Инвестиции в недвижимость. Как покупать дёшево и получать максимальную прибыль? + 5 хаков.
Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «Какой способ вложения денег вы считаете лучшим?», то, скорее всего, 90% из них ответят: «Недвижимость».
Инвестиции в недвижимость так нравятся людям из-за своей простоты и надёжности. Они видят вокруг живые примеры получения прибыли: кто-то продал квартиру, доставшуюся по наследству, кто-то переделал квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость и сдаёт её под офисы.
Но это мнение людей, не разбирающихся в инвестировании. А теперь давайте рассмотрим этот способ вложения денег с точки зрения опытного инвестора.
Оглавление.
Заработок на недвижимости: аренда или продажа?
Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:
- Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
- Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.
Спекулятивный доход на недвижимости.
Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.
Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.
Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2016 фиксируют убыток.
Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.
Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.
Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.
Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде.
Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.
Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.
Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.
Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.
О других способах мы поговорим ниже.
Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости.
Объекты без ремонта, или ремонт в которых не делался ещё со времён Брежнева, стоят дешевле. Получается, что, например, выгоднее взять «голую» квартиру и сделать в ней «инвесторский» ремонт, чем покупать квартиру с ремонтом.
Квартира без ремонта.
Многие предпочитают делать ремонт на таких объектах самостоятельно, таким образом, экономя ещё больше денег.
Можно купить объект в строящемся доме по цене на 30% ниже рыночной. Такие объекты можно, как продавать после сдачи, получая прибыль до 1/3 от первоначальных вложений , так и сдавать их в аренду.
Строящийся многоквартирный дом.
Думаю, передвигаясь по вашему городу, вы часто видите объекты, строительство которых заморожено. Причины могут быть разные: кончились деньги, появились более выгодные проекты, появились разногласия у владельцев и т.д.
Недостроенный объект недвижимости.
Часто такие зависшие объекты являются мёртвым грузом для владельцев, которые не прочь были бы их продать, даже по очень низкой цене. Поэтому такую недвижимость можно купить и самостоятельно достроить.
- Конфискованная и залоговая недвижимость.
Часто банки конфискуют активы должников и потом подают их по заниженной цене. Такими активами бывают не только автомобили и прочая техника, но и объекты недвижимости.
Так как банку нужно как можно быстрее продать объект, чтобы вернуть себе средства, потраченные на недобросовестного заёмщика, то цена ставится ниже рыночной. Такую недвижимость может купить любой желающий.
5 хаков при инвестировании в недвижимость.
- Разделяй и властвуй.
Одна из самых распространённых в последнее время стратегий увеличения доходности — разбить один объект на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности. Так получается на порядок выгоднее.
Например, часто одну однокомнатную квартиру превращают в две студии, чем увеличивают доход на 50-70%. Получается, что входя в дверь из подъезда, человек попадает в тамбур, в котором находятся двери в две студии.
Данный метод становится очень распространённым, поэтому создаются компании, которые специализируется на подобной перепланировке. Они помогают создавать несколько санузлов и делать перепланировку.
По такому же принципу разбиваются на студии коттеджи и таунхаусы. После преобразования они начинают быть похожими на хостелы или гостевые дома. Такой формат очень популярен среди арендаторов, потому что позволяет экономить на жилье.
Точно так же можно поступить и с коммерческой недвижимостью. Часто владельцы объектов разбивают большое помещение на несколько небольших офисов. В итоге получается, что сдавать несколько маленьких офисов выгоднее, чем один большой.
Но у этого способа есть и минус, который заключается в том, что придётся искать больше арендаторов.
- Пристройки и расширения.
Люди, которые профессионально занимаются инвестициями в недвижимость, понимают, что нужно использовать каждый квадратный метр. А с помощью пристроек и расширений можно увеличить метраж объекта.
Пристройка в жилом доме.
Часто можно наблюдать, как владельцы квартир объединяют комнату с балконом или ломают перегородки между комнатой и кухней, получая таким образом дополнительные квадратные метры.
Существует несколько стратегий заработка не недвижимости, которая не находится в вашей собственности. Можно взять жилую недвижимость в долгосрочную аренду, а сдавать на более короткие периоды. Например, снять квартиру на длительный срок, а сдавать её посуточно. При хорошей загрузке вы сможете окупить аренду и получить прибыль.
