Лучшие бизнес-идеи с недвижимостью
Квартиры, находящиеся в собственности человека, который хочет извлечь из владения ими выгоду, можно не только продавать и сдавать в аренду. Существует множество других возможностей получения прибыли с недвижимости.
Квартира как бизнес-актив
Имея в собственности квартиру, можно извлекать прибыль самыми разными способами. Самый простой вариант – сдавать недвижимость в аренду. Юридически этот вид заработка на квартирах оформляется достаточно просто. Можно зарегистрироваться как ИП и платить только 6% с доходов. Плюс – гарантированная прибыль, минус – зависимость от рынка, так как цены на аренду не всегда стабильны.
Другой способ заработка на квартирах – скупка недвижимости без отделки (или со старым ремонтом) с последующим проведением реставрационных работ и продажей. Плюс – квартира со свежими качественными обоями, новыми окнами, потолками, плинтусами сразу прибавляет в рыночной цене.
Минус – пока идет ремонт, апартаменты в этом сегменте вполне могут подешеветь. Какие еще есть бизнес-идеи с недвижимостью? Вполне рабочий вариант – открыть агентство по аренде (купле, продаже) квартир. Несмотря на обилие риэлторов, качественного специалиста по недвижимости надо еще поискать.
Любая недвижимость – надежный источник прибыли
Квартиры – не единственный ресурс предпринимателя. Можно заняться различными сделками в сфере коммерческой недвижимости – офисов, складов, терминалов. Вполне перспективна риэлторская деятельность за рубежом: стоимость домов в Европе, включая развитые государства, из-за рецессии в экономиках некоторых стран снижается. Качество построек не уступает российским, а климат ЕС для многих жителей нашей страны кажется более привлекательным, поэтому наши люди активно скупают жилье за границей, и подчас с очень большой выгодой.
Не теряет актуальности и гостиничный бизнес. Владение отелем до сих пор видится многим предпринимателям единственным надежным каналом получения прибыли. Многие из них даже и представления не имеют, как заняться недвижимостью в других сегментах.
Весьма перспективно такое направление гостиничного бизнеса, как заселение в хостелы – миниатюрные отели, где в одной комнате может располагаться несколько человек. За рубежом подобные бизнес-идеи с недвижимостью – уже не редкость, но в России данный сегмент пока далек от насыщения.
Оценщик, который незаменим
Почти всегда в риэлторском бизнесе находится работа для оценщиков. Это – уникальный тип профессии. Работа оценщика недвижимости связана, с одной стороны, с тонкостями анализа рынка купли-продаж квартир, а с другой – со знанием множества строительных нюансов. Правильно определять стоимость квартир такому специалисту помогает опыт и специальное обучение (как правило, по специальности «Оценка предприятия»).
Его работа регламентируется законами России. Оценщик может быть как ИП, так и сотрудником фирмы (или исполнителем по договору подряда). Его главная задача – вывести значение рыночной цены объектов, которые принадлежат каким-либо лицам на правах владения. Имеются в виду как материальные объекты (квартиры, автомобили, оборудование), то есть осязаемые, так и иного рода – акции, ценные бумаги, различные активы предприятий (в том числе интеллектуальная собственность).
Тонкости законодательства
Бизнес в сфере недвижимости – один из самых регулируемых с точки зрения действия российских законов. Существует множество договоров по оформлению сделок – их специфика зависит от типа квартиры (новостройка или «вторичка»), целей заключаемого договора (купля, продажа, аренда, дарение).
Есть жилье с обременением, а есть – без. Заключение сделок с учетом ипотечного кредита и вовсе отдельная история. Риэлтор на каждом этапе своей деятельности взаимодействует с государством, запрашивая сведения из кадастра и регистрируя договора в учреждениях юстиции.
К процессу купли-продажи квартир часто подключается налоговая инспекция – известно, что прибыль от реализации недвижимости подлежит налогообложению. Важнейший аспект работы с недвижимостью – взаимоотношения с БТИ, разрешение вопросов по техническому учету. Безусловно, риэлтор – это человек, которому интересны самые разные бизнес-идеи. С недвижимостью, однако, надо уметь работать, в том числе и в плане знания законодательства.
