Инвестиции в новостройки ближнего подмосковья

Инвестиции в почти готовые новостройки

Существует мнение, что в течение 5-10 лет после сдачи новостройки в эксплуатацию стоимость квартир в монолитных домах вырастает на 5-7%, в зависимости от класса проекта и его расположения. Рост стоимости, по мнению риелторов, объясняется улучшением качества проживания в конкретном доме. Максимального прироста стоимости стоит ожидать в сегментах «комфорт плюс» и «бизнес».

«Сюрпризы» инфраструктуры

Инфраструктура нового микрорайона полностью формируется примерно через 5-10 лет после начала строительства: стихает шум стройки, появляются детские сады и школы, пространство благоустраивается, заканчивается ремонт в квартирах. Все это влияет на увеличение стоимости недвижимости, считает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко.

Но рядом с проектом, который изначально казался привлекательным с инвестиционной точки зрения, может быть построено, например, скоростное шоссе, размышляет Наталия Нестерова, коммерческий директор девелоперской компании «Тройка РЭД». Кроме того, после сдачи дома в эксплуатацию, как правило, обнаруживаются строительные и инженерные недоработки, которые открыто обсуждаются жильцами на форумах и в социальных сетях, — «это отнюдь не увеличивает ликвидность жилья».

Кроме того, необходимо учитывать, что сегодня изменился сам принцип комплексной застройки. «Если раньше строительство объектов социальной инфраструктуры действительно приходилось на окончание сроков строительства, то во многих современных проектах возведение жилых и инфраструктурных объектов идет практически одновременно», — продолжает Нестерова. Застройщики сразу вводят в строй детский сад и школу. При этом продолжается строительство жилых корпусов и других объектов инфраструктуры.

Потенциал вторичного рынка

Квартиры в новостройках через 5-10 лет – это уже вторичное жилье, напоминает Наталия Нестерова. Сейчас срок его экспонирования в Москве и Подмосковье составляет более 6 месяцев. Параллельно растет объем предложения в новостройках и, как следствие, замедляется рост стоимости на них. Банки совместно с застройщиками предлагают все более выгодные условия на оформление ипотеки на первичное жилье. Все эти факторы перераспределяют структуру спроса в пользу новостроек, снижая спрос на вторичное жилье в целом. В результате, потенциал роста стоимости на вторичное жилье остается лишь нереализованным потенциалом: цены на «вторичку» не могут расти в силу объективных причин, считает эксперт.

Риски локации

Ряд аргументов против инвестиций в почти построенное жилье приводят эксперты портала cian.ru.Риэлтор Александр Черный обратил внимание на значимость социальной обстановки в районе, где приобретается жилье. По мнению Черного, при покупке квартиры в районах массовой застройки, в «чистом поле», где проживают люди невысокого достатка, покупатель через пять лет рискует оказаться в гетто. Подобные прогнозы, например, дает главный архитектор проекта Центра пространственной информации ГУП МО «НИиПИ градостроительства» Александр Антонов. По одному из сценариев эксперта, в будущем многие территории за МКАДом могут превратиться в проблемные районы с разрушенной коммунальной инфраструктурой, наполовину заселенные безработными и маргиналами.

Инфляцию не догнать

Уже в наши дни 23% новостроек Московской области пустует, говорится в исследовании компании oneFactor, занимающейся анализом «больших данных» на основе загрузки сетей сотовых операторов. Она по просьбе издания «Ъ-Деньги» изучила ситуацию с заселенностью новостроек Подмосковья. По данным той же компании, 39% новостроек в области приобретаются в инвестиционных целях.

При таком развитии событий перед собственником квартиры возникнет проблема вернуть вложенные деньги. Так, Елена Назарова рассказывает, что ее клиенты не смогли увеличить цену однокомнатной квартиры после оформления ее в собственность в декабре 2016-го года. Квартиру оценили в 2,45 млн рублей. Она экспонировалась два месяца на момент написания материала и не была продана. Специалист отмечала низкое количество звонков по объекту, хотя цена в объявлении была ниже, чем у застройщика. Девелопер продавал точно такие же квартиры дороже — за 2,49 млн рублей.

Даниил Пятецкий, риэлтор, полагает, что причин для роста стоимости жилья на данный момент не осталось. По его мнению, аналитики, посредники и застройщики уже давно говорят, что время спекулятивных покупок прошло — инфляция «съест» доходы желающих обогатиться в короткий срок. Сегодня актуальны только долгосрочные инвестиции в недвижимость при наличии лишних денег, рассуждает специалист по недвижимости.