По такому же принципу можно действовать и с коммерческой недвижимостью. Например, можно снять офис на длительный срок и сдавать его в формате «офис на час».
- Из жилого в нежилое и обратно.
Часто случается так, что некоторые объекты не выгодно сдавать по их прямому назначению. Поэтому их переводят из жилого в нежилое и обратно.
Например, квартиру на первом этаже в неблагополучном районе иногда выгоднее переделать под нежилое помещение и сдавать под офис предпринимателям.
Распространённым случаем перевода нежилого объекта недвижимости в жилой является создание хостелов и гостиниц из различных видов коммерческих объектов.
- Строительство с нуля.
Вместо покупки уже построенного объекта можно инвестировать деньги в строительство недвижимости. Дома по канадской технологии с помощью СИП-панелей возводятся быстро и недорого.
Строительство домов и СИП-панелей.
Поэтому можно купить или взять в долгосрочную аренду землю, построить на ней объект и продать его или сдавать в аренду.
Где взять деньги для покупки недвижимости?
Так как всё строительство и инвестирование в недвижимость, в основном, осуществляется на заёмные средства, вырисовывается непривычная глазу обычного человека картина. Получается, что зарабатывают в этой области больше всего те, у кого больше всего долгов.
Вспомните хотя бы Дональда Трампа, который, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолжности перед кредиторами.
Одним из способов получить деньги является обращение в банк. Для покупки квартиры вы сможете взять ипотечный кредит под 15-20% годовых. Получается, что для покупки жилого объекта недвижимости вам нужно будет собрать лишь 10-20% от его стоимости. Например, если квартира в новостройке стоит 1 000 000 рублей, то вам нужно будет найти около 150 000 рублей, что является относительно небольшой суммой.
Занять деньги у друзей, знакомых или родственников на покупку недвижимости проще, чем на большинство других нужд. Потому что они понимают, что это один из самых нерискованных способов вложить деньги.
Вокруг много людей, у которых есть сбережения, но которые при этом не знают, куда их вложить. Предложите им инвестировать деньги в недвижимость. Вы можете вложить часть своих денег, получая пропорциональный доход, или брать процент за управлением активом инвестора.
- Соинвестирование.
Если у вас нет достаточной суммы, а в долги залазить не хочется, то можно найти партнёров по инвестированию. Таким образом, собрав больше людей, вам нужно будет вложить меньшую сумму. Конечно, доходы тоже будут невысокими, но зато риски минимальны.
Так же я вижу попытки создания крудинвестинговых площадок для инвестирования в недвижимость. Вот один из таких сайтов: Rusinvestproject.ru. Такое направление инвестирования распространено на Западе, и, надеюсь, скоро придёт и к нам.
Инвестиции в коммерческую недвижимость.
К коммерческой недвижимости относятся офисные, складские, торговые помещения и т.д.
Такой вид инвестирования вряд ли подойдёт новичкам из-за сложности. Ведь при сдаче объектов в аренду вам нужно будет оформлять юридическое лицо, заключать договора с арендаторами, вести бухгалтерский учёт и отчитываться в налоговой инспекции.
Если вы всё же решили выбрать коммерческую недвижимость, то помните, что, во-первых, она менее ликвидная, чем жилая, а, во-вторых, найти арендаторов в небольшие помещения всегда проще, чем в большие.
Инвестиции в жилую недвижимость.
К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.
Несколько высокодоходных вариантов:
- Сдавать квартиру посуточно.
- Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
- Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
- Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
- Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.
Инвестиции в зарубежную недвижимость.
Конечно, в связи с обесцениванием национальной валюты и ухудшением уровня жизни, инвесторам хочется получать деньги в более стабильных валютах. Поэтому многие из них смотрят в сторону покупки зарубежной недвижимости.
В большинстве стран, в которых рассматривается покупка объектов, уровень доходов выше, чем в странах бывшего СНГ, а цены на недвижимость не так завышены. Поэтому соотношение «цена объекта/стоимость аренды» более выгодно для заработка на недвижимости.
Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются Искания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.
ПИФы недвижимости.
Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.
На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.
Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.
Риски инвестиций в недвижимость.
Хотя данный вид вложения денег считается одним из самых надёжных, инвестор всё равно должен знать, какие риски могут его ждать.
В каждом отдельном случае инвестор может наткнуться на разные подводные камни. Например, при покупке недвижимости в новостройке строительство может быть заморожено или объект может быть сдан не вовремя. Кроме этого, за время строительства цена на недвижимость в данном районе может упасть (например, отмена строительство станции метро, либо открытие производства поблизости и т.д.).
Поэтому нельзя верить народной молве о том, что цены на недвижимость всегда только растут. Как показал последний кризис, цены могут ещё и падать.
Инвестиции в недвижимость в 2018 году
Здравствуйте, уважаемые читатели!
Все мы знаем, что последние несколько лет выдались очень непростыми для мировой экономики. Но даже в сложные времена хочется найти нечто стабильное, куда можно инвестировать без опаски. В этой статье мы рассмотрим все возможности и секреты про инвестиции в недвижимость в 2018 году.
Недвижимость по праву может считаться не только укрытием от ветра и холода, но и, своего рода, инвестиционным убежищем. Полностью потерять вложения в недвижимость нельзя даже если метеорит упадет на дом (в таком случае поможет государство). А вот немного заработать — можно запросто! Ведь рано или поздно, недвижимость всегда растет в цене.
Так выглядела половина новостроек России в начале 90-х. Стоимость за 1 кв.м. в то время не превышала $50 даже в Москве.
Интересно, что легальный рынок недвижимости у нас появился только 40 лет назад. В Советском Союзе, понятное дело, была плановая экономика. Вся коммерческая и инфраструктурная недвижимость была в государственном ведении. Жилье, за редким исключением, предоставлялось всем по указу «сверху». Купить можно было только деревенский домик.
Закон «О кооперации» приоткрыл окно для первых сделок по купле-продаже недвижимости. Через несколько лет, с распадом Союза, рынок недвижимости России быстро эволюционировал. В июле 1991-го вышел закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». С того времени количество операций с недвижимостью ежегодно только растет.
Инвестиции в недвижимость в 2018 году: особенности
Война санкций, начатая в прошлом году, принесла свои плоды. Рубль продолжает оставаться на дне, стагнация в экономике прогрессирует. В свете слабой национальной валюты, цены на недвижимость тоже пошли вниз.
Снижение коснулось практически всех регионов. Причем, в отдельных субъектах, цена падает на 2-3% в течение нескольких кварталов к ряду. В числе лидеров падения, например, Новгородская, Архангельская, Кировская области. В Москве цены на вторичное жилье эконом-класса упали до уровня 2012 года. Аренда самой дешевой квартиры в Москве снизилась до 19 тыс. руб. в месяц.
Так или иначе, острая фаза кризиса уже миновала. В этом сходятся и отечественные и западные аналитики. А значит, в ближайшие 2-3 квартала начнется рост. Объем инвестиций в недвижимость очень быстро пойдет в гору. Высокий спрос вызовет рост цен.
Опыт 2008-2009 годов подтверждает, что цены на недвижимость очень быстро восстанавливаются, а затем и превышают докризисные уровни. Таким образом, именно сейчас благоприятное время, чтобы зарабатывать.
Классификация недвижимости
Есть несколько вариантов для инвестирования в недвижимость. Но, прежде чем их рассмотреть, я напомню какая она вообще бывает.
- Коммерческая. К ней относятся торговые и офисные помещения, производственные и складские помещения, гостиницы. Магазин, парикмахерская или цех — все это объекты коммерческой недвижимости.
- Инфраструктурная. В эту группу входят различные технические помещения. К примеру, водонапорная башня или трансформаторная будка. Часто инфраструктурную недвижимость объединяют с коммерческой.
- Жилая. Собственно, это все объекты, пригодные для проживания людей. В общем случае — апартаменты в многоквартирных домах и частные коттеджи.
Земельные участки, на которых расположены указанные выше строения, тоже относятся к объектам недвижимости. Но это еще не все. Российское законодательство выделяет еще одну группу объектов, относящихся к недвижимости.