Профессия – риэлтор
Коммерческие взаимоотношения с недвижимостью сегодня крайне редко обходятся без привлечения риэлтора. Это человек, которому, с одной стороны, не нужны прописанные в каких-либо законах и стандартах профессиональные и квалификационные требования. Желательно просто знать источники права по вопросам сделок с недвижимостью.
Хорошо, если это знание подтверждено дипломом, но вовсе не критично, если человек получил его самостоятельно, понял, где в каких законах ключевое слово. Отсутствует, как правило, потребность в аттестации специалистов данного профиля – законодательство уж больно часто меняется, нестабилен и рынок. С другой стороны, риэлтором (настоящим, а не номинальным) невозможно стать любому желающему.
Хотя бы потому, что кандидат на эту должность должен обладать множеством личных качеств – умением убеждать, коммуникабельностью, эрудированностью. Риэлтор – профессионал, работающий на результат. Это качество характерно не для всех людей. К тому же этот человек должен быть инновационно мыслящим, готовым подхватывать любые, совершенно амбициозные бизнес-идеи с недвижимостью.
Как зарабатывать на недвижимости? Бизнес в сфере недвижимости
С давних пор недвижимость относится к наиболее надежным способам сохранности финансов. Подобной гарантии нельзя ожидать ни от денег, ни от золота, ни от драгоценных камней. Ювелирные изделия и благородные металлы относятся к движимому имуществу и могут довольно легко быть утрачены, а наличные средства подвержены инфляции и страдают в результате денежных реформ. Жилье же всегда остается в цене. И даже может служить инструментом для извлечения прибыли. Если знать, как зарабатывать на недвижимости, можно наладить вполне реальный и надежный бизнес. Давайте вкратце рассмотрим основные его схемы.
Как это работает
Итак, зарабатываем на продаже недвижимости. И не только на ней. Инвестировать в жилые объекты можно в разном масштабе и различными методами. А именно покупая и перепродавая квартиры, сдавая помещения в аренду или открыв собственный посреднический бизнес в виде частного риелторского агентства. Покупать или арендовать можно и коммерческие помещения. Другая недвижимость (коттеджи) как объект перепродажи котируется меньше в связи с высокой стоимостью единицы жилья, но тоже вполне востребована.
Не каждый из данных способов доступен любому желающему. Покупка объектов жилья или аренда коммерческого фонда требует вложения очень и очень немалых начальных средств. Подобные инвестиции могут себе позволить в основном коммерческие организации. В числе их возможностей — получение банковского кредита под собственный проект. Но бизнес в сфере недвижимости, то есть заработок на сделках с ее покупкой и продажей, доступен и физическому лицу при наличии необходимого начального капитала.
В чем главные риски
Основной риск бизнеса в этой сфере — отсутствие быстрой окупаемости и возможные в связи с этим убытки. Наиболее популярный вид таких инвестиций — покупка жилья (отдельной квартиры) с целью дальнейшей продажи. В последние годы в связи с кризисом и падением цен в данной сфере объем инвестиций в подобные сделки заметно снизился и составляет не более 15%. Объясняется это отсутствием повышенного спроса в противоположность жилищному буму начала двухтысячных годов.
Покупка жилья в условиях роста спроса на него гарантирует многократный заработок при его перепродаже. Особенно относится это к тем, кто умудрился вложить в данную сферу свободные финансы в последние десятилетия прошлого века. Спустя 10-15 лет прибыль в таких сделках составила десятикратный размер.
В наши дни подобного эффекта ожидать уже не приходится, так как периодов особо бурного роста спроса на жилье (и, соответственно, цен) в ближайшей перспективе не ожидается. В настоящее время отечественный рынок скорее в фазе понижения. Существенно растут в цене лишь объекты доступного жилья. В крупных городах, включая столицу, дорогая недвижимость ажиотажным спросом не пользуется.
О долевом строительстве
Оптимальный вариант для инвестиций — жилье в новостройках. Прочая недвижимость («вторичка») такого эффекта не даст. Дешевле всего обойдется покупка в доме на стадии котлована. Приобретая квартиру в начальной фазе строительства, вы экономите около 30% ее стоимости. В условиях стабильного рынка это именно та цифра прибыли, расчёт на которую инвесторов можно считать вполне реальным.
