Как грамотно инвестировать в недвижимость Петербурга
На эти вопросы отвечает Николай Лавров, генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге».
Как практик, подскажите, куда вложить деньги, чтобы в условиях кризиса они не обесценились? – Ответ на этот вопрос предполагает сравнение доходности недвижимости и банковских депозитов. Вклад гарантирует стабильный процент и прогнозируемый доход. Годовая депозитная ставка у серьезных банков – примерно 10% в год.
Однако из всех вложенных вами денег будут застрахованы только 1 400 000 руб. Кроме этого, в послед- нее время банки часто лишаются лицензий. Недвижимость, в отличие от виртуальных денег в банке, сама является активом. Она может быть куплена в кредит, может быть использована как залог под кредит на другие цели. Доход можно получить от сдачи в аренду и последующей продажи по цене, выше покупной.
– При выборе объекта инвестирования на рынке недвижимости надо учитывать, во сколько обходится содержание недвижимости. Как правильно сделать расчет?
– Согласен, вопрос содержания недвижимости при выборе объекта для инвестиций рассматривать надо одним из первых. Сравним. Жилая недвижимость: квартплата в месяц (для одно- комнатной квартиры примерно 4 000 руб.). Налог на имущество составляет в год от 0.1 до 2% в зависимости от кадастровой стоимости недвижимости и количества объектов в собственности.
Коммерческая недвижимость: необходимо заключать договоры на поставку тепла, воды, электричества, на вывоз мусора. В обязательном порядке надо проходить обучение правилам пожарной безопасности. К тому же на объектах осуществляются проверки пожарной охраны, контроль ГИОП. Налог на имущество в год составляет 2.2% от кадастровой стоимости недвижимости. Долевое строительство: одноразовая оплата кварт- платы за полгода в момент сдачи дома гос. комиссии.
– Давайте перейдем к тому, на чем могут заработать владельцы объектов недвижимости.
– По традиции первой рассмотрим жилую недвижимость. Собственники зарабатывают на аренде и росте цен на недвижимость на вторичном рынке. Владел цы объектов коммерческой недвижимости также извлекают прибыль из аренды и роста цен на коммерческую недвижимость. В долевом строительстве выгода формируется на росте цены по мере готовности дома.
– Теперь переходим к очень важному вопросу: как рассчитать доходность инвестиций?
– Для этого есть простая формула: стоимость продажи + сумма аренды – стоимость эксплуатации и обслуживания – налоги – cтоимость покупки = РЕЗУЛЬТАТ инвестирования. То есть в итоге расчетов вы узнаете, сколько заработали. Сумма аренды – стоимость эксплуатации – налог = ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД (за год). Доход = (ОД/Стоимость покупки ) Х 100% . Итак: Стоимость покупки 1 500 000 руб. Это будет комната большого метража в историческом районе го- рода в малонаселенной квартире. Аренда в месяц = 13 000 руб., в год = 156 000 руб. Стоимость эксплуатации = 30 000 руб в год Доход %= (156 000-30 000)*100%/1 500 000 = 8,4% Для сравнения: однокомнатная квартира. Стоимость покупки 3 000 000 руб. Это квартира в хрущевке. Аренда в месяц = 20 000 руб, в год = 240 000 руб. Стоимость эксплуатации = 50 000 руб. Доход %=(240 000-50 000)*100%/3 000 000 = 6,3%. Как видите, инвестиционная привлекательность комнаты выгоднее.
– Какие факторы надо учитывать при расчете при- были, получаемой в долевом строительстве?
– При расчетах инвестиционной привлекательности долевки учитывается не стоимость аренды, а рост стоимости недвижимости по мере готовности дома. Например, студия в долевом строительстве(цена проставлена исходя из текущей ситуации на рынке), Приморский район, сдача 2018 год. Стоимость покупки 2 000 000 руб. Стоимость продажи 2018 г. (предположительно) = 3 000 000 руб. Доход %= ((3 000 000-2 000 000)/3 года)*100%/2 000 000 = 16,6%. Стоимость покупки 1 600 000 руб. Стоимость продажи 2017 г. (пред- положительно)= 2 450 000 руб. Доход %= ((2 450 000- 1 600 000)/2)*100%/1 600 000= 26,5%. Отмечу, что при расчетах я взял два года, чтобы быть ближе к действительности – продажа в Мурино может быть сложнее, чем в Приморском районе. Очевидно, что доходность строящейся недвижимости значительно выше банковской. Поэтому очень важно обращать внимание, кто застройщик, сколько проектов в работе, сколько за- конченных проектов, есть ли замороженные, есть ли активы в собственности.
