Инвестиции в недвижимость в батуми

СОДЕРЖАНИЕ
0
25 просмотров
29 января 2019

Инвестиции в недвижимость в батуми

К плюсам приобретения жилья в Грузии можно отнести низкие цены и получение вида на жительства, но минусов, которые стоит учесть, больше

Грузия привлекает россиян доступными ценами на курортную недвижимость, близостью к России, безвизовым въездом, русскоговорящим населением и возможностью получения вида на жительство. Однако, если рассмотреть различные аспекты приобретения недвижимости в Грузии подробно, то покупка квартиры в Батуми или на другом курорте этой страны будет выглядеть не так привлекательно, как кажется на первый взгляд.

Цены и налоги на недвижимость

Начнем с цен. В Грузии купить квартиру на море можно действительно дешево. По словам директора агентства недвижимости Batumi Realtor Тамары Тоноян, стоимость жилья в Батуми варьируется от 300 до 2500 долларов за кв. метр. Вторая хорошая новость – налоги с покупателей недвижимости в Грузии не берут, в том числе и с иностранцев. В Грузии самое низкое налоговое бремя в Европе. «С собственников берут налог только при продаже объекта, которым они владели меньше двух лет, – продолжает Тамара Тоноян. – Составляет он 5%». Стоит отметить, что процедура оформления недвижимости в этой стране очень простая и занимает всего 15 минут. По этому показателю Грузия занимает третье место в мире.

Третий положительный момент. В Грузии можно найти объекты недвижимости для инвестиций. Поток иностранных туристов неуклонно растет. В июле текущего года страну посетило более 1 млн путешественников из других стран, что, по словам грузинского премьер-министра Мамука Бахтадзе, стало историческим максимумом. А с начала года в Грузии побывало 4,6 млн иностранцев. Туристическая инфраструктура Грузии не готова к такому потоку, и отелей не хватает. Инвестировать в строительство грузинских гостиниц в настоящее время выгодно.

По словам госпожи Тоноян, сегодня в Батуми реализуется два крупных проекта – апарт-отели премиум-класса Twin Tower (на фото ниже) и Alliance Palace. Первый проект строит компания Orbi Group. По словам представителя этой компании Нины Лукьяненко, цены в Twin Tower начинаются от 40 тыс. долларов. За эти деньги можно приобрести апартаменты площадью 24-30 кв. метров. На сайте застройщик обещает, что вложения за счет сдачи в краткосрочную аренду окупятся всего за 4,5 года. Заниматься сдачей в аренду будет управляющая компания девелоперской группы за 9% от полученной прибыли, объясняет госпожа Лукьяненко. Помимо этого собственник будет платить подоходный налог – 5% и эксплуатационные расходы – 2 доллара с кв. метра.

По словам Нины Лукьяненко, в год самые скромные апартаменты будут приносить владельцу около 7 тыс. долларов. «Такая доходность получается, если апартаменты в год будут загружены на 48%, в то время как среднегодовая загрузка в других аналогичных проектах Orbi Group составляет 60%», – замечает она. То есть в теории доходность собственника, исходя из этих расчетов, должна быть выше. Однако никаких письменных гарантий доходности собственникам апартаментов застройщик не дает.

Во втором проекте, который реализует группа Alliance, цены на апартаменты начинаются от 43 тыс. долларов. Оператором апарт-отеля Alliance Palace (на фото выше) станет группа Marriott. Схема разделения доходов несколько иная. Управляющая компания берет себе 40% дохода и из этой суммы самостоятельно оплачивает эксплуатационные платежи и налоги, а владелец недвижимости получает чистые 60%.

Инвестиции в апарт-отели

Схема получение доходов через сдачу курортной недвижимости достаточно интересна для инвестиций, главная проблема – отсутствие гарантий со стороны застройщиков. Тем более, что сейчас в Батуми возводится огромное количество новостроек, и когда они будут сданы, то спрос на апартаменты снизится, а вместе с ним и доходность. Вторая проблема – турпоток может уменьшиться. Грузия стала хорошей альтернативой туристам, которые регулярно отдыхали в Турции и Египте. По данным Национальной администрации туризма Грузии, больше всего иностранцев в эту страну приезжает из Азербайджана, Армении, Турции, а Россия – на четвертом месте. И вполне ожидаемо, что после окончательной стабилизации политической ситуации в Турции и Египте, российские туристы вернутся на привычные для себя курорты.

