Прибыль от инвестиций в новостройки

Инвестирование в новостройки — правила безопасности

Инвестиции в новостройки — один из наиболее доступных вариантов для тех, кто только начинает задумываться о вложениях денег в недвижимость и не располагает значительными средствами. Здесь можно даже со сравнительно небольшим капиталом получить существенную прибыль. Главное, учесть все нюансы, знать подводные камни, которые могут поджидать неопытного инвестора и не доверять «свои кровные» кому попало.

Как зарабатывать на новостройках:

• Покупка готовой к заселению квартиры и ее последующая сдача.
• Покупка на этапе закладки фундамента — продажа готовой квартиры.
• Вложения на раннем этапе, ремонт помещения — затем сдача в аренду.

Table of Contents

Выбираем застройщика

Чтобы инвестиции в жилищное строительство были успешными, первое, на что следует обратить внимание — репутация застройщика. На рынке сегодня представлено множество предложений, которые соблазняют привлекаемыми ценами. Однако недаром говорят, что бесплатный сыр бывает только в одном месте — мышеловке. А потому лучше переплатить и получить в итоге квартиру, чем потерять все вложения, соблазнившись красочными обещаниями. Да и нервы сбережете, пока будете ждать завершения работ.

Так что, если видите предложения, которые как минимум в полтора-два раза ниже, чем в среднем установились на рынке, стоит задуматься — а стоит ли овчинка выделки. Поверить в то, что застройщик мечтает себе в убыток обеспечить вас новенькой квартирой — сложно. Значит либо качество возведенного здания будет не ахти, либо цель проста — выманить у доверчивых граждан лишнюю копейку и исчезнуть в голубой дали.

Проверяем документы. Это важный момент, к которому следует подходить со всей тщательностью. Поинтересуйтесь документами на землю, разрешениями от властей на строительство, условиями подключения к городским коммуникациям.
Учтите, если застройщику разрешили построить небольшой магазин, а он вместо этого возводит многоэтажку в надежде затем ее узаконить, этот процесс может обернуться большими проблемами.

Почитайте информацию на специализированных форумах, группах в социальных сетях. Поинтересуйтесь, что пишут люди, которые уже имели дело с тем или иным застройщиком. Особенно если вы рассматриваете недвижимость второй-третьей очереди строительства. В таком случае составить представление о том, что вы получите по отзывам людей, уже заселившихся в сданный объект первой очереди, труда не составит.

Если хотите окончательно удостовериться, что приняли правильное решение, стоит обратиться к юристам и заказать у них независимую экспертизу.

Этапы строительства — выбираем подходящий

Вложение в недвижимость на этапе строительства происходит на разных стадиях. И свои плюсы, и минусы существуют в каждом из них.

В частности, выделяют такие этапы:

• Вырыт только котлован и заложен фундамент.
• Здание активно строится.
• Проводится отделка помещений.
• Ввод в эксплуатацию.

Главный принцип — чем раньше инвестируете деньги — тем больше получите денег в итоге при перепродаже. Минимальные вложения требуются на стадии, когда только вырыт котлован и ведутся работы с фундаментом. Здесь можно сэкономить на вложениях и до 50% от окончательной стоимости жилья. Однако этот вариант и самый рискованный.

Причем ни доброе имя застройщика, ни количество уже сданных им объектов не являются сегодня гарантий, что и этот дом будет введен в эксплуатацию вовремя.

Более привлекателен для инвесторов этап активного строительства. Здесь уже и результат хоть какой-то виден и безопасность вложений возрастает. Ведь если дом уже отстроен хотя бы наполовину, застройщику все же выгоднее его завершить, пусть даже на не самых выгодных условиях, чем замораживать. Но учтите, каждый последующий этап как-то постройка нижних этажей, возведение крыши на уровень повышают сумму, которую придется внести,

Минимум рисков на этапе отделки квартир. И при этом стоимость еще не заоблачная хотя и достигает уже до 90% от окончательной цены, и видно, что вы будете иметь в результате: планировка, качество материалов, вид из окна.

Как только вы получаете свидетельство о собственности на квартиру, она уже перестаёт считаться новостройкой, все риски исчезают, и цена автоматически взлетает до своей реальной стоимости.