Но не следует сбрасывать со счетов огромную массу рисков системы долевого строительства. На самом раннем этапе его их величина максимальна. Для снижения рисков следует выбирать лишь девелоперов с достаточным опытом и солидной репутацией. Косвенными, но не абсолютными признаками этого может послужить множество сданных ранее объектов, ведение деятельности согласно положениям закона ФЗ № 214 «О долевом участии», система кредитных отношений с одним из государственных банков, которые, как известно, выбирают партнеров тщательно и осторожно.
Какие квартиры покупать
Как зарабатывать на недвижимости, обладая необходимой для инвестиций суммой? Какую квартиру лучше покупать? Если вы планируете дальнейшую ее продажу, выбирайте монолитный дом. Это повысит будущую рыночную стоимость объекта. Цена зависит, кроме того, от степени благоустроенности окрестной территории, качества инфраструктуры, наличия рядом необходимых социальных объектов в виде школы, детского сада, больницы и сети магазинов, хорошей транспортной развязки, а в Москве — близости к метро и общего рейтингового показателя района.
Ведущим свой бизнес в столице рекомендуется ориентироваться на планы строительства и расширения сети метрополитена. В Москве в наши дни возрос интерес к недвижимости, расположенной за пределами МКАД. Причины — в росте цен на такие квартиры при подводке в бывший отдаленный район ветки метро. Стоимость жилья возрастает в таких случаях на 15-30%.
Что следует знать о недвижимости в Подмосковье
Цены на жильё растут не только в Москве, но и в области. Наиболее дешевая недвижимость в Подмосковье — квартиры в новостройках Зеленограда. Это связано с некоторой удаленностью города от МКАД. Причём инфраструктурой данный район обладает ничуть не хуже московской. Помимо того, следует обратить внимание на районы Солнцево, где в текущем году планируется открыть ветку метро, Южное Бутово, Дмитровский и т. п.
Другой вариант инвестиций в объекты недвижимости — сдача ее внаем. Как зарабатывать на аренде недвижимости? Съемное жилье востребовано практически всегда. Ведь покупка собственной квартиры далеко не каждому по карману. Планирующему подобный вариант требуется либо свободный объект недвижимости (квартира), либо некоторая сумма в виде начального капитала.
Использовать эти деньги можно, арендовав подходящее по параметрам жилье с целью последующей сдачи. Если же средств достаточно на покупку квартиры, которую впоследствии вы сможете сдавать, считайте, что ваш бизнес ожидает неминуемый успех.
Результат — не скоро.
Но следует иметь в виду, что целенаправленная покупка квартиры под будущую аренду — не самый скорый бизнес. Окупаемость его не так уж и велика. В Москве покупка средней по цене «однушки» оправдает себя примерно лет через пятнадцать, для двухкомнатной этот срок — шестнадцать — восемнадцать лет, а стоимость «трешки» такова, что вернуть все вложенные в покупку средства вы сможете, пожалуй, лишь через четверть века.
Как зарабатывать на недвижимости, используя ипотеку? И возможно ли такое? Вопреки распространенной схеме с покупкой квартиры по ипотеке и последующей сдачей внаем, окупаемость такого жилья не выдерживает никакой критики. Данная недвижимость требует очень долгих выплат кредитных сумм с процентами. Процедура затягивается на десятилетия. Итоговая стоимость жилья в результате бывает завышена в пару-тройку раз. Сдача в аренду подобной квартиры не приносит никакой ощутимой прибыли, максимум покрывает оплату кредита.
Какие квартиры арендуют
Итак, вы решили купить квартиру с целью аренды. Что лучше выбрать? К наиболее востребованным относятся однокомнатные. Их выбирают для аренды чаще всего. Требования к дому в данном случае не слишком высоки. Он может быть и панельным, и не слишком престижным. Если вы не допускаете мысли о будущей продаже такой квартиры или использовании ее для собственных нужд, бюджетное жилье в панельной пятиэтажке — неплохой вариант в смысле экономии первоначальных вложений. Но, имея в виду возможную перспективу продажи, следует озаботиться его приемлемым качеством.
