Инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость

Доходный метр. Как выбрать зарубежную недвижимость для инвестиций

За десять месяцев 2017 года количество запросов на приобретение зарубежной недвижимости с целью инвестиций со стороны россиян увеличилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, отмечается в исследовании консалтинговой компании Knight Frank.

По данным международного брокера Tranio, в первой половине текущего года объем операций российских граждан с зарубежной недвижимостью вырос на 34% в годовом выражении — до $526 млн. Однако это по-прежнему ниже докризисного показателя 2014 года на 45% ($957 млн за первое полугодие), отмечает представитель Tranio, ссылаясь на статистику Банка России.

В Knight Frank уточняют, что примерно 30% заявок на инвестиции, полученных компанией в первой половине 2017 года, касались жилой недвижимости, 40% — коммерческой и еще 30% пришлось на соинвестирование.

«Инвесторы стали более активными. Они готовы к участию в девелопменте, готовы к быстрым сделкам (в знакомой им стране) только на основе финансовых показателей — без просмотра объекта, готовы диверсифицировать портфель», — комментирует директор департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Шалаева.

Рост интереса россиян к недвижимому имуществу за рубежом эксперты Knight Frank связывают со стремлением получать доход в валюте и развивать бизнес в иностранных юрисдикциях.

В число стран — лидеров инвестиционных предпочтений россиян входят Германия, Италия, Кипр, Швейцария/Австрия и Великобритания. При этом в Knight Frank отмечают, что по сравнению с прошлым годом Великобритания опустилась на две строчки в этом рейтинге — нестабильная политическая ситуация вынудила инвесторов занять выжидательную позицию. Новую волну интереса к объектам недвижимости в этой стране Knight Frank ожидает весной 2018 года.

Также снизилось количество запросов на покупку недвижимости в США — падение составило 40% год к году по причине ухудшения отношений между Москвой и Вашингтоном.

Впрочем, какой бы рынок недвижимости ни выбрал инвестор, ему предстоят вложения в специфический актив, сопряженные с определенными рисками. Что нужно сделать, чтобы инвестиции в зарубежный метр оправдали себя и принесли покупателю максимум выгоды?

1. Определиться с целью инвестирования

В зависимости от целей инвестора привлекательность стран и объектов может существенно разниться.

Для жизни и отдыха важно подобрать объект, который в наибольшей степени соответствует предпочтениям и планам инвестора на будущее. В топе у россиян курортные направления для регулярных поездок к морю, а также города, с которыми связана их деловая жизнь. При покупке важно учитывать дополнительные бонусы, которые может принести инвестору обладание недвижимостью в той или иной юрисдикции.

Например, в Tranio отмечают рост интереса к Греции в связи с комфортным уровнем цен на жилье — в этой стране они в несколько раз ниже, чем в большинстве европейских столиц. К тому же сумма инвестиций в греческую недвижимость от €250 тыс. уже дает право претендовать на европейский ВНЖ.

Среди людей, которые ищут недвижимость для жизни, популярны дома в Испании, Болгарии и Чехии, делятся наблюдениями в Home Real Estate.

«Многое зависит от близости к морю и состояния квартиры, но в целом испанская дача в приморском городе обойдется в €50-200 тыс., квартира на одном из популярных болгарских курортов — €40-120 тыс. В Праге диапазон цен на ликвидные двухкомнатные квартиры — €77-230 тыс. в зависимости от района и состояния жилья», — поясняет PR-менеджер Home Real Estate Дарья Ганиева.

Для долгосрочных инвестиций с целью сохранения сбережений больше подходят стабильные рынки, где цены колеблются незначительно.

«Таким условиям соответствуют квартиры в европейских столицах, особенно если речь идет про «классические» города — Вену, Берлин, Париж, Лондон. Сохраняется инвестиционная привлекательность скандинавских столиц — Стокгольма, Хельсинки, Копенгагена, Осло. В меньшей степени привлекательны, но также надежны с точки зрения вложения средств Бухарест и Будапешт», — комментирует аналитик рынка недвижимости Дмитрий Апряткин.

По словам эксперта, диапазон цен на ликвидные объекты недвижимости в «классических» городах и северных столицах составляет €2-6 тыс. за кв. метр. В Бухаресте и Будапеште инвестиционные квартиры могут обойтись на 50% дешевле.

«Вложения в объекты стран с высоким уровнем правовой защиты и экономической стабильности— Германии, Австрии, Швейцарии, Великобритании — гарантируют доходность не менее 6-7% годовых как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Если говорить о минимальном пороге вложений в объекты недвижимости этих стран, то он составляет €200-250 тыс.», — добавляет доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова Ирина Комарова.

Для приумножения сбережений важно выбирать рынки с высоким потенциалом роста, но сохраняющие ценовую доступность. Эксперты рекомендуют в этом случае максимально абстрагироваться от эмоций и полагаться исключительно на аналитику.

«Наиболее информативные источники изменения стоимости недвижимости по странам и городам — рейтинги консалтинговой компании Knight Frank, аналитические материалы Colliers International, а также отчеты американской инвестиционной компании JLL и консультанта в сфере недвижимости Cushman & Wakefield. Практически все отчеты этих компаний бесплатные и доступ к ним можно получить за две минуты», — комментирует аналитик QBF Александр Жданов.

Кроме того, инвестиционный банк UBS каждый год публикует «Глобальный индекс пузырей на рынках недвижимости» (UBS Global Real Estate Bubble Index). Цель этого исследования — разобраться, можно ли назвать быстрый рост цен на недвижимость в конкретном городе закономерным или же он носит спекулятивный характер.

Независимый финансовый советник (IFA), старший партнер международной консалтинговой компании Anderida Financial Group Григорий Селищев рекомендует проявлять осторожность при покупке квартир в Торонто, Ванкувере и Британской Колумбии в Канаде, Стокгольме в Швеции, Мюнхене в Германии. «Эти города и провинции в большей степени подвержены риску образования пузыря — рост цен в них превысил 50% с 2011 года, обогнав прирост экономики и рост инфляции», — предупреждает Селищев.