Правильно выбираем новострой

Чтобы продать квартиру удачно или сдавать её в аренду за хорошие деньги, важно правильно выбирать новостройку. Первое, что учитываем — где находится дом. Хорошо ли развита инфраструктура, удобно ли добираться в другие районы города, имеются ли поблизости магазины, школа, детский сад. Как обстоят дела с парковкой.
Поинтересуйтесь перспективами развития района, планами городских властей по его развитию. Ведь если, к примеру, здесь построят в ближайшие годы предприятие, которое будет загрязнять окружающую среду, толку от ваших инвестиций будет мало.

Начинать стоит с квартир эконом класса и рассматривать в этом сегменте квартиры студии, однокомнатные варианты или неординарные проекты. Обязательно перед покупкой побывайте на месте строительства и убедитесь, что работы активно продвигаются вперед.

Вложения в новостройки — плюсы и минусы

Прежде чем отдать предпочтение тому или иному варианту инвестиций в строительство жилой недвижимости стоит рассмотреть преимущества и недостатки данного метода вложения денег.

Из минусов:

• Уровень риска достаточно высокий, поскольку вероятность что объект не будет достроен существует всегда.
• Возможность срыва сроков сдачи в эксплуатацию.
• На ранних этапах строительства предугадать каким будет качество постройки, невозможно.
• Долгое время ожидания завершения строительства — год-два.

Из плюсов:

• Требуются значительно меньший капитал, чем если бы вы приобретали квартиру на вторичном рынке.
• Высокий уровень дохода после перепродажи.

Покупка квартиры на этапе строительства с последующей ее перепродажей требует также и минимальных временных затрат. Все что нужно — найти подходящий вариант, заключить договора и затем уже когда объект достроится поручить ее продажу риелтору.

Инвестирование в новостройки

Существует множество финансовых инструментов и вариантов сохранения и приумножения сбережений. В современной экономической обстановке вложения в недвижимость становятся более надежными, чем ценные бумаги и банковские депозиты. Классические инвестиции в недвижимость служат для защиты капитала от инфляции и для получения определенного дохода.

Цели инвестирования

В зависимости от своей готовности к риску, от ожидаемых результатов, от наличия капитала инвесторы выбирают несколько путей получения прибыли от инвестирования в новостройки:

• приобретение квартиры для последующей сдачи в аренду;
• приобретение квартиры на ранних этапах строительства дома с продажей на более поздней стадии готовности, но до получения ключей и оформления в собственность;
• приобретение квартиры с последующей перепродажей после сдачи дома.

Выбор объекта инвестирования

С точки зрения эффективности вложений выгоднее приобретать самые востребованные на рынке варианты:

студии;

небольшие ликвидные «однушки»;

реже – маломерные «двушки».

Такие квартиры пользуются сейчас наибольшим спросом, и вам будет легче их и продать и сдавать в аренду.

Цена студии в приведенном выше примере отличается всего на 200 тыс. руб. (1.6 и 1.8 млн. руб.), но такую квартиру потом будет проще продать или сделать в ней хороший дизайн.

По каким критериям выбирать

Выбирая квартиру для инвестиций, придется учитывать множество факторов:

• цена, за которую вам ее предлагает застройщик;
• близость к метро или другим транспортным узлам;
• окружающая инфраструктура;
• срок сдачи дома;
• удобство ее планировки, этаж, вид из окон;
• наличие рядом промзоны или застройка на месте бывшей промзоны.
• количество бюджетных квартир на этаже и в доме, что повлияет на будущее социальное окружение;

Лично я в выбранном районе от станции метро на карте провожу окружность диаметром 1 километр (это реальная пешая доступность в 7-10 минут) и начинаю отбор внутри получившегося круга по надежности застройщика.

Не ленитесь съездить на место строительства и оценить стройку «вживую». Заодно и на практике проверите сколько минут идти до вашей будущей квартиры.

Еще какое-то время наблюдаю за ходом строительства по веб-камерам на сайте застройщика. На этом этапе важно убедиться, что на объекте идет работа, и он не «заморожен».

И лишь потом принимаю окончательное решение.