Чаще всего конечная перспектива такой квартиры — стать будущим местом обитания младшего поколения семьи инвестора. В этом смысле вложение денег в жилье — умный и перспективный шаг. К моменту совершеннолетия ребёнка квартира окупит себя и многократно вырастет в цене. Сдавая пока не востребованное жилье в аренду, вы вернете первоначальные вложения и сможете сделать сыну или дочери на совершеннолетие отличный ценный подарок практически бесплатно.
Если денег нет
Возможно ли заниматься бизнесом в сфере недвижимости, не вложив ни копейки начального капитала? Придется вас разочаровать — данная идея относится к числу несбыточных сказок для любителей халявы. Даже решившись на сдачу в аренду собственной квартиры, подумайте о необходимости приведения ее в приличное состояние. То есть потребуются затраты на хороший косметический ремонт.
Вложений потребуют и поиски подходящих вариантов, и оплата частично или полностью услуг ЖКХ для приобретённых объектов, и многое другое. Поэтому без начальных средств в данном бизнесе делать нечего.
Московская недвижимость — золотое дно?
Столица с ее заоблачными ценами на жилье — наиболее перспективное место в плане подобного заработка для ее коренных жителей. Самый распространенный вариант инвестиции в недвижимость рядового москвича — сдача собственной квартиры в хорошем районе за очень приличные деньги с переселением для проживания в съемное жилье какого-либо из городов Подмосковья, где стоимость аренды в разы ниже.
Некоторые решаются на продажу дорогой московской недвижимости и покупку более дешевой в Подмосковье. Разницу в деньгах вкладывают в аренду дополнительного помещения с целью коммерческого найма. Столичная квартира, кроме того, может быть переоборудована под хостел и сдаваться посуточно. Как известно, цены на найм жилплощади в розницу несравнимы с долгосрочной арендой.
Прочие варианты
Как зарабатывать на недвижимости, когда лишней жилплощади в вашем распоряжении нет и не предвидится? Если при этом живете вы в «двушке» или «трешке», и одна комната остаётся незанятой, данную свободную жилплощадь можно пустить внаем.
Часть «квартирных» бизнесменов целенаправленно скупают квартиры, выбирая самые «убитые» — без какого-либо ремонта, часто в ужасном состоянии. Как правило — бывшее имущество алкоголиков и прочих люмпенов. Рыночная стоимость подобного жилья несколько ниже средней, и, раскошелившись на приличный ремонт, при последующей продаже возможно вернуть вложенные средства со значительной «добавкой». Ведь внутреннее состояние квартиры — первое, на что обратит внимание потенциальный покупатель. Многие целенаправленно ищут жилье с ремонтом, так как нет сил или желания возиться самостоятельно, и готовы за это платить.
Есть такая профессия
Как заработать на недвижимости с нуля? Какой способ инвестиций относится к самым малозатратным? Пожалуй, тут можно говорить о частном риелторстве. Посреднику в квартирных сделках начальный капитал не требуется, ведь принцип такого заработка — получение от клиента процента комиссионных за оказанные услуги. Но данный бизнес никак не отнесешь к легким и несложным. Выбравшему риелторскую деятельность предстоит изучение огромного массива информации, активное передвижение по всему городу, общение с огромным числом потенциальных клиентов, поиск которых бизнесмену-одиночке вести труднее, чем профессиональному раскрученному агентству с широкими возможностями саморекламы.
От риелтора требуются, помимо ловкости и пробивных способностей, хорошие коммуникативные навыки и психологическое чутье. Первых результатов при этом можно ожидать не ранее чем через год. И потому на первых порах подобную деятельность имеет смысл вести лишь на правах дополнительного заработка — как исходную ступень в развитии будущего бизнеса.
Бизнес на коммерческой недвижимости в закладки
Аренда недвижимости относится к наиболее прибыльным и стабильным видам бизнеса. Но поскольку предложения аренды недвижимости жилого назначения сегодня превышают спрос, что способствует возрастанию конкуренции, есть смысл обратить внимание на другие отрасли этого бизнеса. В том числе актуальной становится сдача в аренду коммерческой недвижимости.
Как открыть бизнес: сдача в аренду коммерческой недвижимости
Предпринимателю, который ранее не имел опыта в бизнесе, связанном с недвижимостью, следует получить всю необходимую информацию о коммерческой недвижимости в целом и уровне развития этой отрасли в своей стране и регионе.