– Насколько выгодно инвестирование в коммерческую недвижимость Петербурга?
– Для начала надо сразу сказать: стоимость входа на этот рынок – от 6 миллионов, если не рассматривать апартаменты. Например, встроенные помещения на первых этажах с от- дельным входом. При инвестировании важно правильно понимать проходимость места. Подводные камни – каждый из собственников имеет равные права, в том числе, первоочередного выкупа недвижимости.
Если хочешь продать, необходимо предложить всем собственникам сначала купить. Обязательно надо заключать договор об определении права собственности. Это дорогие помещения. У них доходность рассчитывается с учетом дополнительных параметров. Обязательно учитывается дисконтированный доход (ДД). Поясню. Как уже говорилось выше, банковский процент в среднем равен 10. И сумма ДД должна быть выше 10%, ведь вкладываете вы гораздо большую сумму, поэтому и доход должен быть выше. Меньше 10% смысла нет. Есть формула расчета коэффициента дисконтирования: 1/(1+R)N =Kg, где N – порядковый номер года вложения, а R – банковская ставка. Эта формула показывает, что 100 рублей будут стоить через год 90 рублей, а через 2 – 80 рублей и т.д. Апартаменты – та же самая квартира в жилом доме (апарт-отеле), но без права прописки. Предназначены для сдачи в аренду. Особенность – повышенная налоговая ставка – 2,2%. Если говорить в целом о коммерческой недвижимости, то необходимо отметить: рассчитать выгодность инвестиций довольно сложно.
– Как снизить риски при инвестировании?
В отношении коммерческой недвижимости велик риск приобрести объект, который не окупит вложений. В частности, я бы настоятельно рекомендовал не покупать квартиры на первых этажах с целью перевода в нежилой фонд. Сделать это в Петербурге очень сложно, а в некоторых районах просто невозможно. Плюс, как ни странно, переведенные в нежилой фонд квартиры зачастую стоят дешевле, чем обычные квартиры в этом доме.
При инвестировании в жилую недвижимость важно проверить историю квартиры, комнаты, оценить состояние дома, познакомиться с соседями. При сделках в долевом строительстве необходимо тщательно проверять активы застройщиков. Хочу обратить внимание: в Петербурге порядка 100 застройщиков и огромное кол-во объектов коммерческой недвижимости. Непосвященному трудно сориентироваться в этом многообразии. Рекомендую обратиться к профессионалам. В любом случае, если возникли вопросы, звоните или пишите. Мы всегда вам поможем!
Инвестиции в недвижимость | СПб и Ленобласть
Информация
47 записей
На российском рынке жилья состоится радикальный передел.
***********************************************************************
Центробанк, Минстрой и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Показать полностью… придумали как отказаться от использования средств россиян при строительстве жилья и заменить их банковским кредитованием.
Об этом в пятницу, 15 декабря, пишет принадлежащая семье Демьяна Кудрявцева газета «Ведомости» со ссылкой на источники.
Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы
C 1 июля 2019 года застройщикам запретят принимать деньги граждан за непостроенные квартиры. Плату за жилье покупатели будут вносить на специальные эскроу-счета (счет, на котором учитываются средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения обязательств — прим. «Ленты.ру») в уполномоченных банках.
Покупатель и застройщик также, как и сейчас, будут заключать договор участия в долевом строительстве и регистрировать его в Росреестре. «Третьей стороной договора будет уполномоченный банк, имеющий право открывать эскроу-счета для граждан. Деньги за квартиру девелопер не получит. Все средства будут зачислены на эскроу-счет», — объясняет один из собеседников издания. Деньги будут храниться на счете до завершения строительства дома. Причем проценты на них не начисляются.
Покупатель может забрать деньги со счета, если застройщик не выполнил свои обязательства. В случае отзыва лицензии у банка предусмотрена выплата за счет фонда страхования вкладов — до 10 миллионов рублей.
В ЦБ в целом подтвердили эту схему. Cчета могут открывать 19 основных банков, кредитующих строительную отрасль.
В ноябре президент Владимир Путин поручил правительству, ЦБ и АИЖК утвердить трехлетний план по замещению долевого механизма финансирования жилищного строительства банковским кредитованием.
По данным Минстроя, количество обманутых дольщиков сейчас составляет 36,6 тысяч человек.