Как выбрать надежного застройщика

При инвестировании в новостройки выбирать надо не объект строительства, а застройщика. Следование этому неочевидному правилу во многом может обезопасить инвестора от неприятностей. Когда речь идет о квартире стоимостью в несколько миллионов, разумно не скупиться и переплатить за хорошую историю компании, чем потом все время строительства переживать за свой выбор.

Предварительно необходимо изучить основные вопросы:

• Что уже построила эта компания. Чем дольше застройщик работает, чем больше он выстроил домов, тем он надежнее. Причем, следует обращать внимание на характер выстроенных объектов. Если застройщик строил коттеджные поселки, а теперь вдруг взялся за многоэтажку, то невозможно гарантировать качество строительства.
• Были ли ранее задержки по сдаваемым объектам у данного застройщика.
• Есть ли у застройщика своя производственная база, или он пользуется услугами субподрядчика. Есть вероятность того, что компания без своей базы «растворится», и дом останется недостроенным.
• Отзывы и рекомендации в Интернете. Когда компания строит не первый дом, то в сети можно найти общение реальных жильцов — сдавались ли дома вовремя, каково качество квартир. Главное – искать не на сайте застройщика, а на сторонних форумах.
• Насколько активно идет работа на строительной площадке. Если срок сдачи дома через год-полтора, а на участке только начали строить фундамент, то велика вероятность того, что этот срок будет нарушен.
• Форма заключения договора. Незаконны все виды договоров, кроме:
  1. договора жилищно-строительного кооператива;
  2. договора долевого участия;
  3. договора с учетом жилищных сертификатов.

Минимальные суммы для входа в этот бизнес

Естественно, в каждом городе свой рынок недвижимости, и свои сложившиеся цены. И зависят они, помимо себестоимости, от баланса спроса и предложения. А самый большой спрос складывается в крупных городах. Значит, не стоит удивляться и гораздо большей стоимости в них квадратных метров.

На сегодняшний день небольшая студия в Санкт-Петербурге неподалеку от КАДа на этапе котлована будет стоить не менее полутора миллионов рублей. В Москве такая же квартира с примерно тем же расположением не будет стоить дешевле трех миллионов.

Сколько можно заработать

До 2015 года, то есть до наступления кризиса, в среднем на новостройке можно было заработать примерно 50% за 2 года (от этапа котлована до получения ключей), что составляло 25% годовых. Данный вид инвестирования существенно превышал банковские вклады по доходности. В кризис прибыль немного уменьшается, хотя общая тенденция сохраняется.

Проверить эти цифры легко следующим образом:

смотрим стоимость объекта в начале продаж (этап котлована);

сравниваем со стоимостью переуступки аналогичного объекта на этапе получения ключей.

Риски при инвестировании в новостройки

При инвестировании в недвижимость наряду с планируемой доходностью следует рассматривать и защищенность этих инвестиций от возможных рисков:

банкротство застройщика;

ошибки проектирования;

строительно-монтажные риски;

плохое качество постройки;

срыв сроков строительства;

инфляция, удорожание строительных материалов;

прекращение кредитного финансирования;

резкое падение платежеспособности населения;

форс-мажорные обстоятельства, например, кризис;

мошенничество со стороны застройщика;

противоправные действия третьих лиц.

Максимально уменьшить риски возможно за счет тщательного выбора застройщика и заключения договора долевого участия (ДДУ) с учетом федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Какой договор заключать

Обычно покупателям предлагается несколько схем покупки. Среди них:

договор долевого участия в строительстве;

договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК).

Обе эти схемы полностью надежны, законны и популярны, и у каждой есть преимущества и недостатки.

• Прозрачность документации. Перед заключением ДДУ застройщик должен предоставить обширный пакет документов на строящийся объект. А по бухгалтерской отчетности застройщика можно составить мнение и о его финансовом положении.
• Регистрация ДДУ в госорганах гарантирует защиту дольщику от двойной продажи его квартиры. Право собственности на квартиру признается за ним, и застройщик не сможет продать квартиру третьему лицу, не расторгнув первый договор.
• Четко прописанный срок сдачи объекта. Если застройщик в него не укладывается, он обязан выплатить дольщику компенсацию. Если в новой квартире обнаруживаются недоделки и недостатки, застройщик обязан устранить их безвозмездно и в кратчайшие сроки.
• Страхование ответственности. С начала 2014 года застройщик до заключения договора с дольщиками обязан оформлять страховку. Без нее Росреестр не зарегистрирует договор.
• Дольщик может в любой момент расторгнуть договор.

