Оценка недвижимости: метод Ринга
В процессе оценки недвижимости часто применяется методика Ринга, но в чем ее сущность? Какие преимущества? Какая ставка рекапитализации?
Рассмотрим эти и другие вопросы подробней.
Сущность метода
Суть метода Ринга заключается в том, чтобы изначально спрогнозировать объем прибыли и финансовых затрат в процессе использования имущества на протяжении определенного промежутка времени, а после определить полученную прибыль.
При использовании данной методики прямолинейная капитализация полностью соответствует убывающим потокам прибыли, поэтому ее исключено использовать при потоках равновеликого дохода.
Необходимо брать во внимание, что в процессе определения нормы возврата используется норма возмещения и процентная ставка.
По сравнению с другими методами
Изначально стоит понимать, что в процессе оценивания объекта недвижимости пользуются особой популярностью несколько методов: Ринга либо же дисконтирование денежных потоков (ДДП).
В оба способа был заложен принцип, согласно которому себестоимость имущества основывается на возможном получении с него прибыли в ближайшем будущем. Говоря простыми словами: оба метода включают в себя преобразование возможного будущего дохода от недвижимости (зданий и других сооружений) в его себестоимость. Причем ключевым нюансом считается уровень риска, который принимается во внимание.
Основным отличием метода Ринга от остальных методов состоит в том, что используются различные способы преобразования поступающего дохода. В методике Ринга себестоимость объекта недвижимости формируется исключительно с учетом дохода за определенный промежуток времени.
Преимущества
Метод Ринга включает в себя преимущества и определенные недостатки.
К преимуществам относится:
- удобство и простота в осуществлении необходимых расчетов. Методика отлично подходит для объектов недвижимости, владельцы которых сдают ее в аренду на длительный период;
- с ее помощью можно с высокой точностью произвести расчету текущей конъюнктуры рынка. Сегодня часто при заключении сделок с объектами недвижимости, анализируется цена и качество.
К недостаткам метода относят:
- необходимо иметь хотя бы базовые навыки, если сведений о сделках недостаточное количество (в этом случае рассчитать будет затруднительно);
- если оцениваемый объект недвижимости находиться на этапе возведения, его оценить будет проблематично, поскольку никакого дохода от его применения еще нет.
Формула, ставка рекапитализации
Под методикой Ринга подразумевается возврат инвестиционного капиталовложения каждый год в равных частях. Особенностью данного способа считается определение ставки возврата по отношению к первоначальной себестоимости.
- Cdk – ставка прибыли на капитал;
- P – оставшийся период экономической жизни оцениваемого объекта недвижимости.
Норма возврата капитала
Метод Ринга будет целесообразно применять в том случае, когда ожидается возможное возмещение основного размера капитала равными частями. При этом годовая норма возвращения капиталовложения определяется вариантом деления полной стоимости актива на оставшийся период полезной жизни.
Под определением “полезная жизнь” подразумевается показатель обратный периоду службы актива. В свою очередь, “норма актива” – ежегодный процент первоначального капиталовложения, которая была помещена в беспроцентный фонд возмещения.
Рассмотрим на реальном примере.
Согласно условиям инвестирования:
- период составляет 5 лет;
- прибыльность капиталовложения – ставка составляет 12%;
- размер капиталовложения – 10 тысяч долларов.
Итак, согласно методике Ринга, прямолинейная норма возврата ежегодно будет составлять порядка 20%, поскольку за 5-летний период будет списано весь актив (100/5 лет = 20).
В данной ситуации коэффициент капитализации будет составлять порядка 32% (12% + 20% = 32%).
Что касается вопроса возмещения основного тела капиталовложения с обязательным учетом прибыльности от капиталовложения, то ответ в таблице:
Как видно, возвращение капиталовложения в инвестиции производится в равных долях на протяжении всего периода эксплуатации объекта недвижимости.
Метод в оценке недвижимости
Методика Ринга в оценке объекта недвижимости не берет во внимание прогнозы вкладчика и предположительные ожидания рынка касательно:
- периода собственности недвижимостью;
- прогнозируемой динамики прибыльности;
- возможные изменения себестоимости объекта недвижимости.
Методика Ринга предоставляет возможность произвести расчеты общего коэффициента капитализации, отталкиваясь от себестоимости реализации подобного либо аналогичного объекта недвижимости.
Этот способ базируется на исследовании рыночных сведений о себестоимости оцениваемого объекта недвижимости и чистой прибыли, которую можно получить в период ее эксплуатации.
Откровенно говоря, метод Ринга заключается в сравнении оцениваемого объекта недвижимости с ему подобным. При этом основанием принято считать убеждение, что у аналогичного имущества имеется такая же ставка капитализации.