При этом рассчитывать на общее подорожание жилья не стоит. Согласно информации из издания Georgia Today, в июне прошлого года цены на недвижимость в Грузии достигли максимальной отметки, а в июле рухнули на 14%. Судя по всему, в ближайшие несколько лет грузинский рынок будет находиться в состоянии стагнации.

Вид на жительство за 35 тыс. долларов

Наверное, самый привлекательный момент приобретения жилья в Грузии для иностранцев – это получение вида на жительство, для чего нужно купить объект недвижимости стоимостью всего 35 тыс. долларов. Это самое доступное предложение в мире. Для сравнения: вид на жительство в Турции через покупку недвижимости начинается с отметки 45 тыс. евро, в Латвии и Болгарии – 250 тыс. евро. Впрочем, в Грузии порог получения вида на жительство через покупку недвижимости тоже может вырасти. В августе текущего года грузинскими депутатами было внесено предложение поднять минимум с 35 тыс. до 100 тыс. долларов.

Батуми: «пробки» на дорогах и канализация в море

При наличии генплана застройки города проблемы трафика можно было бы если не решить, то, по крайней мере, как-то контролировать. Однако действующего генплана в Батуми нет. В текущем году мэр города Лаша Комахидзе в интервью журналу «Международные инвестиции» заявил: «Недавно мы анонсировали, что будет составлен генеральный план развития Батуми, то есть у города будет генеральный план развития, который станет определяющим документом для инвесторов». Но сколько времени пройдет от анонса до появления генплана, сказать сложно. А пока город застраивается крайне хаотично. Если посмотреть на районы вдоль побережья сверху, то они напоминают шахматную доску, на которой новые люксовые комплексы перемешаны с колоритной застройкой советского времени.

Отдельно стоит упомянуть об инженерных коммуникациях и экологии. Как ни удивительно, но эти понятия тесно связаны и являются, на мой взгляд, главной проблемой развития туризма. Например, местные жители Батуми в море не купаются. Очень грязное, объясняют они, поскольку в нескольких местах канализация сливается прямо в воду. Документального подтверждения этого факта найти не удалось, но на пляже в районе улицы Шерифа Химшиашвили стоит устойчивый характерный запах. В районе морского порта, говорят, нет ливневой канализации, и вся грязь с городских улиц тоже оказывается в море. Подобные рассказы местных жителей, по сути, слухи. Но то, что море в Батуми крайне грязное – факт.

Безопасность и отношение к России

В 2004 году по инициативе Михаила Саакашвили, управлявшего в то время Грузией, в полиции была проведена серьезная реформа. Во-первых, из полиции была уволена половина состава, вместо которой набрали новых молодых сотрудников. Сегодня полицейские патрули в Грузии не только следят за правопорядком, но и помогают людям, которые попали в сложную ситуацию. Восторженных историй о работе грузинских полицейских в интернете достаточно. Одновременно с реформой была объявлена жесткая война «ворам в законе». Многих криминальных авторитетов посадили за решетку, другие уехали из страны. Сегодня Грузия находится на первом месте в Европе и пятом в мире по индексу безопасности, согласно рейтингу международного агентства Numbeo.

В то же время к России в Грузии неоднозначное отношение. После вооруженного конфликта 2008 года страны разорвали дипломатические отношения, и они до сих пор официально не восстановлены. То есть российского консульства в Грузии нет, а интересы россиян, попавших в сложную ситуацию, представляет посольство Швейцарии.

В последнее время отношения налаживаются. Но с негативом к России в Грузии все ещё столкнуться можно. Так, например, на концерте в честь 80-летия Вахтанга Кикабидзе, проходившего 19 августа в Батуми, соведущий певца со сцены заявил, что Кикабидзе уже 10 лет не посещает территорию «агрессора, который сейчас топчет территорию Украины». Речь была закончена лозунгом «Слава Украине!», после чего зал взорвался аплодисментами.

Подводим итоги

На взгляд автора статьи, минусов для покупки недвижимости в Грузии набирается гораздо больше, чем плюсов. Главный бонус – получение вида на жительство. Но и здесь все не так однозначно. Если уж вас привлекает грузинская кухня и возможность общаться на русском языке, то проще арендовать жилье на длительный срок. Тем более, что иностранцы могут жить в Грузии 360 дней. А раз в год пересечь границу России, Армении или Турции и вернуться обратно несложно. Зато выйдет гораздо дешевле.