Источник — официальный сайт мэра и правительства Москвы
Очень актуальная информация в статье Любови Холоповой
Налог на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге в 2017 году: какие ставки, где узнать, во что оценили жилье и как эту оценку оспорить
Какой налог на имущество физических Показать полностью… лиц будут платить жители Петербурга в 2017 году и можно ли уменьшить свой платеж
*********************************************************************************
В 2015 году в России изменился Налоговый Кодекс. Основная суть изменений – налог на имущество для владельцев квартир, гаражей, дач и сараев теперь рассчитывается не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости объектов, которая в несколько раз выше.
Чтобы резкое изменение платежей не напугало граждан, новая система расчетов вводится постепенно. Петербург и Ленинградская область на новый порядок перешли в 2016 году, а значит, имущественный налог за минувший год будет рассчитываться по-другому. Заплатить его необходимо до 1 декабря 2017 года.
Напомним, инвентаризационная стоимость имущества для расчета налога определялась сотрудниками БТИ и была чисто символической. При оценке квартиры или дома учитывалась только конструкция здания, время его сдачи в эксплуатацию, суммарная стоимость всех строительных материалов и проведенных работ.
При расчете кадастровой стоимости квартиры, учитываются местоположение недвижимости, уровень развития инфраструктуры, удаленность от социально значимых объектов, обеспеченность дома охраной, парковкой и прочее. Оценивают жилье независимые эксперты. Понятно, что налог, рассчитанный по кадастровой стоимости – максимально приближенной к рыночной, будет на порядок выше.
Кадастровую стоимость недвижимости определяет Росреестр. В Петербурге действующая оценка проводилась поэтапно с 2013 года. После ее проведения кадастровая цена квартир выросла в среднем в полтора раза. Сильнее всего, больше чем в два раза, подорожало жилье в центральных районах города – Петроградском, Центральном и Адмиралтейском. Например, в Петроградском районе кадастровая стоимость жилья оказалась выше в 2,5 раза и стала самой высокой — более 126,5 тысяч рублей за квадратный метр. Самая низкая кадастровая стоимость в Колпинском районе Петербурга — менее 72 тысяч рублей за «квадрат».
Процедура кадастровой оценки проводится не реже одного раза в пять лет. Начать пересмотр кадастровой стоимости в Петербурге планируют в 2018 году, а утвердить новые цифры – в 2019-м.
Узнать кадастровую стоимость объекта, а также ставку и размер будущего налога на имущество можно на сайте Федеральной налоговой службы при условии, что вам известен кадастровый номер. Если вы его не знаете, то ищите на сайте Росреестра по адресу объекта. Справку о кадастровой стоимости можно запросить лично в филиале Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональном центре (МФЦ, «Мои документы»), либо направить запрос по почте. Если сведения о кадастровой стоимости объекта имеются, справка будет предоставлена бесплатно не позднее чем через пять рабочих дней со дня получения запроса.
Базовая ставка налога на имущество — 0,1 процент от его кадастровой стоимости, но местные власти могут этот коэффициент изменить. В Петербурге налоговые ставки следующие (установлены Законом Санкт-Петербурга «О внесении изменений в отдельные законы Санкт-Петербурга о налогах и сборах» от 21 июня 2016 года № 388-66):
для квартир (жилых помещений):
— 0,1% при стоимости до 7 млн руб.,
— 0,15% при стоимости от 7 млн до 20 млн руб.,
— 0,2% при стоимости свыше 20 млн руб.
для жилых домов
— 0,1% при стоимости до 5 млн руб.,
— 0,15% при стоимости от 5 млн до 10 млн руб.,
— 0,2% при стоимости от 10 млн до 20 млн руб.,
— 0,25% при стоимости свыше 20 млн руб.
В Ленинградской области каждое городское и сельское поселение установило свои ставки, они исчисляются в диапазоне 0,1-0,2%.
Как изменятся платежи
_________________________
Для начала успокоим собственников: резко налоги не вырастут. По новому закону платежи не могут увеличиться больше чем на 20% по сравнению с прошлым годом. Чтобы уменьшить налоговую нагрузку, налоговики утвердили понижающий коэффициент. В 2015-2016 году он был 0,2 и 0,4 соответственно. В следующие два года коэффициент будет такой: 2017 – 0,6, 2018 – 0,8. Так что сумма в квитанциях будет расти постепенно в течение пяти лет.