По словам генерального директора международного агентства недвижимости Evans Данилы Савченко, высокая доходность от 9% годовых и выше возможна при более рискованных инвестициях, 3-8% — при более надежных.

2. Оценить инвестиционную привлекательность

Инвестиции в недвижимость считаются долгосрочными, поэтому при покупке объекта важно оценивать и текущее состояние жилой инфраструктуры, и ее прогнозируемое изменение.

«Нужно понять, планирует ли городское правительство какие-то новые проекты в этом районе. Быстрее всего дорожает недвижимость в условиях джентрификации — это процесс, при котором промышленные районы преобразуются в престижные жилые», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.

В настоящее время самым выгодным вложением во многих западных городах является покупка недвижимости на стадии строительства, комментируют в Home Real Estate.

«В ряде европейских городов на протяжении длительного времени сохранялся дефицит недвижимости — замороженных строек здесь почти нет. Система оплаты в корне отличается от российской: здесь у некоторых застройщиков достаточно вначале вложить всего 15% суммы и потом дожидаться окончания строительства», — поясняет Дарья Ганиева.

В Knight Frank говорят, что строительство за рубежом вызывает все больше интереса со стороны россиян: если в 2016 году на него приходилось только 10% от общего числа заявок, то сейчас — порядка 30%.

«Надежнее покупать либо новое жилье, либо жилье не старше 10 лет. Обычно такие объекты имеются в распоряжении девелоперов, а не агентов», — рассказывает представитель компании Villegium Марко Феррарио.

Если инвестор нацелен на получение дохода от аренды, важно оценить потенциал жилья с точки зрения востребованности и самого объекта, и географической точки, где он находится.

По оценкам международной компании Deloitte, найти арендаторов в большинстве крупных городов Европы не составит особого труда. Так, в Германии 54,3% жилья арендуют иностранцы и местные жители. Доля собственности, сдаваемой в аренду, в крупных германских городах доходит до 70%. В Дании и Австрии этот показатель чуть выше 30%. В хвосте рейтинга — Литва, Венгрия и Словения, где доля арендуемого жилья составляет 2-5% .

Исследование платежной компании WorldFirst показывает, что наибольшую доходность от аренды инвестор может получить в Ирландии — 7,08% годовых. Также высокую доходность обеспечивает арендное жилье на Мальте, в Португалии, Нидерландах и Словакии — от 6% годовых.

Имеет значение и объем туристического потока в стране. В QBF рекомендуют при выборе курортной недвижимости ориентироваться на объекты в Азии и Японии. «Именно экзотические путешествия все больше привлекают туристов, а азиатские рынки особенно привлекательны для американских и европейских туристов с точки зрения прогнозируемого укрепления доллара и евро по отношению к валютам развивающихся стран», — комментирует Александр Жданов.

3. Учесть дополнительные расходы

При покупке зарубежной недвижимости не избежать дополнительных издержек. Они бывают двух видов — единовременные и регулярные.

Как отмечают опрошенные эксперты, к единовременным затратам на приобретение жилого объекта можно отнести гербовый сбор (1-2% от суммы покупки), услуги юриста и нотариуса (1-2%), риелтора (5-6%), запись в поземельной книге и регистрацию обременения в случае ипотеки ($1-2 тыс. на объект), затраты на ремонт ($5-20 тыс. в среднем) и пр. Суммируя, важно учесть расходы на проезд и проживание, если инвестор планирует участвовать в осмотре подобранных объектов.

Регулярные затраты — это все налоги (на недвижимость, доход от аренды) и расходы на подготовку ежегодной декларации, траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, выплаты по ипотеке (если есть), страхование, коммунальные расходы (если они на владельце, а не арендаторе).

В разных регионах свои организационно-правовые особенности. Однако в целом расходы на жилую недвижимость можно просчитать заранее, исходя из планируемой суммы покупки.

«Если взять что-то усредненное без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то мы получим единовременные затраты на покупку где-то в 7% от стоимости объекта. Регулярные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки — в среднем они составляют около 1,5-6% от стоимости объекта (без ипотеки 1-1,5%, с ипотекой — около 6% или выше)», — комментирует гендиректор «Персонального советника» Наталья Смирнова.

В Tranio рекомендуют при заключении договора об аренде обратить внимание на то, как распределены расходы на содержание объекта между арендатором и собственником: оплата налога на недвижимость, коммунальных услуг, страховки и других статей расходов.

«Договоры типа NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease) снижают риски инвестора — большинство эксплуатационных расходов в этом случае лежит на арендаторе. Предпочтение стоит отдавать объектам c долгосрочным (10–20 лет) контрактом на аренду без права расторжения», — заключает Анна Данишек из Tranio.

Пошаговый гайд по инвестициям в коммерческую недвижимость

Приветствую! За девять месяцев 2017 года инвестиции в российскую недвижимость выросли на 40% и достигли $1,74 млрд. С другой стороны, за последние четыре года популярность вложений в жилой сегмент упала в три раза (по оценкам аналитиков ЦИАН).

Какой вывод можно сделать? В России явно уменьшается спрос на инвестиции в жилую недвижимость и растет — в недвижимость коммерческую.

Поэтому сегодня мы поговорим об инвестициях в коммерческую недвижимость: варианты, плюсы/минусы, риски и «подводные камни».

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость — это любой нежилой объект, который приносит доход владельцу (склад, офис, парикмахерская, отель, спортзал, бизнес-центр, супермаркет).

Давайте я расскажу про самые распространенные варианты подробнее.

Торговые площадки

В России — это один из самых доходных типов недвижимости. Магазины и торговые центры в месте с большим пешеходным трафиком генерируют владельцу прибыль в тысячи рублей за квадратный метр.

