Инвестиции в недвижимость во франции
Почему-то Франция вызывает ассоциации с хорошей едой и вином, но никто не думает о сочетании приятного с полезным. Инвестиции во французскую недвижимость очень специфичны, сильно отличаются от остальной Европы. При этом бизнес во Франции не сразу открывает искушенному инвестору свои прелести, но познав их раз, захочется вкушать их снова и снова.
На выставке Домэкспо в Москве мы много общались с российскими гражданами, желающими сделать приобретение во Франции. Я с удивлением отметила зрелость этих людей в отношении инвестиционной стратегии, поэтому по их просьбе предлагаю вашему вниманию релиз о нетрадиционных подходах к инвестициям.
Французское недвижимое имущество неуклонно, хоть и замедленно, растет. Даже несмотря на падение северо американских рынков, связанных со спецификой американской кредитной системы. Собственно, французский рынок недвижимости тем и привлекателен для инвестора, что он абсолютно герметичен к спадам других рынков недвижимости. Это и было доказано в случае с американскими субпраймами, когда многие предрекали падение рынка, но он абсолютно не шелохнулся, даже банки не повысили кредитные ставки. С другой стороны, недвижимость в зонах инвестиций (то есть основные 3 региона – Париж, Лазурный берег и Альпы, а не вся национальная территория) независима от местной экономики, так как большая часть инвесторов приходится на иностранцев. На этот счет есть интересная статистика, которая выводит вперед американцев, англичан и итальянцев, а русские вопреки стереотипу, даже не попадают в десятку.
От ситуации подобной американской, инвестиции в недвижимость Франции защищены жестким законодательством и банковской политикой. В отличие от других стран, где слабая корреляция между залоговой стоимостью недвижимости (ипотекой) и выданным кредитом, во Франции практически не финансируют более 70% стартовой цены. Поэтому краха с субпраймами быть в принципе не может из-за полного отсутствия таковых. А если принять во внимание тот факт, что не более 25% покупок недвижимости имеют инвестиционную цель, то нельзя не восхититься здоровым показателям и завидной ликвидности этого бизнеса во Франции.
Тем не менее за последний год кредитные ставки повысились более, чем на 1% и доходят порой до 5%, и это сказывается на рентабельности, а замедление роста цен уменьшает перспективы увеличения стоимости на выходе для особо требовательных инвесторов. Поэтому для оптимизации инвестиций пришло время проявить изобретательность и немного отойти от столбовой дороги. Не будем задерживаться на причинах специфической позиции этого бизнеса, остановимся лишь на том, что имеет практическую ценность. В следующих статьях я расскажу о специфических инструментах рынка инвестиций во французскую недвижимости. Сейчас же рассмотрим стратегию частного инвестора в условиях цикла сжатия рынка, при котором нет такого бурного прироста стоимости как в предыдущие годы, когда даже неразборчивые вкладчики получали прирост собственности на любом объекте.
В результате слишком успешной политики налоговых льгот при покупке нового жилья в определенных регионах рынок претерпел некоторые колебания. Произошла разумная корреляция соотношения цен в новом и вторичном секторах в сторону уменьшения разрыва. С другой стороны, несколько крупных институционных инвесторов сменили долгосрочную политику и резко впрыснули на рынок поток очень качественного продукта по заниженной стоимости. Это сделало неожиданно привлекательными инвестиции в занятое жильё или эквивалентные ему объекты. Отсюда и повышенный интерес к таким продуктам, как квартира с жильцом, который в результате сильной экономии при покупке таит в себе серьёзный ресурс по капитализации на выходе из операции. Другими словами, это можно сформулировать, цитируя любимую фразу советников по финансам: «Выгодная продажа делается при покупке».
В случае покупки занятой квартиры новый владелец не имеет права расторгнуть договор аренды (в случае необходимости это право выкупается у арендатора), но заменяет собой прежнего владельца и соответственно получает квартплату. Тогда у него снимается проблема поиска арендатора, затраты времени на визиты, проверка кредитоспособности квартиросъёмщика. Знаменитый закон 1989 сильно регламентирует отношения квартиросъёмщика и владельца, а в последнее время усилилась законодательная позиция владельца. Поэтому мы предлагаем вашему вниманию несколько нехоженых тропинок для особо искушенных инвесторов.
Вариант 1. Покупка у инвестиционного инвестора.
Крупные страховые компании поменяли свою политику инвестиций и устраивают «оптовые» продажи жилья в крупных городах. Качество таких квартир очень высокое, так как у этих компаний есть специальные службы, занимающиеся поддержанием домов, и они не экономят на расходах на содержание. Жильцы в этих квартирах прошли проверку финансовых служб компаний и риск неуплаты практически отсутствует. Кроме того, покупая квартиру с жильцом, можно рассчитывать на дискаунт в от 5 до 10% по отношению к рыночной стоимости.
Не имеющим острой необходимости в использовании квартиры представляется уникальная возможность сделать очень хорошее вложение. Первоначальная рентабельность в процессе сдачи увеличивается. Объясняется это тем, что каждый год допускается повышение квартплаты в пределах специального индекса, который в 2 раза опережает инфляцию. Поэтому через несколько лет эксплуатации с учетом индексирования квартплаты, показатель рентабельности улучшается.