Основной целью оценщика при использовании этой методики является рациональный подбор аналогичного объекта недвижимости.
Необходимо понимать, что чем лучше оцениваемый объект недвижимости, тем ниже будет ставка капитализации.
Методика Ринга пользуется популярностью при необходимости в оценивании имущественных прав или при определении себестоимости отдельных физических компонентов объекта недвижимости (к примеру, земельного участка).
Данный способ оценивания считается оптимальным вариантом при острой необходимости в определении процентной ставки по капитализации. Причем если есть все необходимые сведения, он применяется без каких-либо сомнений.
Рекомендации на видео
Роман Павловский дает рекомендации начинающим риэлторам по вопросам оценки начальной, рыночной стоимости квартиры.
С учетом возмещения капитальных затрат
Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:
— ставки дохода на инвестиции (ставка дохода на капитал) является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
— нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, недвижимости.
Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.
Существуют три метода возмещения инвестированного капитала:
• метод Ринга – прямолинейный возврат капитала;
• метод Инвуда – возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (аннуитетный метод);
• метод Хоскольда – возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента.
Метод Ринга используется, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е., она представляет величину, обратную сроку службы актива.
Пример 1.
• ставка дохода на инвестиции -12%.
Решение. Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100 : 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (20 + 12).
Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций (200 д.е.) наряду с 12%-ным доходом на инвестиции. Выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как они начисляются на убывающий остаток основной суммы (табл.2).
Денежные потоки по методу Ринга
Метод Инвуда используется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возмещение или возврат капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблиц шести функций сложного процента). Коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации определяется по таблицам шести функций сложного процента, приложение 1).
Условия инвестирования – см. пример 1.
Решение.
По таблицам функций сложного процента (см. Приложение) в графе «Взнос на амортизацию» определяется величина процентной ставки для 12% ставки дохода на инвестиции и срока 5 лет (0,2774). Ежегодный равновеликий поток доходов равен 277,4 д.е. (1000 х 0,2774). Процент за первый год составляет 120 д.е. (12% от 1000 д.е.). Возврат основной суммы составит: 277,4-120=157,4 д.е.
Если ежегодно получаемые 157,4 д.е. реинвестируются под 12% годовых, то в конце второго года возврат основной суммы будет равен 176,3 д.е., и т.д. (табл.3).
Методы расчета ставки капитализации при изменении стоимости объекта бизнеса
Для расчета ставки капитализации при изменении стоимости объекта оценки (активов предприятия) используют методы с учетом возмещения капитальных затрат: прямолинейный возврат капитала, возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции, возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента, метод связанных инвестиций, метод прямой капитализации.
Метод прямолинейного возврата капитала (метод Ринга)
Метод предполагает, что возмещение основной суммы происходит равными частями, сумма которых равна величине инвестированного капитала. Выплачиваемые проценты в абсолютном выражении будут с каждым годом уменьшаться, так как они начисляются на убывающий остаток основной суммы.
Метод используется в том случае, когда прогнозируемый денежный поток доходов от объекта бизнеса будет систематически снижаться при возмещении основной суммы инвестиций равными долями. Ставка капитализации представляет собой сумму ставки дохода на инвестиции dm и фактора фонда возмещения для этого же процента СТвоз:
Ставка капитализации зависит от ставки дохода на инвестиции и срока полезной жизни объекта бизнеса.
Для расчета ставки капитализации по методу Ринга необходимо указать ставку дохода на инвестиции в бизнес */тнн, оставшийся срок полезной жизни объекта бизнеса — Т. На основе этой информации рассчитывается годовая норма возмещения капитала путем деления 100%-ной стоимости инвестиций на оставшийся срок полезной жизни Т:
Ставка капитализации определяется по формуле
Пример 12. Инвестор взял кредит в размере 2500 тыс. руб. под 15% годовых для приобретения объекта бизнеса при условии его возврата полностью через пять лет. Рассчитать размеры процентов за каждый год и коэффициент капитализации бизнеса.
Кредит взят на пять лет, поэтому ставка возмещения составит:
Ставка капитализации бизнеса:
Каждый год инвестор должен возвращать основной долг в размере:
Суммы выплачиваемых процентов (СПР) за каждый год:
Суммарные выплаты по кредиту’ постепенно уменьшаются, следовательно, капитализация равновеликих доходов с учетом прямолинейного возмещения капитала приводит к занижению стоимости бизнеса.
Источники: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/invest/metod-ringa.html, http://poisk-ru.ru/s40526t6.html, http://bstudy.net/716035/ekonomika/metody_rascheta_stavki_kapitalizatsii_izmenenii_stoimosti_obekta_biznesa