Как это работает? Вы находите земельный участок, строите там торговый центр и сдаете площадки в аренду. Вам даже не придется «заморачиваться» с благоустройством недвижимости. В аренду сдаются голые стены с подведенными коммуникациями. Ремонт, мебель и техника — проблемы арендатора, а не владельца.

Самым интересным направлением коммерческой недвижимости в Москве эксперты считают стрит-ритейл. Раньше для таких объектов переоборудовали квартиры на первых этажах. Сегодня средняя доходность аренды стрит-ритейла составляет 11–12%. Хороший магазин ближе к МКАД окупается за 9–10 лет.

К слову, по итогам первого полугодия 2017-го в торговые площади было инвестировано $690 млн. — максимальный показатель за последние пять лет.

Офисные площадки

Уступают торговой недвижимости по доходности, но тоже приносит владельцам немалую прибыль. Гораздо большую, чем прибыль от сдачи в аренду жилой недвижимости в том же районе.

Когда-то офисная недвижимость считалась самой выгодной инвестицией. А сегодня средняя доходность в офисном сегменте на 0,5–1% ниже, чем в торговом. Спрос растет только на небольшие офисные помещения (100-200 м²) и новые форматы (например, коворкинг).

За последние пять лет ввод новых бизнес-объектов на рынок был минимальным. Что дает надежду на рост арендных ставок в ближайшие год-два. Так что перспективы в офисном сегменте недвижимости есть – но и риски пока высоки.

Индустриальные объекты

В первую очередь, в эту группу входят склады, а также промышленные объекты. В России индустриальная недвижимость большим спросом среди инвесторов не пользуется. Конкуренция на рынке высока, дефицита в свободных объектах пока нет, а долгосрочные договора на аренду заключаются редко.

Исключение — складские помещения. Их охотно берут в аренду интернет-магазины и крупные розничные сети. Наиболее востребованы сегодня крупные складские комплексы площадью от 100 000 м².

Варианты инвестирования в коммерческую недвижимость

Инвестиции в строительство

С момента начала стройки (первый этап из всех стадий строительства) до сдачи объекта в эксплуатацию цена недвижимости вырастает на 40-70%. Но такие инвестиции сопровождаются высокими рисками.

• Во-первых, застройщик может оказаться банальным мошенником или честным банкротом.
• Во-вторых, строительство иногда растягивается на неопределенный срок. Например, из-за резкого роста цен на стройматериалы.
• В-третьих, не так просто найти на готовый объект покупателей или арендаторов. До момента продажи (или в периоды простоя) помещение будет приносить убытки.

Ну, и конечно, инвестиции в строительство требуют серьезного капитала. Тем более, инвестиции в недвижимость коммерческую.

Участие в краудфандинговом проекте

Краудинвестинг — это совместное или «народное» финансирование. Коллективные инвестиции дают возможность поучаствовать в масштабных проектах. В том числе, и в покупке объектов недвижимости. Краудинвестинговые онлайн-платформы отбирают перспективные проекты, делают их первичную оценку и привлекают к финансированию всех желающих.

Крупных площадок в России несколько: StartTrack, VentureClub.co, «Город денег», «Поток» и, конечно, AKTIVO. Проект AKTIVO предлагает новые возможности для пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду через онлайн-сервис.

Как это работает? Команда Aktivo ищет и проводит аудит объектов, выставленных на продажу. Проект ориентирован на недвижимость с доходностью от 13% (это около 2% всех коммерческих предложений на рынке). Чаще всего Aktivo отбирает для инвестирования стрит-ритейл.

Вложить деньги в «квадратные метры» может любой совершеннолетний россиянин с паспортом. Минимальный размер вложений на Aktivo составляет 100 000 рублей.

Для инвестиций создаются монофонды в виде закрытого ПИФа. Помещение, под которое собираются средства, вносится на баланс монофонда. Другими словами, паи фонда заранее обеспечены активом!

Каждый месяц площадка предлагает инвесторам новый объект, разделенный на доли по 1000 рублей (номинальная стоимость). Клиент нажимает кнопку «инвестировать» и через трое суток его доли зачисляются на личный счет. Все объекты Aktivo застрахованы в «Сбербанк Страхование».

Как только выкупаются все доли, пайщики начинают получить доход от сдачи объекта в аренду.

В 2016 году инвесторами площадки Aktivo стало более 200 человек. За год они инвестировали в коммерческую недвижимость 500 млн. рублей. На площадке было выставлено два объекта:

• Супермаркет «Виктория» в Долгопрудном (доходность 12,1% годовых).
• Супермаркет «Пятерочка» в Люберцах (доходность 11,2% годовых).

Доля в паевом фонде недвижимости

В России инвестиции в недвижимость через паи доступны только в закрытых паевых фондах (ЗПИФ). По сути, это обычный ПИФ, но деньги пайщиков вкладываются в недвижимость.

Почему фонд «закрытый»? Потому что войти в него можно только вначале, а выйти (предъявить управляющей компании паи к выкупу) — после завершения. Классические инвестиции формата «купил и держи». Кстати, именно за счет средств ЗПИФН строился торговый центр «Атриум».

Из-за того, что ЗПИФН создаются под конкретные проекты (что-то вроде закрытого клуба «для своих»), они отличаются низкой ликвидностью.

Давайте разберем структуру ЗПИФН на примере «Фонд Коммерческая недвижимость» от УК «Сбербанк Управление Активами».

Фонд ориентирован на долгосрочных инвесторов (рекомендованный срок инвестиций составляет пять лет). Цель фонда: покупка недвижимости и прав на нее для получения в будущем прибыли от сдачи в аренду или перепродажи по более высокой цене.