При смене жильца, то есть при каждом новом контракте на сдачу, владелец может свободно назначать цену, никак не связывая ее с предыдущим контрактом.
Для иностранного инвестора такие покупки даже более интересны, чем для местных жителей: для него доходы от сдачи до 18000 Евро в год не будут генерировать налоги, тогда как у налоговых резидентов эти доходы облагаются налогом с первого цента. Поэтому для иностранцев эффективность такой инвестиции становится еще более интересной.
Вариант 2. Покупка с временным отказом от пользования.
В связи с острым дефицитом качественного жилья в крупных городах некоторые государственные службы выкупают у застройщиков право пользования на 15 или 20 лет для расселения сотрудников госслужб. Таким образом, у инвестора образуется уникальная возможность купить квартиру в хорошем месте за 60 или 50 % ее рыночной стоимости в день продажи. Этот тип покупки особенно хорош для иностранного инвестора, потому что на время отказа от пользования для него эта собственность не генерирует ни расходов ни налогов. А после 15 лет владения любое частное лицо освобождается от налога на прибыль при продаже, поэтому даже в случае чисто финансовой операции выгода сильно увеличена эффектом заниженной стоимости при покупки. Ведь если предположить изначальную стоимость квартиры за 100 тысяч, а покупку за 60, то через 15 лет при 5%-м повышении стоимости каждый год (оценка снизу) эта квартира будет стоит 210 тысяч. Таким образом при продаже можно будет легко получить официальную чистую прибыль 150 тысяч и не платить с нее никакого налога. Продавать не обязательно, можно сдавать или жить самому. Если у вас маленькие дети, то такая инвестиция тоже имеет смысл.
Сегодня купить по этой схеме можно квартиры в хороших районах Ниццы, Антиб, Тулузы, Гренобля и в Парижском районе за 60% от стоимости с отказом от пользования на 15 лет. В этих регионах ежегодное повышение цен сильно превышает средние национальные показатели, поэтому эффективность от такой инвестиции намного выше.
Вариант 3. Покупка в сервисной резиденции
Сервисные резиденции представляют собой некий гибрид отеля и дома (и в некоторых случаях больницы). Смысл инвестиции в них заключается в особой юридической привлекательности контракта и налоговом режиме. В сервисных резиденциях стены (квартиры) принадлежат инвесторам, а само дело – эксплуатирующей организации, которая платит аренду по коммерческому контракту. Эти схемы распространены в туризме, гериатрии и кампусах.
При покупке в этом режиме можно вернуть НДС (19,6%), а деньги от аренды не облагаются налогом.
Для анализа всех параметров нужно учесть множество факторов, которые не всегда афишируются продавцом. Поэтому экспертиза специалиста может спасти от ненужного риска и принести доход и спокойствие души.
У этого и вышеперечисленных режимов много других привлекательных черт, подробнее об этом можно узнать по индивидуальному запросу.
Инвестиции в недвижимость во Франции
Французский рынок недвижимости представляет большой интерес для инвесторов. Франция – страна со стабильной экономикой и одна из самых посещаемых стран в мире, что открывает широкие возможности для инвестирования. Со всего мира во Францию приезжают туристы, студенты и бизнесмены. Государство поддерживает инвесторов и способствует развитию новых проектов.
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Коммерческая недвижимость имеет свою специфику. Кроме стандартных коммерческих объектов: офисов, магазинов, ресторанов, небольших кафе, бутиков, больших отелей, хостелов, апарт-отелей – Франция предлагает уникальные варианты, связанные с сельскохозяйственной деятельностью: винодельческие предприятия, земельные участки в заповедниках, для организации туристических программ, фермы по разведению рыбы, хутара, где разводят лошадей, охотничьи владения и т. д. Франция – сельскохозяйственная страна, и предложений здесь множество.
Французские замки с дальнейшим использование под отель являются одним из самых интересных инвестиционных проектов, они предлагают не только уникальный гостиничный фонд, но разнообразные возможности для использования земель, принадлежащих замковому владению.
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ
Благодаря стабильности на рынке жилая недвижимость приносит доход от аренды и при этом из года в год повышается в цене. В Ницце и в Париже, например, большой популярностью пользуются небольшие квартиры, которые можно сдавать студентам.
В Каннах из-за круглогодичного проведения различных деловых мероприятий и конференций популярностью пользуются квартиры различной площади в центре города для сдачи в аренду на несколько недель.
Состоятельные инвесторы приобретают роскошные виллы и особняки в самых престижных районах Лазурного берега. Аренда виллы на мысе Сен-Жан-Кап-Ферра может доходить до нескольких сотен тысяч евро в месяц в летний период. Приобретение недвижимости на Лазурном берегу всегда выгодно: недвижимость Лазурного берега всегда в цене. Тем более, что территорий под застройку на Лазурном берегу остается все меньше и меньше. Предложение объектов недвижимости представлено очень широко, разброс цен очень большой – от маленьких квартирок в Ницце от 80.000 евро до дворцов за несколько миллионов евро.