Недвижимость в Батуми – все преимущества развивающегося курорта

Рынок недвижимости в Батуми открыт для иностранцев. Это перспективное направление для инвестиций в жилье и коммерческие объекты по нескольким причинам. Цены здесь еще не достигли среднеевропейских при высоком качестве строительства, процесс покупки стимулируется государством путем ликвидации бюрократических препон.

Кто покупает недвижимость в Батуми и какие объекты пользуются наибольшим спросом?

Иностранцы предпочитают покупать объекты недвижимости в Батуми для последующей сдачи в аренду.

Удобнее всего это сделать, если жилой комплекс имеет собственную службу, отвечающую за аренду. Если такого нет, можно самостоятельно заключить договор с риелторской конторой, которая за процент от сделки возьмет на себя полное обслуживание процесса аренды. Наиболее затратный по времени, но не по финансам вариант – самостоятельно сдавать объекты через интернет-сервисы, подобные Booking.com. Если арендодатель не проживает в Батуми, то ему придется потратиться только на клининговую компанию, а все оставшиеся средства достанутся ему. С другой стороны, безопасность сделки и сохранность квартиры или дома в этом случае никто не гарантирует.

Актуальное направление – приобретение коммерческой недвижимости.

В новостройках все первые этажи отданы под офисы или магазины, иностранцы имеют право приобретать эти площади и сдавать в аренду или продвигать собственный бизнес. В целом не завершенные новостройки пользуются повышенным спросом и у покупателей жилой недвижимости. Главное, что важно в этом случае, это проверка благонадежности застройщика и истории его проектов. В этом случае надежнее покупать недвижимость через агентства, а не самостоятельно.

Итак, резюмируем – спросом у иностранцев пользуются следующие виды недвижимости:

  • готовые квартиры или дома у береговой линии, не требующие долгосрочного ремонта, для последующей сдачи в аренду,
  • более дешевые, еще не сданные в эксплуатацию объекты в новостройках для собственного проживания в летний сезон,
  • коммерческие объекты в новостройках у моря для сдачи в аренду.

Земельные участки под самостоятельную застройку предлагаются в основном в пригородах – там, куда в будущем планируется расширять город.

Это долгосрочная инвестиция, которая окупится не так быстро, как приобретение готовой жилой недвижимости, поэтому особым интересом среди россиян она пока не пользуется, хотя цены не запредельные.

Цены в Батуми – сколько стоит самая дорогая и дешёвая недвижимость?

Выставленные на продажу подозрительно дешевые объекты требуют двойной бдительности. В проверке нуждаются прежде всего строительные детали – тепло- и гидроизоляция, некачественная отделка. Если застройщик не дает гарантии на новые дома, это также снижает их стоимость, свидетельствуя о невысоком качестве. Другие факторы, формирующие низкую цену недвижимости, это неудачное расположение, неблагоустроенная территория без перспектив к улучшению. При покупке строящейся недвижимости низкая цена сигнализирует о возможной несдаче объекта в срок.

При покупке следует учитывать степень готовности объекта.

Дешевле всего обойдется пустая коробка без перегородок, дороже – полностью готовая к чистовой отделке недвижимость. Стоимость ремонта в ней обойдется до 250 долларов за квадратный метр в среднем ценовом сегменте.

Разброс цен может быть очень большим даже в одном жилом комплексе – это зависит от расположения и степени отделки квартир.

Это же касается и земли: расценки определяются наличием коммуникаций и перспективами застройки. Минимальные цены на новостройки и вторичную недвижимость близки, элитные новостройки значительно дороже даже полностью отделанных и меблированных вторичных квартир. Цены на коммерческую недвижимость определяются необходимостью в ремонте и близостью к туристическому центру.

Как купить недвижимость в Батуми российскому гражданину?

Гражданин России может стать полноправным собственником любых типов недвижимости – домов, квартир, коммерческих объектов, земельных участков. Это позволяет грузинское законодательство, запрещающее продавать иностранцам только земли сельхозназначения.