Фонд инвестирует в долевое строительство по жилым проектам, объекты коммерческой недвижимости и земельные участки в Москве и МО, Казани и Новосибирске. Каждые полгода инвестиционный доход распределяется между пайщиками.

К сожалению, никакого роста «Фонд Коммерческая недвижимость» не показывает. Пока пайщики фонда несут только финансовые потери. С начала года цена пая упала на 10,61%, а за три года – на 30,56%. Сегодня один пай сберовского ЗПИФН оценивается почти в 180 рублей.

Номер в апарт-отеле

Апарт-отели позволяют зарабатывать на сдаче апартаментов в аренду.

Для владельца такого номера есть два способа заработка:

• Активные инвестиции: сдача объекта в аренду (посуточно или помесячно);
• Пассивные инвестиции: заключить договор с управляющей компанией и получать процент от прибыли.

Плюсы инвестиций в апарт-отели:

1. Более низкая цена покупки по сравнению с другими жилыми объектами недвижимости (на 10-20%).
2. Объект можно купить с хорошей скидкой на стадии строительства (до 30% от цены объекта).
3. Номер в апарт-отеле приносит регулярную прибыль без серьезных затрат времени и сил.

Управляющая компания гарантирует инвестору доход, который не зависит от плотности клиентского потока или сезона. Доходность инвестиций обычно сопоставима с процентами по банковскому вкладу. Но в отличие от депозита, у Вас на руках есть физический актив.

В России направление апарт-отелей только зарождается. Пока несколько объектов построено в Москве и в Санкт-Петербурге. Но сегмент перспективный и растет хорошими темпами.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

За 10 месяцев 2017 года число запросов на покупку зарубежной недвижимости с целью инвестиций выросло в два раза (по сравнению с тем же периодом прошлого года). Однако это по-прежнему на 45% ниже докризисного уровня.

В 2016-м ТОП-10 стран, популярных у русскоязычных инвесторов, выглядел так: Болгария, Италия, Испания, Германия, США, Греция, Черногория, Турция, Чехия и Франция. Примерно 40% заявок касалось коммерческой недвижимости.

Однако список стран с высокой доходностью объектов выглядит совсем по-другому: Новая Зеландия (15,1%), Латвия (11,5%), Канада (11%), Израиль (9,3%), Венгрия и Австрия (8,5%), Швеция (7,9%), Турция (7,3%), Великобритания (7%) и Болгария (6,7%).

Как выбрать зарубежный объект для инвестиций?

Шаг 1. Определиться с целью вложений:

• Для сохранения капитала на длительный срок подойдут стабильные рынки, где цены практически не меняются (Берлин, Париж, Вена, Лондон, Осло, Копенгаген, Стокгольм, Будапешт). Рентабельность таких инвестиций составляет 4–6% годовых.
• Для преумножения накоплений нужно выбирать рынки с хорошим потенциалом роста и доступные по цене.

Для отбора объектов стоит изучить независимые аналитические обзоры (например, Colliers International или Knight Frank). Главное, не нарваться на очередной «пузырь».

Доходность таких инвестиций может достигать 9% годовых.

Шаг 2. Оценить привлекательность инвестиций.

Сегодня самое выгодное вложение в европейские «квадратные метры» — это покупка объекта на стадии строительства. Лучше покупать либо новую недвижимость, либо объект не старше 10 лет. В таком случае он, как правило, находится в распоряжении девелоперов, а не агентов.

Перед сделкой инвестору придется изучить и объем туристического потока в стране, и текущее состояние инфраструктуры, и востребованность объекта, и цену в рублях за 1 м².

Шаг 3. Не забыть про дополнительные расходы.

Покупая зарубежную недвижимость, будьте готовы к дополнительным расходам: единовременным и регулярным (услуги юриста, нотариуса и риелтора, финансовое посредничество, гербовый сбор, ремонт объекта, налоги, страхование, затраты на управляющую компанию).

Средние единовременные затраты составляют примерно 7% от стоимости объекта, регулярные: 1–1,5% без ипотеки.

Пару слов о жилой недвижимости

Квартира в новостройке

В 2008 году можно было купить квартиру в новостройке и через пару месяцев перепродать ее с доходностью в 40%. Сегодня заработать на перепродаже «первички» крайне сложно.

Приобрести квартиру не проблема – гораздо трудней найти покупателя, готового купить ее «с накруткой». Между моментом покупки и продажи может пройти несколько лет. И все это время владелец объекта несет расходы на содержание объекта. В редких случаях доходность сделок доходит до 20%.

Очень маловероятно, что цены на жилье в России в обозримом будущем вырастут. К Москве это тоже относится, учитывая грандиозные планы московской мэрии по вводу на рынок гигантского объема нового жилья в рамках реновации.

Квартира под сдачу в аренду

В 2017-м покупать жилую недвижимость под сдачу в аренду эксперты не рекомендуют. Серьезные издержки на покупку и содержание жилых квартир «роняют» доходность аренды ниже процентов по депозитам. Уровень дохода от сдачи в долгосрочную аренду в России приближается к европейскому: 4-6% годовых. Да и по временным затратам сдача помещений в аренду больше напоминает свое дело, чем пассивные инвестиции.

Поэтому на вопрос «взять кредит или копить» я обычно отвечаю: «только без ипотеки». Время, когда заработок на жилье перекрывал ставки по ипотеке – уже позади.

Риски и подводные камни

На инвестиции в коммерческую недвижимость в России влияют три группы рисков:

В последние годы российская геополитика отличается, мягко говоря, непоследовательностью. Мы резко и неожиданно меняем и приоритеты развития, и союзников. Такие «метания» делают Россию опасной с точки зрения международной безопасности. Не говоря уже о пресловутых санкциях и контрсанкциях.

От статуса «все сложно», в первую очередь, страдает бизнес, связанный с туризмом, торговлей и массовыми мероприятиями. В том числе, и гостиничный.