Кроме того, все граждане без исключения имеют право на льготы, которые действуют на каждую квартиру, дом, комнату вне зависимости от числа собственников. Так, налогом не облагаются 50 кв. м в доме, 20 кв. м в квартире или 10 кв. м в комнате в коммуналке. Льготные метры не входят в оценочную стоимость. Например, если ваша квартира – 80 кв. м, то для налогообложения оцениваются 60 кв. м.
Рассчитывает налог Федеральная налоговая служба, но если вы не хотите, чтобы сумма стала сюрпризом, можно попробовать посчитать самостоятельно по формуле:
Сумма налога = (Кадастровая стоимость – Налоговый вычет) x Размер доли x Налоговая ставка х Понижающий коэффициент.
Чтобы понять, насколько будет отличаться налог на квартиру в Петербурге в зависимости от того, где она находится, приведем два примера расчета платежей. Возьмем однокомнатную квартиру площадью 42 кв метра с одним собственником. Только в первом случае она расположена в центре Северной столицы, а во втором – на окраине города.
1. Кадастровая стоимость квартиры – семь миллионов рублей. Налоговый вычет составит 3 333 320 рублей. Чтобы узнать его сумму, мы рассчитали стоимость квадратного метра, разделив кадастровую стоимость на площадь квартиры (7 000 000/42= 166,666) и умножив эту сумму на количество «квадратов», не облагаемых налогом (166,666 х 20 = 3 333 320). Дальше считаем размер налоговой выплаты: (7 000 000 – 3 333 320) х 1 х 0,1 х 0,4/100 = 1466,6 рублей
2. Кадастровая стоимость квартиры 3 500 000 рублей. Налоговый вычет составит 1 666 666 рублей. Размер налоговой выплаты: (3 500 000 – 1 666 666)х 1 х 0,1 х 0,4/100 = 733,3 рубля
Кадастровая стоимость недвижимости максимально приближена к рыночной. Однако на практике цифры могут как совпадать, так и отличаться в большую или меньшую сторону. В Петербурге такие ситуации вполне возможны: коммуналку с «убитыми» коммуникациями и протекающей крышей, но расположенную в сердце города, вполне могут приравнять к элитному жилью.
Итак, если ваше имущество оценили слишком высоко и вы с этим не согласны, обращайтесь в специальную комиссию при Росреестре или сразу в суд.
— Оспаривая кадастровую оценку, надо понимать, стоит ли овчинка выделки. Например, если кадастровая стоимость квартиры составляет 8 миллионов рублей, а в нынешних условиях дороже 7 миллионов ее не продать, то разница в налоговых платежах составит примерно 700-800 рублей в год. При этом на процедуру оспаривания придется потратить в среднем от 30 до 50 тысяч рублей и больше, — говорит специалист по оценке жилой недвижимости одной из брокерских компаний Петербурга Игорь Максимов. – Но если дело выиграно, собственнику компенсируют судебные расходы. Кроме того, по закону «О государственной кадастровой оценке» собственники жилья могут рассчитывать на возмещение убытков за время действия неправильной оценки.
Чтобы кадастровая стоимость была пересмотрена, необходимо подать заявление и приложить следующие документы:
— кадастровую справку с указанием оспариваемой стоимости
— нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости – договор купли-продажи, договор ренты, свидетельство о наследстве (по закону или по завещанию), договор дарения, договор передачи в случае приватизации
— отчет об оценке рыночной стоимости объекта (необходимо заказать у профессиональных оценщиков)
Кто имеет право на льготы
Имейте в виду, что налоговые инспекторы могут быть не в курсе, что вы – льготник, поэтому необходимо написать заявление. В Петербурге и Ленобласти это можно сделать прямо в налоговой инспекции по месту жительства, а можно в любом удобном многофункциональном центре. Если льготник владеет двумя квартирами, от налога по заявлению собственника освобождается одна.
– Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней.
– Инвалиды I и II групп.
– Инвалиды с детства.
– Участники Гражданской войны и Великой Отечественной войны, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан, а также ветераны боевых действий.
– Лица вольнонаемного состава армии, Военно-Морского флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии.
– Лица, имеющие право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 мая 1991 года № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС», в соответствии с Федеральным законом от 26 ноября 1998 года № 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча» и Федеральным законом от 10 января 2002 года № 2-ФЗ «О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне».
– Военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более.
– Лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах.
– Члены семей военнослужащих, потерявших кормильца, признаваемые таковыми в соответствии с Федеральным законом от 27 мая 1998 года № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих».
– Пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством Российской Федерации выплачивается ежемесячное пожизненное содержание.
– Граждане, уволенные с военной службы или призывавшиеся на военные сборы, выполнявшие интернациональный долг в Афганистане и других странах, в которых велись боевые действия.