• Рассрочка платежа, как правило, не превышает 5 лет.
• Риск банкротства заемщика и потери инвестированных средств.

На фоне таких достоинств ДДУ договор ЖСК выглядит откровенно слабым:

• необходимость уплаты вступительного взноса, который не идет на накопление;
• стоимость неоплаченной части пая растет с ростом цен на жилье;
• необходимо оплачивать расходы на деятельность самого ЖСК;
• он не регистрируется Росреестром, а потому велик риск двойных перепродаж;
• он не гарантирует точных сроков сдачи дома, и строительство может затянуться надолго;
• будет ли достроен дом или не будет — зависит только от самих пайщиков;
• в случае финансовых проблем ЖСК, покупателю придется обращаться с претензиями к кооперативу — то есть, фактически к себе самому, как его участнику.

Но это не повод избегать ЖСК — у такого договора есть и свои преимущества перед ДДУ:

• договор оформляется проще и быстрее, без регистрации в Росреестре;
• минимум формальностей при составлении договора;
• квартиру можно приобрести с большой рассрочкой, стоимость квартиры можно выплачивать и после сдачи дома.

Необходимо помнить и о различных «серых схемах», используемых недобросовестными застройщиками. Одна из них — предварительные договора долевого участия, очень похожие на договор долевого участия, но которые не регулируются законом № 214ФЗ, соответственно, не гарантируют вам получение квартиры.

Когда покупать

Наиболее выгодно приобретать квартиру в начале продаж, на этапе котлована. Цена при этом обычно на 30-50% ниже той, по которой она будет продана в готовом доме. Плюсом такой покупки является то, что имеется большой выбор квартир любой планировки и любого метража на любом этаже. Минусы тоже очевидны: вам придется ждать квартиры несколько лет. Менее рискованно инвестировать на этапе 50-60% готовности. Ценник в этот период возрастает примерно на 20-30%, но и шансы попасть в ряды обманутых дольщиков становятся намного меньше.

[attention type=yellow]Чем ближе к дате сдачи вы будете покупать жилье, тем меньший доход оно принесет вам при продаже, но тем надежнее вложения и быстрее оборачиваемость вашего капитала.[/attention]

Когда продавать

Продать квартиру в новостройке выгоднее всего по переуступке до подписания акта приемки. Если вы договоритесь с покупателем, что в договоре переуступки будет указана номинальная стоимость квартиры (та, по которой ее покупали вы), то этот документ будет подтверждать то, что вы не получили дохода с ее продажи. А это означает, что не надо платить 13% налога на доход. Вы можете написать расписку, в которой обязуетесь компенсировать издержки в случае возникновения различных проблем.

Будем считать, что квартира была в вашей собственности менее трех лет. Доход от продажи такой квартиры облагается 13% налогом. Но можно уменьшить базу, от которой считается налог двумя способами:

Получить имущественный налоговый вычет. Для недвижимости это 1 000 000 руб. в год. Этот способ удобно использовать при продаже недорогих квартир. Например, купив квартиру за 700 000 руб. и продав за 1 500 000 руб, вы имеете право уменьшить продажную стоимость на 1 000 000 руб. и заплатить налог с 500 000.

Рассчитать налоговую базу как разницу доходов и расходов. Этот способ выгоднее при продаже более дорогих квартир. Например, купив квартиру за 1 500 000 руб. и продав за 2 500 000 руб, вы заплатите налог с 1 000 000.

Если квартира была в вашей собственностью более 3 лет, то налог не платится, и продажная стоимость квартиры значения не имеет.

В какой котлован выгоднее инвестировать?

Застройщики говорят, что вкладывать в строительство на начальных этапах по-прежнему эффективно. В некоторых проектах рост стоимости составляет 60%, однако большинство все же совершает покупки ближе к сдаче проекта в эксплуатацию.