Финансовые условия сделки: кредитование, рассрочка, размер первоначального взноса – не зависят от гражданства покупателя. Для приобретения недвижимости, помимо денег, требуется лишь загранпаспорт. При совершении сделки покупатель выплачивает пошлину за ее регистрацию в Государственном публичном реестре. Размер пошлины всего 106 лари – на август 2018 года это около 44 долларов США.

Помимо пошлины, никаких налогов не предусмотрено. В дальнейшем придется платить налог на недвижимость, исчисляемый исходя из доходов, получаемых владельцем на территории страны.

При этом доход до 40000 лари налогом вообще не облагается, а его максимальный порог – 1% от стоимости объекта. Покупающие недвижимость для себя иностранцы, не работающие на территории Грузии, налогом вообще не облагаются, если же они официально сдают объект в аренду, то платят по названным выше тарифам.

Процесс покупки обходится без бюрократических проволочек. Личное присутствие не обязательно – покупателя может представлять его доверенное лицо.

В принципе, большинство этапов можно пройти дистанционно: подписать договор и переслать деньги через SWIFT. Единственное, где потребуется личное присутствие покупателя или его представителя, это Госреестр. Отказать в регистрации могут при неправильном составлении договора – несовпадении грузинской и русской версий, ошибок в данных по документам продавца или покупателя, характеристиках недвижимости. Все эти проблемы легко устранимы, и при повторном обращении сделка регистрируется. Еще одна важная причина связана с промахами застройщика, который не завершил оформление всех документов в Госреестре. В этом случае отказ в регистрации связан с защитой интересов покупателя.

Расходы на содержание жилья в Батуми

Потребление газа, электричества и воды оплачивается по счетчикам. Расходы сопоставимы с российскими. Кубометр воды стоит 0,51 лари, газа – 0,55. Тарифы на электроэнергию зависят от уровня потребления. Дешевле всего киловатт стоит, если тратить в месяц не более 100 кВт/ч. Вывоз мусора рассчитывается по числу проживающих и обходится в 1,3 лари в месяц с человека. При наличии стационарного телефона нужно платить 5 лари в месяцы, безлимитный интернет стоит примерно 18 лари.

Прогнозы развития рынка жилой недвижимости Батуми

Стабильное состояние государства, минимум бюрократии, которую никто не планирует восстанавливать, отсутствие коррупции при совершении сделок с недвижимостью – привлекательные для иностранцев черты. К иностранцу предъявляются простые требования – наличие паспорта, при этом сторона продавца не интересуется справками о доходах и происхождением средств покупателя. Рынок недвижимости в городе пока не насыщен, строительство ведется полным ходом, на торги часто выставляют и вторичную недвижимость как в отличном состоянии, так и требующую серьезного обновления. В целом специалисты оценивают рынок недвижимости Батуми как перспективный, находящийся на взлете.

Как апартаменты в Батуми могут приносить доход?

Сегодня рассмотрим возможности получения дохода от приобретения уникального формата недвижимости в Грузии – апартаменты в отеле. Как купить недвижимость типа «апартамент» в Батуми, (на берегу черного моря) мы рассказали в публикации — приобретение недвижимости в Грузии. Сегодня в обзоре Geoline особенности формата недвижимости типа апартамент в отеле.

Что такое апарт-отель?

Суть апарт-отеля, состоит в том, что Вы приобретаете своего рода «квартиру» в отеле, гостиничный номер, где находится все необходимое для комфортного проживания — кухня, стиральная машина, мебель и т.д. То есть это полностью укомплектованный гостиничный номер, который идеально подходит для проживания.

Помимо комплектации номера, вы получаете дополнительный сервис управления в виде следующего пакета услуг:

  • рецепшн,
  • охрана,
  • консьерж-сервис,
  • уборка,
  • система видеонаблюдения,
  • технический персонал,
  • парковка.

Преимущество приобретения недвижимости в апарт-отеле — это возможность как самостоятельно проживать, так и зарабатывать, сдавая номер в аренду. При этом, стоит учитывать, что отели обладают развитой инфраструктурой, что привлекает туристов и жителей. Таких преимуществ часто нет в обычных жилых домах новостроек.