– Физические лица, получившие или перенесшие лучевую болезнь или ставшие инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику.
– Родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей.
– Физические лица, осуществляющие профессиональную творческую деятельность, – в отношении специально оборудованных помещений, сооружений, используемых ими исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также жилых помещений, используемых для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек, – на период такого их использования.
– Физические лица – в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 кв. м и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
В каком районе СПб стоит купить новостройку для инвестирования
В 2014 году доля инвестиционных приобретений первичной недвижимости составила свыше 30% сделок в проектах комплексного освоения территории Санкт-Петербурга. Это обусловлено выгодой вложения в покупку квартиры в новостройке: в дальнейшем ее можно удачно перепродать (особенно, при покупке жилья еще на стадии котлована, когда цена за 1 м² минимальная) или сдавать в аренду. Потому вопрос о том, в каком районе СПб стоит купить новостройку для инвестирования актуален для многих вкладчиков.
Согласно ресурсу SpbGuru.ru, рейтинг по количеству проданной первичной недвижимости в Санкт-Петербурге возглавляют три района: Московский, Приморский, Выборгский. Это обусловлено хорошей транспортной доступностью локаций и экологической ситуацией, развитой инфраструктурой. Также спрос на квартиры в новостройках здесь связан с постепенным уменьшением количества свободных участков под застройку. Со временем стоимость недвижимости будет расти.
Московский и Приморский районы СПб
Решая, в каком районе СПб стоит купить новостройку для инвестирования, стоит обратить внимание на Московский район, поскольку он отличается хорошей социальной и торговой инфраструктурой: есть школы, поликлиники, детсады, крупные супермаркеты, ТРЦ. Возведенные жилые комплексы здесь быстро формируют престижные спальные кварталы, а стоимость квартир в новых домах выше средней стоимости по городу. В локации есть три ж/д станции и 6 станций метрополитена, развита сеть наземного общественного транспорта.
Приморский также интересен в качестве района СПб, где стоит купить новостройку для инвестирования. Он входит в число наиболее динамично развивающихся локаций Северной столицы: ежегодно здесь возводятся не только новые жилые комплексы, но и торговые центры, и офисные здания. На данный момент в Приморском районе уже есть около 130 детсадов и школ и много медицинских учреждений (государственных и частных). Активнее всего застраиваются участки около станций метро «Пионерская» и «Старая Деревня», а также недалеко от Юнтоловского заказника.
Третье место — Выборгский район
Популярность Выборгского района в качестве локации для покупки новостройки как инвестиции (особенно популярны дома около станций метрополитена «Озерки» и «Проспект Просвещения») обусловлена такими факторами:
- застройщики возводят многоэтажные дома кирпично-монолитного типа классов «комфорт» и «бизнес»;
- локация занимает 4 место в городе по количеству торговых комплексов;
- площади участков под застройку уменьшаются, что влияет на рост цен квартир в уже сданных домах.
Воспользовавшись поисковым фильтром, вы можете увидеть, как отличается цена на квартиры в зависимости от территориального расположения. Вас также могут заинтересовать и другие характеристики, которые влияют на стоимость и ликвидность объекта недвижимости. На эти параметры стоит обращать внимание не только при покупке квартиры, но и планируя сдавать жилье в аренду.
Новостройки на периферии
Ряд инвесторов при выборе района СПб для покупки новостройки отдают предпочтение перспективным локациям на периферии: Пушкинскому (особенно поселкам Ленсоветский и Шушары) и Курортному районам. Это обусловлено низкой стоимостью первичного жилья в этих районах в сочетании с планами строительных компаний по развитию их инфраструктуры. Уже сейчас среди застройщиков и инвесторов популярны Сестрорецк, Репино, Солнечное — параллельно строительству ЗСД растут и цены на недвижимость в этих локациях.
По словам директора департамента новостроек NAI Beca, Полины Яковлевой, при покупке квартиры в новостройке для инвестирования частным лицам не стоит выбирать жилые комплексы в активно застраиваемых бюджетных районах — Парнас, Девяткино, Кудрово — поскольку там слишком высок уровень конкуренции, и со временем это приведет к проблемам при реализации квартиры или сдачи ее в аренду.
Источники: http://spb-new.ru/kak-gramotno-investirovat-v-nedvizhimost-peterburga/, http://vk.com/estate_investments, http://mirndv.ru/blog/pokupka-novostrojki-dlya-ivestirovaniya/