Раньше, вложив деньги в новостройку на этапе котлована, можно было быть уверенным в увеличении капиталовложений, правда, при условии, что стройка завершится. Некоторое время назад цены на недвижимость перестали расти, сократились и инвестиции. Насколько выгодно покупать новостройки на начальном этапе сейчас? Остались ли инвесторы на рынке? Какая доля инвестиционных покупок? Эксперты отвечают на самые актуальные вопросы.

Экономия при покупке квартиры на стадии котлована — 25%

Несмотря на существенные изменения на рынке, инвестировать в котлован по-прежнему выгодно: экономия при покупке квартиры на стадии котлована составит порядка 25%. В условиях, когда доходы населения падают — это ощутимая экономия средств, считает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева:

— На этапе котлована застройщики вводят минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту, который находится только в начальной стадии реализации. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового аспекта.

Элитная недвижимость может дорожать до 60%

Несмотря на то, что элитная недвижимость год от года существенно теряет в цене, некоторые эксперты продолжают считать вложения в нее выгодными. На рынке дорогой недвижимости многое решает репутация застройщика, а значит, риск минимален, ведь большинство игроков давно известны и дорожат своим именем, полагает Павел Бабанин, руководитель АН Master Realty г. Москвы:

— Как правило, возведением элитных новостроек занимаются компании, которые много лет присутствуют на рынке, ценят свою репутацию и соблюдают заявленные сроки окончания работ, поэтому в данном случае нельзя ставить вопрос о рисках, связанных с покупкой жилья на стадии котлована. Не стоит забывать и о том, что в элитных новостройках цена квадратного метра в принципе выше, а само жилье больше по площади, если сравнивать со стандартным. Поэтому при такой покупке разница по сравнению с конечной ценой подобного объекта, когда дом уже будет находиться в состоянии высокой готовности или введен в эксплуатацию, будет значительной.

Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР», считает, что помешать росту недвижимости класса «премиум» могут экономические и политические факторы. Если не считать этих нюансов, то инвесторам вполне реально увеличивать вложения в некоторые проекты на 60%.

— Выгодные с точки зрения капиталовложений объекты и сегменты на рынке есть. В премиум-классе средняя стоимость квадратного метра от старта продаж до ввода в эксплуатацию в среднем по Москве возрастает на 60% (от 200 до 300-340 тыс. рублей за кв. м). Инвестиционные перспективы у рынка есть, но внешние факторы экономики и политики сковывают инвесторов.

Однако репутация застройщика важна не только в классе «премиум». Игорь Быковский, вице-президент КР «Мегаполис-Сервис», приводит печальный пример Электроуглей, где из-за недобросовестности застройщиков население потеряло доверие к строительным компаниям:

— Город Электроугли в Ногинском районе с населением чуть более 20 000 человек, расположен к востоку от Москвы и в 23 км от МКАД. Казалось бы, при таком размещении квартиры в новостройках здесь должны пользоваться стабильным спросом. Однако на данный момент в городе не работает ни один застройщик. Все ранее начатые объекты заморожены, а не так давно сданный единственный новый дом уже перешел в сегмент вторичного жилья. Причина сложившейся ситуации — плохая репутация застройщиков, пришедших когда-то работать в город. В результате новые застройщики не решаются приходить на этот локальный рынок, ведь у населения сложилось скептическое отношение к жилью в новостройках, переросшее в недоверие к такому типу жилья. И подобные случаи в регионе, к сожалению, не единичны.

Порог для инвестиций снизился

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», обращает внимание на то, что инвестиционный порог после кризиса снизился, однако недвижимость уже не растет в цене так быстро:

— По нашим оценкам, число инвесторов на рынке недвижимости относительно прошлого года осталось прежним и составляет порядка 10%. Несмотря на снижение доходности инвесторов рынка недвижимости, альтернативных активов для вложений по надежности сегодня нет. С учетом рекордного объема предложения порог входа снизился в старых границах Москвы до 2,68 млн рублей. Соответственно, на рынок вышли даже те, кто ранее не имел подобной возможности попробовать себя в качестве инвестора. Тем не менее, очевидно, что сегодня для вложений на рынке не самая выгодная ситуация. Приумножить капитал в разы, покупая недвижимость, уже не так просто, как раньше. Ведь если еще 2-3 года назад, в докризисный период, средняя стоимость квадратного метра увеличивалась на 40-50%, а в некоторых проектах и на 100%, то сейчас за весь период строительства (1-3 года) стоимость может вырасти в пределах 20-30%.