Экономическая ситуация в России тоже, к сожалению, не безоблачна. И вряд ли что-то кардинально поменяется в ближайшие годы. Ведь кризис 2014-го (в отличие от 2008-го) вызван не внешними, а внутренними факторами. Модель, ориентированная на экспорт сырья, оказалась опасно уязвимой.

Ну, а юридические риски в России всегда были высоки. Каждый год правительство изыскивает новые источники наполнения бюджета. И это, как правило, больно бьет по частному бизнесу. К примеру, с 1 января 2017-го кадастровая оценка недвижимости полностью перешла под контроль государства. Что обогатило чиновников и создало кучу проблем бизнесменам-владельцам недвижимости.

Плюсы инвестиций в недвижимость

• По сравнению с инвестициями в жилую недвижимость, срок окупаемости здесь ниже, а доходность выше.
• На этапе экономического подъема в стране спрос на коммерческую недвижимость всегда растет.
• Может приносить по-настоящему пассивный доход долгие годы, если отдать объект под управление.
• Если вовремя инвестировать в ремонт и обслуживание здания, то с годами стоимость объекта только вырастет.
• Под залог коммерческой недвижимости банки охотно дают кредиты на адекватных условиях.
• В случае обвала фондового рынка, цены на коммерческую недвижимость упадут не сразу, а «с опозданием».

Минусы инвестиций в недвижимость

• Требуется большой стартовый капитал. Гораздо больший, чем в жилую недвижимость.
• Низкая ликвидность вложений. Быстро продать склад или магазин не получится.
• Сложно спрогнозировать, как будут меняться цены на объекты и размер арендной платы.
• Коммерческая недвижимость сильнее реагирует на негативные явления в экономике (падение покупательского спроса, девальвация нацвалюты, локальные кризисы).

Заключение

Во все времена недвижимость – отличный вариант для инвестиций. С годами меняются лишь тренды и направления, а также появляются новые форматы для инвесторов. В 2017-м пользуется спросом торговая недвижимость, апарт-отели и такие страны как Новая Зеландия, Латвия и Канада.

Инвестиции в строительство и ПИФы сегодня низкодоходны. А вот участие в краудинвестинговых проектах популярно, как никогда.

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Инвестирование в недвижимость за рубежом: плюсы, минусы, риски

Инвестиции в недвижимость во всем мире относятся к одному из классических инструментов получения прибыли. Некое лицо вкладывает деньги в строительство или покупку объекта, рассчитывая в дальнейшем получать определенную прибыль от продажи (за счет разницы в ценах) или от сдачи в аренду. Быстрое обогащение покупка жилой или коммерческой недвижимости не гарантирует. Более того, владельцу нужно знать о многочисленных рисках, сопряженных с владением, приобретением и реализацией.

Развал Советского Союза, открытие границ, появление частного капитала привели к тому, что жители России получили возможность приобретать дома, виллы, предприятия далеко за ее пределами и не замедлили ей воспользоваться.

Обмен наличности на «небольшой» домик вдалеке от родных берегов

Но, так ли уж выгодны инвестиции в зарубежную недвижимость? Есть ли регионы более и менее привлекательные? Каков реальный процент прибыли, получаемый в год или месяц? Где можно получить ПМЖ или гражданство, скупая квартиры, а где этого не стоит делать? Попробуем разобраться в этих вопросах.

Инвестиции в зарубежную недвижимость – как средство сохранения капитала

Для жителей России заграница — один сплошной рай. Если собственную экономику сотрясают постоянные кризисы, то зарубежная воспринимается в качестве «тихой гавани», в частности, если речь идет о Европе, Аравийском полуострове, США и Канаде. Причины смещения приоритетов в сторону этих стран следующие:

• стоимость жилой или коммерческой недвижимости остается стабильной вне зависимости от сезона, инфляции, правящей партии в большинстве стран. Эксперты отмечают, что рост цены квадратного метра всегда опережает темпы инфляции;
• финансовые кризисы — обычное явление для мировой экономики. Разница только в том, какая страна, как из них выходит. Если в России строительный рынок уже несколько лет находится в состоянии постоянной стагнации, велики риски потерять деньги в результате преднамеренного банкротства или мошеннических действий застройщика, то в большинстве европейских стран восстановление докризисного состояния происходит значительно быстрее. Времена Великой Депрессии прошли, людям нужно где-то жить. И вероятность, что недвижимость будет куплена или взята в аренду, сохраняется на одном уровне;
• для граждан России инвестирование в зарубежную недвижимость интересно еще по одной причине: стоимость и доллара, и евро по отношению к рублю неуклонно растет. Даже при сохранении цены квартиры или отеля на прежнем уровне, рублевый эквивалент будет увеличиваться, опережая инфляцию на внутреннем рынке.

Как показывают данные, предоставленные Центробанком, только за 2014 год россияне вложили в приобретение недвижимости за пределами своего государства более 484 млн. долларов США. И речь уже не идет только о покупке виллы или небольшого домика для личного пользования в период летнего отпуска. Средний, и более обеспеченные классы россиян стараются приобрести гостиничный комплекс, здание, доходный дом в качестве способа, если не получения дополнительной прибыли, то сохранения имеющегося капитала

Значительную часть собственников недвижимости, как в России, так и за ее пределами все же больше интересует преумножение имеющихся средств, получение определенного дохода. Основных способов два:

1. покупка с целью последующей перепродажи;
2. получение ренты — дохода от сдачи в аренду.

Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, заслуживающие отдельного внимания.

Получение дохода за счет покупки объектов недвижимости

Обладатель определенной суммы приобретает объект (дом, виллу, доходный дом, гостиницу и т. д.) на этапе строительства или сдачи в эксплуатацию, заключает договор покупки с застройщиком или владельцем в расчете на то, что с течением времени подорожает не только само здание, но и земля, на которой оно расположено.