Особый интерес для инвесторов представляет покупка недвижимости по схеме leaseback, которая позволяет получать стабильный, гарантированный доход.
Офисная недвижимость также пользуется популярностью, особенно в крупных городах Франции, и конечно же, в Париже.
ИНВЕСТИЦИИ В РЕГИОНЫ ФРАНЦИИ
Туристическая Франция не ограничивается только наиболее известными и популярными у российских туристов регионами – Лазурным берегом, Парижем и Альпами. Менее известные у российских туристов Пиренейские курорты популярны среди европейцев. Здесь популярно приобретать шале, которое потом сдается в аренду любителям зимних видов спорта.
Город Нант – лучший город для проживания в Европе. он ежегодно встречает гостей не только из разных стран, но и пользуется особым спросом у французских туристов, путешествующих по родине.
Город Лурд, ежегодно принимающий туристов, является вторым по количеству отелей городом Франции после Парижа, интересен для инвесторов, занимающихся гостиничным бизнесом.
Благодаря богатой природе, разнообразию недвижимости, большому спросу на достопримечательности страны, а также большому интересу со стороны бизнесменов и студентов Франция предлагает огромные возможности для инвесторов.
Инвестиции во Франции
Французский рынок недвижимости для зарубежных покупателей долгое время, в основном, был направлен на покупку второго дома. И сегодня большинство недвижимости, купленной во Франции, используется как основная резиденция или второй дом для отдыха и проживания на время отпуска или в выходные дни.
Тем не менее, в последние несколько лет, возникла новая тенденция зарубежных покупателей, инвестиционная – инвестиции во Франции: вложение капитала в недвижимость или бизнес.
Инвестиции во Франции как обеспечение своего будущего дохода
Для подобных инвесторов главная цель – это приобрести недвижимость во Франции, стоимость которой увеличится в ближайшие годы и/или обеспечит постоянный доход от аренды. Несмотря на всеобщий кризис на рынке цен на недвижимость, во Франции по прежнему наблюдается повышение цен.
В какую недвижимость инвестировать во Франции – в новую или старую…
Многие зарубежные инвесторы предпочитают покупать новую недвижимость, особенно пассивный или экологичный дом. И причины этого очевидны.
- Купить пассивный дом выгодно с экономической точки зрения. Экологичный дом нуждается в меньших расходах на его обслуживание, что позволяет повысить прибыль при его сдаче в аренду или сократить свои расходы на его обслуживание и потребление энергии в несколько раз.
- Нотариальные сборы и налоги при покупке новой недвижимости дешевле; особенно если Вы решили купить пассивный дом, построенный по технологии низкого энергопотребления.
Старые постройки также могут стать хорошим и выгодным вложением. Квартиры в зданиях 19-го века, например, в Париже или Марселе, или замки в Жиронд, традиционное шале в Альпах или шикарная вилла на берегу Женевского озера, могут безусловно считаться надежным вариантом вложений в недвижимость во Франции.
Инвестиции во Франции в недвижимость — это правильный выбор инвестиционного объекта, учитывающий различные критерии и профессиональную экспертизу приобретаемого объекта.
Инвестиции во Франции – это так же инвестиции в бизнес или в коммерческую недвижимость. Как и при покупке недвижимости во Франции, Вы должны внимательно изучить проект и не должны забывать о налоговых последствиях Вашего инвестиционного решения.
Во всех случаях, наша динамичная команда поможет Вам подобрать Ваш объект инвестиции во Франции. Мы всегда в Вашем распоряжении и готовы помочь Вам на любом этапе Вашего инвестиционного проекта.
Туристическая резиденция во Франции – это резиденция, находящаяся под управлением профессионалов.
Почему Франция,а именно Французские Альпы. Потому, что Франция – самая посещаемая страна в мире и регион Рона-Альпы, и особенно, Савойя Мон-Блан –одно из 1-ых туристических маршрутов во Франции!
Популярный инвестиционный проект village nature в Париже — это комплекс для туристов, расположенный в непосредственной близости к столице Франции, главной идеей которого является пропаганда рационального использования природных ресурсов, позволяющего сэкономить на расходах по отоплению благодаря специфике места расположения.
Инвестировать в резиденцию для пожилых людей во Франции может каждый. Такая покупка, часто называемая «лизбэк», подразумевает покупку недвижимости в собственность одновременно с подписанием долгосрочного договора аренды с управляющей компанией. Другими словами, определенные виды недвижимости, удовлетворяюшие определенным нормам и требованиям, подразумевают наличие уже готового пакета предоставляемых услуг.
Источники: http://www.immoconcept.ru/info/investitsii-skrytye-prelesti-frantsuzskoy-nedvizhimosti/, http://www.stranaplus.ru/stati-po-nedvizhimosti/franciya/chto-predlagaet-rynok-nedvizhimosti-francii/investicii-v-nedvizhimost-vo-francii.html, http://www.frenchestate.ru/articles/investicii-vo-francii/