Также стоит отметить выгоду непосредственно от возможностей управления. Номер в отеле будет всегда в чистоте и порядке, об этом позаботится управляющая компания, которой вы можете доверить управление. Как правило, в стандартный пакет услуг входит уборка, страховка имущества, привлечение клиентов, заселение и перечисления вашего дохода за определенный промежуток времени. Многие компании по управлению апартаментами предоставляют возможность контролировать доход и состояние апартамента онлайн.

Ситуация на рынке в Грузии, в Батуми.

На фоне растущего спроса недвижимости Грузии, многие застройщики начали реализацию проектов формата апарт-отелей. В частности в Батуми, это компании Orbi Group, Alliance Group, NewTime. Многие частные инвестора также реализовывают проекты данного типа. Стоит отметить, что мировые сети отелей представлены в Батуми и предлагают инвесторам, возможность приобретения гостиничных номеров, например Hilton, PortaTower, Marriot.

Анализируя перспективы экономики Грузии, новую законодательную базу и льготные возможности для инвесторов, можно прогнозировать как дальнейший рост туризма, так и рост цен на недвижимость. Стоит отметить, что Батуми привлекателен для туристов за счет климата и уникального сочетания моря и гор, а для инвесторов – возможностями получения вида на жительство путем приобретения недвижимости, отсутствием налогов на приобретение недвижимости и выгодным % капитализации вложенных средств.

Оценивая текущую ситуацию на рынке управления недвижимостью Грузии, стоит отметить, что для управляющих компаний рынок остается открытым, так как для Грузии, формат недвижимости типа апарт-отель новый, а объемы строительства и количество зарубежных инвесторов, растет с каждым годом. На данный момент клиенты, покупатели номеров в отелях, имеют возможность доверить управление либо компании застройщику, либо же управляющей компании. Для этого необходимо заключить дополнительный договор управления. Какую выбрать управляющую компанию, или же доверить управление застройщику мы расскажем в следующей публикации.

Поиск идеального апарт – отеля в Батуми

Если вы приняли решение инвестировать в недвижимость типа апарт отель, и намерены купить апартамент в отеле в Батуми, рекомендуем хорошо проанализировать рынок и возможности приобретения.

Распространенный формат приобретения в апарт-отелях – это покупка в уже существующих отелях, новостройках этажа и организация собственного гостиничного бренда. Другой распространенный способ – поиск наилучшего предложения от застройщика и приобретение одного или двух номеров.

В первом случае – «организация собственного гостиничного бренда», вы рискуете столкнуться со всеми трудностями организации автономного бизнеса – организация обслуживания, привлечение клиентов, маркетинг, персонал и т.д. Приобретая же готовые номера и передавая их в управление подобных рисков нет.

Когда вы определились с оптимальным вариантом, необходимо найти лучшее предложение от застройщиков. В поиске апарт-отелей для приобретения в собственность, Geoline приходит вам на помощь. Больше не нужно искать сотни сайтов застройщиков, отбирать те предложения, которые вам подходят, и сравнивать, не зная, доступны варианты к покупке, или уже куплены, кем то другим.

Достаточно открыть страницу поиска https://geoln.com , выбрать новостройки в Батуми, тип недвижимости «Апарт-отель» указать дополнительные параметры. Система поиска недвижимости Geoline предоставит вам подходящие варианты, с прямыми контактами застройщиков, информацией о свободных площадях и т.д. Попробуйте, это удобно, экономит время и силы.

Напоминание от Geoline

Приобретая недвижимость за рубежом, необходимо учитывать все тонкости оформления сделки, процесс передачи в собственность, проверку перевода документов, различия в законодательстве стран покупателя и продавца и т.д.

Если вы не уверенны в возможности самостоятельно правильно оформить сделку купли продажи, рекомендуем воспользоваться услугами по сопровождению сделки.

Мы благодарны за выбор и рекомендации Geoline. Благодаря вашим отзывам и рекомендациям, мы вдохновлены структурировать всю информацию в мире об объектах недвижимости и делать поиск проверенных объектов легким.

Источники: http://elitnoe.ru/magazines/358-investitsii-v-nedvizhimost-v-gruzii, http://www.zametrami.ru/evropa/nedvizhimost-v-batumi-vse-preimushhestva-razvivayushhegosya-kurorta/, http://geoln.com/articles/georgia/investment/11

Комментировать
0
25 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Инвестиции
0 комментариев
Инвестиции
0 комментариев
Инвестиции
0 комментариев