Важно подчеркнуть, что ожидания инвестора могут не оправдаться по многим причинам:

1. изменилась конъюнктура рынка, появился новый, более популярный или престижный курорт;
2. период ожидания роста цен на недвижимость может быть значительным. Как показывают исследования, в среднем от покупки до последующей реализации проходит не менее 5 лет;
3. сложности прогнозирования ситуации на зарубежном рынке. На цену влияют и рыночные, и внерыночные факторы. Многие страны Европы на данный момент времени заняты решением вопросов с объявлением автономии или независимости отдельными областями или регионами. Ни о каком росте цен на недвижимость в такой ситуации речь не идет;
4. санкции и контрсанкции. Противостояние России и ряда зарубежных стран в политических вопросах привело к закрытию ряда перспективных рынков и регионов для наших соотечественников;
5. первоначальная цена приобретения оказалась завышенной. Собственник или риелтор воспользовался ситуацией и продал объект, не пользующийся спросом.

Возможных ситуаций очень много. До того, как принимать решение о покупке, необходимо тщательно изучить рынок, проконсультироваться не с одним, а несколькими агентами. Проверять спрос и предложение необходимо не только по российским изданиям, но и по внутренним для той страны, где планируется покупка. В целом же, вариант подходит тем, у кого есть значительная сумма оборотных средств и возможность в течение 5-ти и более лет ожидать прибыли.

В среднем, рост цен на недвижимость не превышает 3-5% в год. С учетом всех издержек, налогов, затрат на перелеты, обслуживание объекта эту сумму сложно считать заслуживающей внимания. Максимальный рост за последние годы не превышает 7%.

Если вы планируете приобрести несколько домов или вилл с целью дальнейшей перепродажи, обратите внимание на следующие варианты:

— здание или квартира покупается на стадии котлована или заливки фундамента. Как показывает опыт, разница со стоимостью полностью готового к эксплуатации объекта составляет до 20% и более. Увеличиваются и риски. Застройщик может не вовремя завершить работы, обанкротиться. Может измениться и политическая ситуация в стране, престиж региона. Да и качество выполненной работы может оказаться ниже декларируемого в договоре.

Чтобы свести риски к минимуму, придется проделать тщательную подготовительную работу, проверить репутацию застройщика, наличие сданных объектов, соответствие его документации местному законодательству;

— приобретение недвижимости, находящейся в залоге у банков или иных кредиторов. Финансовый кризис 2008-2014 годов в Греции, Испании и иных странах Европы стал причиной изъятия множества зданий у собственников в счет оплаты долгов. Если есть возможность и знание языков, то после изучения предложений от банковских структур, можно найти подходящий объект по относительно низкой стоимости.

Залоговая недвижимость всегда дешевле.

Получение дохода от сдачи недвижимости в аренду

Приобрести дом и несколько лет ждать, пока он вырастет в цене — большая роскошь. Все это время объект нужно обслуживать, поддерживать порядок, оплачивать налоги и коммунальные услуги. Результат — расходы растут, прибыль — в неясном будущем. Решить проблему отчасти поможет сдача недвижимости в аренду.

Как показывает статистика, не менее 75% всей приобретенной недвижимости куплена именно с этой целью. И большая часть россиян, пытаясь сэкономить, не желая тратить «лишнее», старается самостоятельно решать вопросы, связанные с поиском арендатора, сбором денег, уборкой, мелким и капитальным ремонтом.

По оценкам экспертов, специализированные агентства, занимающиеся подбором клиентов для сдаваемых в аренду квартир или частных домов, за свои услуги получают до 35% от прибыли. За эти деньги собственник получает:

• проверку потенциального арендатора, его платежеспособности;
• сбор денег с арендаторов;
• оформление страховки, заключение договоров на оказание коммунальных услуг, оплату налогов и иных платежей;
• проверку состояния объекта: мебели, бытовой техники, сантехники, стен, прилегающего земельного участка;
• уборку территории, помещений, поддержание в надлежащем порядке бассейна, сада, клумб и т. д.

Если вы находитесь в другой стране, не знаете местного законодательства, языка и обычаев, то самостоятельно заниматься этими вопросами сложно, а порой и невозможно. Поэтому мнимая экономия на услугах профессионального управляющего оборачивается убытками. Недобросовестные арендаторы, воры и мошенники есть везде.

Важно учитывать, что для большей части европейских стран получение 3-5% от стоимости недвижимости в год в качестве арендной платы считается хорошим доходом. Окупаемость в течение 2-5 лет не рассматривается в принципе.

Риски при инвестировании в иностранную недвижимость

Не только российский рынок подвержен влиянию кризисов, постоянного изменения законодательства. И европейский, и азиатский, и американский рынки недвижимости имеют свои особенности, нюансы. Везде могут ожидать сложности и проблемы, не предвиденные обстоятельства и риски.

Среди наиболее значимых рисков можно выделить:

• невнимательное отношение к дополнительным расходам: налогам, обязательным платежам, сборам. В большинстве стран действует налог на недвижимость или имущество, достигающий 40% и более. При реализации объекта придется заплатить налог на прибыль или подоходный. Так, во Франции собственник, продавший квартиру или частный дом, обязан 20% от полученной суммы уплатить в качестве налога;
• экономическая ситуация в конкретной стране. Кризис 2008 года, начавшийся в США, наибольший урон принес европейским государствам: Греции, Италии, Испании. Некогда популярные курорты ощущают дефицит постояльцев. К тому же многие предпочитают снимать номера в крупных отелях, где есть все необходимое для комфортного отдыха. Для частной виллы необходимо нанимать прислугу, что влечет за собой дополнительные расходы;
• политическая ситуация. Приток беженцев в Европу сделал этот регион не привлекательным для туристов. Не меньше проблем связано с усиливающимся стремлением отдельных регионов обрести независимость, в частности, в Испании. Результат: популярные города-курорты стали недоступны для иностранцев из-за акций протеста, всеобщих забастовок, ввода армейских подразделений.