«Самый выгодный вариант — это котлован, а самый безопасный — это готовый дом»

Не все покупатели гонятся за прибылью, для многих покупка новостройки — это способ сэкономить, а в такой ситуации особенно важно знать, на какой стадии строительства лучше покупать квартиру. Татьяна Подкидышева рекомендует совершать покупку, когда уже видно, что застройщик нацелен довести работу до конца:

— Покупателю, желающему снизить свои риски, но при этом не потратиться слишком сильно, подходит вариант, когда дом частично готов. Например, на этапе, когда активно идут монолитные работы, динамика строительных работ демонстрирует устойчивость, и многие этажи уже построены. Когда дом готов, риски минимальны, но цены значительно выше, а выбор квартир — меньше.

Юлия Астанкова, генеральный директор АН «Прогресс Недвижимость» г. Раменское, считает, что не стоит торопиться покупать жилье у новых игроков на рынке:

— Сейчас, в сложных экономических условиях, я бы не рекомендовала вообще делать какие-либо инвестиции в новостройки у застройщиков-новичков. Хотя, если учесть печальный опыт СУ-155, которое проработало на рынке недвижимости не один день и оставило после себя столь печальную славу, панацеи и здесь быть не может.

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», напоминает о том, что на 100% застраховаться от потерь не получится:

— В приобретении строящегося жилья выгода всегда будет обратно пропорциональна риску. Проще говоря, самый выгодный вариант — это котлован, а самый безопасный — это готовый дом, поэтому каждый инвестор должен решать исходя из собственных целей и убеждений, в какой из возможных точек на этой кривой инвестиционных возможностей он готов сделать вложение.

Не стоит пренебрегать стандартными мерами, счтает Рустам Арсланов:

— Инвестиционный покупатель есть и сейчас, он просто немного видоизменился и более тщательно выбирает проекты для инвестирования. Благодаря изменениям в 214-ФЗ, которые вступили в силу в 2017 году, покупка новостройки стала как никогда безопасной и прозрачной на любом этапе, еще более безопасным этот процесс станет, когда наконец заработает Государственный компенсационный фонд долевого строительства, что даст дольщикам гарантии государства. Также стоит покупать новостройки у компаний, которые работают по 214-ФЗ, после того, как получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация, осуществлена государственная регистрация права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться дом.

Большинство покупателей подписывают ДДУ на заключительных этапах

Возможно, стоит считать самым проверенным критерием эффективности фактические показатели продаж. На каком же этапе чаще всего покупают квартиры? Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, приводит статистические данные:

— Для того чтобы понять, на какой стадии чаще всего совершаются сделки, приведем в пример корпус IV.04, который уже готов, идет госкомиссия для его ввода в эксплуатацию. Наибольший интерес со стороны покупателей наблюдался именно после завершения монолитных работ на этапе облицовки фасада (23% ДДУ), а также внутренних работ по устройству инженерии (31% ДДУ). Для клиентов это определенная гарантия того, что дом практически готов и риск заморозки проекта минимален. Интересно, что некоторые люди приезжали в офис продаж не один раз, они на протяжении нескольких месяцев следили за динамикой строительства дома и только потом, после завершения литья монолита, принимали окончательное решение о сделке. Парадоксально, но только 12% всех сделок совершено на этапе котлована. Это говорит о том, что клиенты меньше доверяют новостройкам на начальной стадии строительства.

Распределение сделок в зависимости от стадии строительной готовности

Источники: http://bestinvestpro.com/investirovanie-v-novostrojki-pravila-bezopasnosti/, http://se-zar.ru/investirovanie-v-novostrojki.htm, http://www.cian.ru/stati-v-kakoj-kotlovan-vygodnee-investirovat-218310/