия дохода, поэтому этот вариант больше подходит приверженцам консервативных инвестиционных стратегий. Выплата вознаграждения в зависимости от полученных результатов может принести значительно больший доход или не принести его вовсе, поэтому эта форма выплат больше подходит тем инвесторам, которые придерживаются рисковых стратегий инвестирования.

Договор нa инвестиционную деятельность должен соответствовать требованиям законодательства.

В нем должны быть четко прописаны:

• наименование договора;
• время заключения договора;
• информация о сторонах, заключающих инвестиционный контракт;
• место подписания контракта и юрисдикция, в которой будут решаться возникающие споры;
• цена контракта;
• срок действия инвестиционного договора;
• порядок передачи инвестиционного объекта, если это подразумевается в договоре, и др. важные вопросы.

Процесс передачи финансовых средств заказчику может осуществляться двумя способами:

• финансовые средства передаются заказчику полностью в сроки, оговоренные в договоре;
• финансовые средства передаются частями в сроки, оговоренные в договоре.

Совет! Не всегда стоит перечислять все финансовые средства сразу. Первый вариант лучше всего использовать, если инвестор полностью доверяет заказчику. В остальных случаях наилучшим выбором является поэтапное перечисление финансовых средств.

Качественный инвестиционный договор минимизирует риски как заказчика, так и инвестора.

Основные обязанности заказчика и инвестора

Основные обязанности заказчика

В инвестиционном договоре следует обязательно прописывать обязанности обеих сторон.

К основным обязанностям заказчика относятся:

• соблюдение сроков реализации инвестиционного проекта;
• своевременное предоставление инвестору отчета о расходовании финансовых средств;
• формирование пакета необходимых документов по инвестиционному проекту;
• контроль за реализацией проекта и др.

Заказчик обязан выполнять не только перечисленные выше требования, но и многие другие, связанные индивидуальными особенностями инвестиционного проекта.

Основные обязанности инвестора

В основные обязательства инвестора по инвестиционному договору должны входить:

• в оговоренный срок и в полном объеме передать финансовые средства заказчику;
• принять выполненную в соответствии с инвестиционном договором работу;
• выплатить заказчику оговоренное вознаграждение;
• зарегистрировать в случае необходимости права собственности на полученный инвестиционный результат.

Договор о совместной инвестиционной деятельности позволяет обеим сторонам не только получить дополнительный доход, но и защищает каждую из сторон в случае возникновения спорных ситуаций.

Совет! На протяжении всего периода реализации инвестиционного проекта инвестору необходимо постоянно контролировать движение денежных средств!

Источники: http://studbooks.net/12526/investirovanie/kontrol_vypolneniem_investitsionnogo_proekta, http://kudainvestiruem.ru/obschee/investicionnyj-dogovor.html, http://tv-bis.ru/investitsionnoe-pravo/106-dogovor-ob-investitsionnoy-deyatelnosti.html