Риски, связанные с удаленным проживанием от своей собственности

Собственник, находящийся в другой стране, в любой момент времени может столкнуться с невозможностью доступа к своему имуществу. Очень немногие регионы в мире могут «похвастаться» политической стабильностью, отсутствием военных конфликтов на своей территории или в ближайшем зарубежье. По независящим от инвестора обстоятельствам между государствами могут ухудшиться дипломатические отношения, вплоть до полного разрыва. Пользоваться своим домом в такой ситуации будет затруднительно.

Для значительной части стран Азии, Африки, Латинской Америки характерна внутренняя нестабильная политическая ситуация с частой сменой правительств, парламентов, руководителей. И часто новый период правления начинается с отмены постановлений и законов, принятых ранее. Не редки ситуации насильственного изъятия объектов недвижимости, необходимых «государству» или отдельной политической силе. Доказать в такой ситуации свое право собственности будет сложно или невозможно.

Риски, связанные с вложением в неликвидный объект

Нельзя полностью доверять риелтору, предлагающему тот или иной объект. Все нужно осматривать самостоятельно, предварительно тщательно изучив местную конъюнктуру и инфраструктуру. Вы можете поверить на слово, что вилла или гостиница находятся в первом ряду на побережье и выходят непосредственно на пляж. Это может оказаться действительно так, но море в этом месте непригодно для купания, или рядом расположена огромная автозаправка с постоянным шумом и гулом от машин.

От риелтора необходимо получить полные расчеты включающие данные:

• о стоимости объекта, включая и строительные, и отделочные работы, сдачу объекта в эксплуатацию, подведение инженерных коммуникаций, приобретение мебели и бытовой техники;
• о налогах, подлежащих оплате на всех этапах владения, в том числе, при продаже;
• о предполагаемой прибыли с учетом сезонности спроса, расходах на содержание и обслуживание.

Только располагая всеми необходимыми данными, изучив репутацию застройщика или продавца, местные законы и требования, можно принимать решение о покупке объекта недвижимости. Важно помнить, что приобретение здания не равноценно походу в супермаркет за продуктами. Опротестовать сделку, доказать наличие мошеннических действий со стороны застройщика сложно, а порой и невозможно.

Преимущества инвестирования в недвижимость на Маврикии

Среди всех стран, активно привлекающих зарубежных инвесторов, особенно выделяется Маврикий — небольшой остров в Индийском океане к востоку от Мадагаскара. У него нет сухопутной границы ни с одной другой страной, не идут войны в 100 километрах от столицы. Климат мягкий, зима отсутствует, туристов можно принимать круглогодично. Страна активно стремится к сотрудничеству и способствует реализации на рынке объектов, удовлетворяющих самым строгим требованиям.

На этом преимущества инвестирования в недвижимость на Маврикии не заканчиваются. Для потенциального инвестора важны следующие:

— возможность приобретения недвижимости иностранными гражданами в собственность (freehold), что выгодно отличает Маврикий от большинства других островных государств и тропических курортов, где это сделать невозможно (как например, на Мальдивах, Сейшелах и т.д.);

— приобретение объектов на сумму от 500 тыс. долларов в автоматическом режиме дает возможность получить ВНЖ на острове не только самому инвестору, но и его близким родственникам (супругу и детям, не достигших 18-ти лет).

Нерезидент до получения ВНЖ имеет право заключать договора на приобретение любой недвижимости только с компаниями-застройщиками. Но в этом есть очень большие преимущества:

— до сдачи в эксплуатацию специальная комиссия проверяет качество выполнения всех этапов: от приобретения стройматериалов до монтажа лампочек и плинтусов. Инвестор получает объект, полностью готовый к эксплуатации. Не приходится самостоятельно решать вопросы, связанные с заделкой трещин, окрашиванием стен или перепланировкой.

Более того, если в течение 10 лет с момента передачи объекта собственнику будут выявлены дефекты, недоделки, брак, застройщик обязан их устранить за свой счет. В России об этом приходится только мечтать;

— инвестор получает не только непосредственно здание, но, в случае приобретения жилой недвижимости по схеме IRS (Integrated Resort Scheme), то и всю необходимую инфраструктуру, включая зоны отдыха, поля для гольфа, пляжи, рестораны, автопарковки и причалы для яхт. И все это обязан обеспечить продавец.

Вы получаете необходимый комплект удобств для комфортного проживания.

Если нет возможности единовременно вложить 500 тыс. долларов и более в экономику Маврикия, можно ограничиться покупкой небольшого дома или виллы по программе Real Estate Scheme. Льгот с получением вида на жительство этот вариант не дает, но как только сумма инвестиций достигнет 500 тыс. долларов, ее собственник получает ВНЖ на острове.

В 2017 году правительство острова внесло коррективы в законодательную базу, касающуюся покупки недвижимости гражданами других государств. С этого момента иностранец имеет право приобрести виллу в рамках специального проекта PDS, или Property Development Scheme, предполагающего приоритетное развитие территории.

Задача PDS — вывод с рынка девелоперов, застройщиков, не соответствующих требованиям законодательства, замеченных в мошеннических действиях. Лицензии на ведение строительных работ подписываются только премьер-министром лично.

С этого момента на Маврикии не делается различий между собственниками дорогой недвижимости и владельцами небольших апартаментов или домов. При оформлении договора купли-продажи любого объекта собственник оплачивает только 5% от стоимости объекта в качестве регистрационного взноса. Важно: объекты, купленные по схемам IRS или RES под действие стандарта PDS не попадают.

Ранее собственник, использующий схему IRS, платил в бюджет 70 тыс. долларов США. Применение схемы RES предполагало оплату взноса в размере 25 тыс. долларов США.