В целом к коммерческой недвижимости причисляют различные объекты нежилого назначения, которые могут использоваться для любых коммерческих целей.
Условно в этой категории недвижимости можно выделить несколько групп:
- производственного назначения – цеха и ангары различного характера. Этот сектор рынка был долгое время маловостребован, однако в связи с развитием малых и средних производств спрос на здания технического назначения значительно возрастает;
- офисная;
- складская;
- торговая.
Офисная и складская недвижимость относительно новы на рынке, а поскольку сегодня открывается большое количество новых предприятий, этот сектор пользуется значительным спросом. Торговая недвижимость в последнее время пребывает в тесной связи с областью развлечений, поэтому наиболее актуальными стали помещения для обустройства торгово-развлекательных центров. Правда, эта отрасль достаточно затратна и предъявляет к объектам недвижимости высокие требования.
С учетом этих особенностей важно определить, какие категории нежилых помещений будут входить в область деятельности предприятия и какой формат должен иметь будущий бизнес. Как правило, в самом начале работы с арендой недвижимости предприниматели выбирают одно или два направления и лишь затем, при достижении первых успехов, расширяют свою деятельность. То же касается формата работы: перед тем как открыть бизнес с нуля по сдаче в аренду коммерческой недвижимости, есть смысл поработать частным риелтором. Таким образом, можно заработать определенный стартовый капитал и получить достаточно опыта для дальнейшего открытия полноценного агентства.
Для начала частной риелторской деятельности прежде всего нужно получить необходимые знания об этой отрасли бизнеса. Следует получить полную информацию относительно процедуры оформления всех операций с недвижимостью, налоговые нюансы, а также особенности спроса и предложений, действующих на рынке. Далее следует изучить методы поиска клиентов и обязательно зарегистрировать свою деятельность в налоговой инспекции.
Если предприниматель планирует открывать собственное агентство недвижимости, ему следует более тщательно планировать грядущие расходы, поскольку риски при этом будут большими. Кроме того, процесс оформления полноценного агентства будет более длительным и потребует подготовки немалого количества документов.
Что касается перспективности и прибыльности предприятия, более высоким уровень дохода однозначно будет у агентства. Так, если профессиональный успешный частный риелторзарабатывают в месяц от 150 до 250 тысяч рублей, то доход агентства будет в разы больше. Однако для достижения таких результатов обязательно уделить значительное внимание подбору персонала и рекламе агентства.
Еще один аспект сдачи в аренду объекта коммерческого назначения возможен при наличии в собственности лица помещения коммерческого назначения. В этом случае возможно сдавать собственное помещение, обязательно при этом декларируя получаемый доход. Популярно и прибыльно сегодня приобретение зданий с дальнейшим обустройством в нем офисных помещений и последующей сдачей в аренду. Такая деятельность требует немалых финансовых вложений, однако в дальнейшем этот вид бизнеса может стать очень прибыльным. Такие же перспективы имеет и предприятие по сдаче в аренду помещений для торгово-развлекательных центров, однако стартовые вложения в этом случае будут очень значительными, поэтому подобный стартап будет подходящим не для любого предпринимателя. Таким образом, прежде чем открыть бизнес с нуля по сдаче в аренду коммерческой недвижимости, следует тщательно продумать финансовые вопросы и составить бизнес-план.
Аренда коммерческой недвижимости: начало бизнеса
Если начинающий предприниматель определил для себя вариант сдачи в аренду собственного нежилого помещения, ему следует подготовить цех, склад или офис к использованию арендаторами. Так, если помещение имеет складской или производственный характер, задание будет более простым. Однако перед тем как предлагать помещение потенциальным арендаторам, следует привести его в соответствие с существующими требованиями: сделать ремонт, позаботиться о необходимых коммуникациях и прочем.
Открывая полноценное агентство недвижимости, специализирующееся на аренде коммерческой недвижимости, следует подобрать подходящий офис, в котором будут работать сотрудники, а также создать интернет-сайт и разработать стратегию поиска клиентов.