- Воздушные, морские суда и космические объекты. Интересно, можно ли взять в ипотеку ракету? ?
Жилая недвижимость представляет наибольший интерес для частных инвесторов. Это обусловлено постоянным спросом и хорошей ликвидностью. Кроме того, жилая недвижимость, как правило, дешевле чем заслуживающая внимания коммерческая.
Инвестиции в недвижимость в 2018 году: все секреты
В широком смысле, возможностей заработать на недвижимости всего две. Первая возможность — это покупка для перепродажи , вторая — для сдачи в аренду . Но все дело в деталях. Их мы и рассмотрим далее.
Сдача жилой недвижимости в аренду
Этим делом я сам занимаюсь уже несколько лет. Зарабатывать на арендных платежах — это, пожалуй, самый простой и универсальный вариант заработка на недвижимости. Купили объект и сдаете его до тех пор пока не решили его продать. Особенностей при этом совсем не много:
Средняя цена аренды 1 кв.м. в России составила 323 рубля (на октябрь 2017)
Рекомендую всегда заключать договор аренды. При этом, оптимально, если срок договора составит 11 месяцев или меньше. Во-первых, такой срок даст возможность разумно индексировать арендную плату исходя из ситуации на рынке недвижимости. Во-вторых — так можно оптимизировать налоги.
Отмечу, что средний срок окупаемости недвижимости за счет арендных платежей сейчас равен 13,5 годам. Такая цифра получена с допущениями, что арендные платежи постоянны и не увеличиваются. Налоги и коммунальные платежи при этом в расчет не приняты.
Покупка для последующей перепродажи
Важно понимать, что инвестиции в недвижимость — это всерьез и на долго. «Срубить» легких денег за пару месяцев тут не выйдет. Ведь, для того, чтобы не платить 13% налог после продажи — надо владеть недвижимостью минимум три года. Поэтому стоит все как следует рассчитать.
В первую очередь, нужно определить в какое жилье Вы хотели бы инвестировать. В строящееся, в новостройки или во вторичное?
Строящиеся дома — это самый выгодный вариант. Причем чем более ранний этап строительства — тем меньшую цену запрашивает застройщик. Покупку жилья на этапе строительства в многоквартирных домах еще называется долевым участием. Я сам проходил через долевое участие. Успешно.
Группа «Мортон», «ЛСР» и «ПИК» являются крупнейшими застройщиками жилья в России. За 2014 год они сдали более 2.5 миллионов кв. м. жилья.
В добавок к низкой цене, у покупки по договору долевого участия есть и другие преимущества. На этапе строительства можно договориться об особенной планировке, выбрать этаж и подъезд. Кстати, этажность — это очень важный фактор. Она напрямую влияет на цену.
Квартиры на первом и последнем этажах традиционно оцениваются дешевле. Считается, что на первом этаже больше шума и пыли. На последний добираться долго, и больше шанс быть обворованными.
Однако, здесь не все так очевидно. В некоторых случаях, квартиры на первом этаже выкупают под офисы и магазины. И тогда цена, конечно, растет. Ну, а на последних этажах часто делают пентхаусы. Вряд ли пентхаус будет стоить дешевле обычной квартиры, согласитесь?
Минус покупки жилья на этапе строительства — это сроки и риски. Со сроками все просто: нужно ждать пока дом построят. Учитывайте, что строительство очень часто задерживается на 1-3 месяца. А под рисками я понимаю шанс банкротства застройщика и некачественное строительство (непоправимые недочеты конструкции).
Новостройки. Что вообще считать новостройкой? Например, в команде mail.ru на эту тему развернулись нешуточные дебаты. На мой взгляд, новостройкой можно считать жилье моложе 3-х лет.
Жилье в новостройках, обычно, самое дорогое. По-сути, вы переплачиваете приставку «ново». По-правде, у новых домов нет ни каких преимуществ над старыми. Тут все зависит от жильцов и от района. Вы наверняка замечали, что многие дома (и старые и новые) содержаться в идеальной чистоте, люди создают уют во дворах и подъездах. С другой стороны, можно ушатать новый дом за полгода.