Важно понимать, что на острове только в 2005 году было разрешено продавать недвижимость и землю иностранцам. Рынок еще не переполнен и не перегрет. Еще идет стадия освоения нового региона, и есть возможность за относительно небольшую сумму денег получить место в «раю» на земле. На Маврикии отсутствует тяжелая промышленность, нет гигантских свалок и соседей, испытывающих тяжелое вооружение. Здесь все создано только для безмятежного отдыха и созерцания мира.

В какие страны не стоит инвестировать в 2018 году

Если у вас есть определенный капитал и вы твердо решили потратить его на покупку недвижимости за границей, прочитайте несколько рекомендаций о том, где точно не стоит читать объявления о продаже того или иного объекта:

Берлин, Германия

Здесь не принято и не модно иметь свое жилье. Практически все живут в арендованном. В качестве плюса многие называют немецкую педантичность и компетентность управляющих компаний. И многие полагают, что этого достаточно для инвестирования в недвижимость именно здесь, в географическом и политическом центре Европы.

Но необходимо учитывать следующее. Берлин относительно недавно стал частью ФРГ. Здесь идет выравнивание рынка с более дорогими Мюнхеном или Франкфуртом-на-Майне. Как только выравнивание ставок произойдет, можно ожидать спад деловой активности. И инвесторы получат не активный рост строительного рынка, а привычную стагнацию.

Важно учитывать и то, что в Германии очень высоки расходы на коммунальные услуги, обслуживание зданий и сооружений, комиссионные посредникам и риелторам (до 10% от стоимости);

Здесь основной риск — политическая нестабильность региона. Страны арабского востока постоянно конфликтуют между собой, например, Иран и Саудовская Аравия. Да и с внешним миром отношения сложно назвать благоприятными из-за подозрений в финансировании терроризма.

Для туристов важно и то, что даже приезжие обязаны придерживаться здесь законов ислама, что значительно ограничивает возможности для отдыха, предоставляемые, например, в Турции или Египте. Для жителей России не меньшее значение имеет и удаленность страны. Самолеты летают только из столицы. На то, чтобы просто добраться до своего дома, может уйти не один день.

Катар и Кувейт, постоянно страдающие от всех войн и переделов собственности в регионе, любыми способами стараются составить конкуренцию более развитым Дубаю и ОАЭ. В Катаре в 2022 году будет проходить ЧМ по футболу. Можно ожидать, что туристы проявят вполне естественный интерес к этому государству и сменят свои приоритеты в выборе места для отдыха;

Юго-Восточная Азия (Вьетнам, Тайланд)

Зарубежные инвесторы здесь не имеют никаких привилегий при получении визы, ПМЖ или гражданства. Рынок переполнен, туристов много, но еще больше предложений.

Влияет и удаленность региона от значительной части традиционных туристических маршрутов, и удорожание туров после девальвации рубля, и близость к Северной Корее с ее амбициями на получение и использование ядерного оружия;

Европа (Испания, Каталония, Кипр и т. д.)

Инвестор попадает в непосредственную зависимость от интереса туристов к данному региону. При этом желания и приоритеты массы отдыхающих очень непоследовательны и непредсказуемы. Не меньшее значение имеет и ситуация в Европе, разногласия между членами ЕС в вопросах миграции, возможный отказ от Шенгенской визы и зоны, введение квот на размещение беженцев из Африки и Азии.

Усиливаются и тенденции на отделение ряда регионов от метрополии, что не добавляет политической стабильности. Туристы оказываются отрезанными от традиционно привлекательных городов (Барселона). Если же говорить о Средиземноморском побережье, то стоимость недвижимости здесь такова, что об окупаемости можно только мечтать. К тому же территории, привлекательные для инвестиций, давно поделены, принадлежат поколениям княжеских фамилий и родовитых семей. Случайному покупателю предложат то, что десятилетиями не вызывает интереса у местного населения.

Итоги, выводы

Инвестирование в зарубежную недвижимость — не способ получения прибыли здесь и сейчас. Проект окупится не ранее чем через годы и десятилетия. Если же есть свободный миллион долларов и очень хочется купить «домик» на берегу моря, учитывайте следующее:

• политическую ситуацию в стране и регионе, наличие добрососедских отношений с Россией, отсутствие разногласий в краткосрочной и долгосрочной перспективах. Будет очень неприятно, если в угоду каким-либо политическим амбициям руководство страны размещения запретит въезд россиянам на свою территорию, всем или выборочно;
• явные и скрытые налоги, сборы, комиссии. К поиску объекта необходимо привлекать местного юриста или риелтора, но с предварительной проверкой его репутации. Если объект ранее сдавался в аренду, попробуйте выяснить, почему продается, какая прибыль или убыток получена прежним владельцем и по какой причине;
• не подписывайте договора купли-продажи, пока лично не увидите отель, виллу или свой будущий дом. Не довольствуйтесь фотографиями и уверениями, что все хорошо, что «год назад» это было самое престижное место отдыха на всем побережье;
• выбирайте тот дом, в котором бы вы хотели жить самостоятельно. Учитывайте наличие инфраструктурных объектов, и не только развлекательных. Если вокруг только рестораны и поля для гольфа, но нет ни одного магазина или медицинского учреждения, если до ближайшего населенного пункта — более часа на автомобиле, откажитесь от покупки. Уединение приятно первые несколько дней. Потом придется решать элементарные бытовые вопросы, что не всегда легко.

Выбирайте тщательно, взвешивая все «за» и «против». Инвестируйте с умом. И тогда вы не только будете наслаждаться отдыхом на лучших побережьях мира, но и получите ощутимую прибыль от своей собственности.

Источники: http://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/352847-dohodnyy-metr-kak-vybrat-zarubezhnuyu-nedvizhimost-dlya-investiciy, http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/vlozheniya-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html, http://mauritiusinvest.ru/investicii-v-zarubezhnuyu-nedvizhimost