Офис для работы агентства может иметь минимальную площадь: достаточно только оборудовать помещение необходимым количеством рабочих мест для сотрудников, а также для приема клиентов. Обязательно достаточное программное обеспечение и постоянный доступ к интернету. Конечно, большее количество клиентов привлечет агентство, расположенное в центральном районе города. Однако нежилые помещения подбирают по иным критериям, поэтому если основным объектом деятельности компании будет коммерческая недвижимость, предприятие может находиться в любом районе.
Набор сотрудников для агентства, занимающегося любыми видами коммерческой недвижимости, будет очень важным этапом, поскольку именно профессионализм риелторов преимущественно определяет успех компании в целом. В самом начале работы компании, пока она не располагает достаточным количеством клиентов и не имеет большой базы потенциальных объектов для аренды, основной деятельностью может заниматься сам учредитель бизнеса, заручившись помощью одного или двух менеджеров. В дальнейшем выгодно расширить штат, поскольку при увеличении базы клиентов и объектов недвижимости может потребоваться большее количество сотрудников.
Продвижение на рынке и увеличение количества клиентов будет одним из важнейших этапов открытия и дальнейшей работы компании. Конкретные рекламные методы будут зависеть от выбранной специфики коммерческой недвижимости. Так, если потенциальным арендаторам предлагают складские или производственные помещения, размещать рекламу выгодно на тематических сайтах, форумах и других ресурсах, которые посещают владельцы промышленных предприятий, торговых точек и других подобных объектов. Офисные помещения могут быть интересны более широкой аудитории, но большинство потенциальных клиентов – это владельцы мелких и средних предприятий.
При любом ассортименте недвижимости, предлагаемой в аренду, очень важно уделить внимание созданию официального сайта организации. На сайте должно быть подробное описание всех существующих предложений и прочая информация, важная для потенциальных клиентов.
Сдача в аренду коммерческой недвижимости: официальная регистрация, уплата налогов
Оформление предпринимательской деятельности в Федеральной налоговой службе будет одним из важнейших условий начала любого бизнеса в области недвижимости. Конкретные решения относительно организационной формы будут зависеть от выбранного направления бизнеса. Так, если лицо сдает в аренду помещение нежилого назначения, обязательно уплачивать налог с получаемой прибыли.
Лучше всего в этом случае оформить статус индивидуального предпринимателя, который позволит осуществлять деятельность на законных основаниях. Поскольку доход с аренды коммерческого помещения будет небольшим, закон допускает возможность оформления упрощенной формы налогообложения, которая предусматривает выплату налогов в размере 6 %.
Частные риелторы имеют также могут выбрать для своей деятельности организационную форму ИП. Если же открывают полноценное агентство недвижимости, лучше остановиться на варианте общества с ограниченной ответственностью.
Формы ООО и ИП в плане оформления имеют немало общих черт. Так, обе организационные формы предусматривают обязательную подачу заявления по специальной форме, уплату государственной пошлины и подтверждение личности учредителя предприятия при помощи предъявления паспорта и ИНН. Правда, регистрация ООО предусматривает оформление дополнительной документации.
Так, помимо копий паспортов и ИНН каждого учредителя, необходимо следующее:
- внесение уставного капитала в размере от 10 тысяч рублей. Подавая заявление, предоставляют выписку из банка, в котором нужно открыть соответствующий счет;
- создание устава предприятия. В уставе прописывают распределение долей между собственниками, если их несколько, а также официальное название создаваемого предприятия и его юридический адрес;
- решение об открытии ООО;
- протокол собрания учредителей – если владельцев два или более.
Срок оформления ИП составляет до 5 рабочих дней, получения статуса ООО приходится ждать обычно до 2 недель.
Таким образом, вопрос, как открыть бизнес по сдаче в аренду коммерческой недвижимости, будет решаться в зависимости от типа будущего предприятия и особенностей его деятельности. Прежде всего в любом случае важно получить необходимые для этой деятельности теоретические знания и практические навыки.
Источники: http://businessman.ru/new-luchshie-biznes-idei-s-nedvizhimostyu.html, http://fb.ru/article/319896/kak-zarabatyivat-na-nedvijimosti-biznes-v-sfere-nedvijimosti, http://delaidengi.boltai.com/topics/biznes-na-kommercheskoj-nedvizhimosti/