Еще пара минусов новостроек — это возможные проявления строительного брака и повсеместный шум электро-перфораторов. Пишу эти строки и сам понимаю, что новостройки — это посредственный вариант для инвестиций ? .
Вторичное жилье. Этот вариант не подходит тем, кто любит все новое. Для всех остальных есть масса плюсов:
- Низкие цены. Вторичное жилье по статистике на 10-20% дешевле, чем аналогичное в новостройках.
- Нет риска, что произойдет усадка дома, или перекос стен как в новостройке. При покупке можно сразу же делать ремонт, если это необходимо. Или можно использовать квартиру в том состоянии, в котором она была куплена.
- Кредит под ипотеку вторично жилья взять гораздо проще, чем для новостройки, и, тем более долевого участия.
Из минусов — возрастные проблемы. Чем старее жилье, тем больше затрат потребуется на капитальный ремонт. Трубы, провода и прочие коммуникации тоже имеют свой срок службы.
Цена квадратного метра в Мадриде — от 1 700 евро. Это как в Москве, но доходность будет выше.
Иностранная недвижимость. Зарубежные рынки недвижимости развиваются не хуже наших. На фоне нестабильности в России, заморская недвижимость выглядит особенно привлекательно. А что? Хороший вариант выгодно вложиться, а заодно и заграницу съездить.
Здесь следует оценить потенциал страны. Как правило, высокие темпы роста экономики подстегивают спрос на жилье, а значит и рост цен. Другими словами, нужно инвестировать в недвижимость наиболее активно развивающегося сейчас государства.
Так, например, средняя цена на жилье в ирландском Дублине только за прошлый год подскочила на 22%. Все дело было в том, что ВВП Ирландии возрос аж на 6% за тот же период. Похожие показатели роста цен наблюдаются в Берлине, Мадриде и Гамбурге. В Париже, кстати, тоже. Но там спрос на жилье растет по другой причине. Мигранты.
В завершение поделюсь еще четырьмя полезными наблюдениями об инвестициях в недвижимость. Во-первых, отмечу, что операции с недвижностью в обязательном порядке регистрируются в Росреестре. Украсть квартиру сегодня не удается даже организаторам самых брутальных схем — так называемым «черным риелторам». Поэтому, недвижимость — это один из наиболее защищенных от мошенничества активов.
Во-вторых, при любых операциях с недвижимость важно учитывать сезонность. Спрос на жилье всегда выше в конце лета-начале осени и в декабре. В период с января по апрель наблюдается затишье, а значит и цены ниже.
В третьих, не бойтесь инвестировать в недвижимость в чужом для себя городе. Цены растут лучше в развивающихся городах и в мегаполисах. Обязательно учитывайте это.
В четвертых, всегда пользуйтесь статистическими материалами. Зная актуальные цены, Вы сможете воспользоваться этой информацией при торге и не прогадаете при заключении сделки. Актуальную информацию Вы всегда можете уточнить у меня или проверить, например, на домофонде.
Как всегда, с удовольствием отвечу на Ваши вопросы по теме в комментариях.
Желаю всем прибыльных инвестиций!
Если эта статья Вам понравилась — сделайте доброе дело
Обзор рынка инвестиций в жилую недвижимость
Дальше падать некуда
Рынок коммерческой недвижимости России прекратил падение и в ближайшие три-четыре года полностью восстановится, говорится в отчете «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости, 2018 год», подготовленном аналитиками PwC (есть в распоряжении РБК; в исследовании приняли участие около 600 ключевых игроков европейского рынка коммерческой недвижимости и 50 российских).
Российский рынок уже достиг дна, уверен директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости PwC Саян Цыренов. «Москва долгое время находится в нижней части рейтинга, однако оживление арендного рынка, снижение процентных ставок и возросшая активность инвесторов позволяют предполагать, что в следующие два-три года Москва поднимется на значительно более высокую позицию», — говорится в отчете PwC.
Сейчас Москва занимает 30-е место среди европейских городов с точки зрения привлекательности инвестиций в недвижимость (во все сегменты), это худший показатель с 2005 года. Но по прогнозу PwC, который аналитики компании назвали «умеренным оптимизмом», уже в течение одного-двух лет восстановится привлекательность сегмента складской недвижимости, чуть больше, три-четыре года, потребуется на восстановление сегмента офисной и торговой недвижимости. Единственной категорией, которую в ближайшие годы ждет стагнация, является жилая недвижимость.
Оптимизм относительно перспектив российского рынка недвижимости показал и опрос респондентов. Большинство (20%) планируют приобретать готовые объекты в России, 16% рассчитывают на привлечение новых российских или иностранных инвестиций. 11% опрошенных заявили о намерении оптимизировать свои затраты, рефинансировать кредиты и запустить новые девелоперские проекты.
Согласно опросу, наиболее привлекательными типами недвижимости для инвесторов в России в этом году стали офисная и торговая. Но если интерес к офисам за год несколько увеличился (с 30 до 32%), то к торговой недвижимости, напротив, снизился (с 21 до 16%). В два раза сократился интерес к жилой недвижимости — с 30 до 14%, а доля инвесторов, заинтересованных в покупке складов, возросла почти в три раза — с 5 до 14%.
Brexit меняет лидеров
Вероятный выход Великобритании из ЕС оказывает серьезное влияние на инвестиционный климат в Европе, указывается в исследовании. В связи с этим эксперты, опрошенные PwC, ожидают в 2018 году как сокращения инвестиций, так и падения цен на недвижимость в Великобритании (Лондон в рейтинге привлекательности европейских городов для инвестиций в недвижимость уже второй год находится в конце списка и сейчас занимает 27-е место). «Рынок недвижимости в Великобритании находится в фазе ожидания, многие инвестиции замедляются из-за неопределенности», — говорится в отчете PwC. При этом рост арендных ставок и приток капитала ожидается в Люксембурге, Париже и Амстердаме — городах, считающихся альтернативами Лондону после Brexit.
Больше иностранцев
В среднесрочной перспективе на российском рынке недвижимости появится больше зарубежных инвесторов, несмотря на санкции, уверены опрошенные PwC эксперты. «При дальнейшем улучшении геополитической обстановки рынок будет более привлекательным для западных инвесторов ввиду высокой доходности», — говорится в исследовании.
Офисные и торговые центры исторически были самыми популярными объектами среди инвесторов в российскую коммерческую недвижимость, указывает руководитель отдела исследований JLL Олеся Дзюба. Больше всего инвестиций по итогам девяти месяцев 2017 года (36%, или $975 млн) пришлось на торговую недвижимость, немного меньше — на долю офисов (31%, или $817 млн), говорит она. «Несмотря на то что жилье действительно пользовалось повышенным спросом в последние пару лет, по объему инвестиций этот сегмент никогда не сможет обойти офисную или торговую недвижимость», — уверена Дзюба.
В ближайшие годы вряд ли стоит ждать восстановления ставок аренды и цен на коммерческую недвижимость до докризисного уровня, возражает управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. «Ставки аренды на склады и офисы окончательно ушли в рублевую зону, к тому же большинство торговых центров взимают с арендаторов не фиксированную ставку аренды, а процент с оборота, — отмечает он. — Кроме того, несмотря на более высокую доходность инвестиций в коммерческую недвижимость в России, европейские рынки более стабильны и предлагают пусть и меньшую доходность, но номинированную в евро, а не в рублях».
Иностранные инвесторы заметно активизировали деятельность на российском рынке коммерческой недвижимости, настаивает Саян Цыренов. В качестве примера он приводит покупку американским фондом UFG бизнес-центра «Легион II», китайской Fosun — МФК «Военторг» и английским инвестфондом Raven Russia — двух бизнес-центров и склада в Санкт-Петербурге. В целом объем сделок на рынке коммерческой недвижимости в России в 2017 году, по прогнозу CBRE, составит $4,6 млрд — примерно столько же, сколько и в 2016-м. При этом уже в следующем году объем сделок может возрасти до $5,2 млрд.
Источники: http://gain-profit.com/investitsii-v-nedvizhimost/, http://kinvestor.ru/investicii-v-nedvizhimost/, http://www.rbc.ru/business/30/11/2017/5a1ea9159a7947b973bf6fba