Даже если рост цены квартиры в почти построенном доме в следующие пять лет составит 5-7%, он едва ли покроет инфляцию. По оценкам Росстата, в 2016 году в России был зафиксирован рекордно низкий уровень инфляции, он составил 5,4%. Получается, что темпы прироста потенциальной выгоды будут ниже инфляции в несколько раз.

Инвестиции в новостройки

Одним из наиболее популярных направлений для вложения свободных денежных средств является инвестирование в новостройки. Этот способ размещения финансовых активов популярен как у частых лиц, так и у организаций.

Инвестиции в жилую недвижимость

Вложения в недвижимые объекты зачастую выглядят привлекательнее других вариантов инвестирования.

Как правило, рынок недвижимости значительно меньше подвержен различным потрясениям по сравнению с финансовыми, банковскими, фондовыми или сырьевыми рынками. В частности, резкое удешевление жилья случается значительно реже по сравнению с падением курса ценных бумаг или обесцениванием валют. Если и происходит снижение стоимости жилой недвижимости, то, как правило — постепенно, предоставляя владельцам квартир и домов достаточно времени для того, чтобы сориентироваться и своевременно принять решение о продаже.

Кроме этого, для того чтобы успешно инвестировать в ценные бумаги, банковские активы и т. п., нужно иметь определенный багаж опыта и знаний в данной сфере. В частности, необходимо знать финансово-экономические и политические факторы, под влиянием которых складывается ситуация на фондовом и валютном рынках. Что касается вложений в банковские активы, то в последнее время участились случаи отзыва лицензий даже у крупных и известных банков.

Вкладывать средства в драгоценные металлы, камни, антиквариат и т. п. еще более рискованно. Как правило, подобные активы всегда приобретаются дорого, а продавать их приходится дешево.

Преимущества инвестиций в жилую недвижимость Москвы и области

Инвестиции в недвижимость со всех точек зрения являются более понятными и прозрачными. В частности, инвесторов успокаивает и привлекает материальность и осязаемость сделанных вложений. Человек всегда видит приобретенный им большой объект с бетонными (кирпичными, блочными и пр.) стенами, который можно потрогать, использовать как жилье, сдавать в аренду и т. д.

Преимуществами инвестиций в жилую недвижимость Москвы являются:

• надежная защита капитала от инфляций, девальваций, хищений и прочих непредвиденных обстоятельств;
• возможность получать солидный доход от сдачи в аренду, поскольку стоимость аренды жилья в столице стабильно растет;
• высокая ликвидность объектов вложения: московское жилье можно продать в любой момент по хорошей цене;
• большое количество новостроек в Москве и Подмосковье, инвестировать в которые можно на разных стадиях строительства — от котлована до полностью сданного объекта;
• разнообразие планировок и строительно-архитектурных решений, что позволяет подобрать вариант, устраивающий по исполнению и стоимости;
• высокое качество строящегося жилья, поскольку передовые технологии строительства внедряются в первую очередь на столичном рынке;
• разные варианты извлечения выгоды: например, столичное жилье охотно берут в залог банки и прочие финансово-коммерческие организации, что позволяет легко получить доступ к заемным средствам;
• низкая волатильность цен — например, по сравнению с акциями и прочими ценными бумагами.

Кроме этого, инвестирование в столичную и подмосковную жилую недвижимость имеет очевидные репутационные и имиджевые преимущества. Наличие в собственности жилья в Москве, особенно если оно приобретено на свободные средства в целях инвестирования, подтверждает состоятельность и высокий социальный статус владельца, а также может являться дополнительным подтверждением его платежеспособности и деловой надежности.

Инвестирование в новостройки Москвы

Если вы рассматриваете новостройки Москвы для инвестиций, предлагаем небольшой обзор объектов, которые могут показаться привлекательными для вложения свободных денежных средств.

В Солнцево возводится современный жилой комплекс «Лучи». Он состоит из девяти 6-25-этажных домов, строительство которых ведется по панельной технологии. Из них один корпус относится к бизнес-классу, остальные восемь — к категории «Комфорт».

Предлагаемые 1-2-3-4-комнатные квартиры будут сдаваться без отделки, но с улучшенной звукоизоляцией. Инфраструктура будет включать две школы, физкультурно-оздоровительный комплекс и четыре детских сада. В шаговой доступности строится станция метро «Солнцево», открытие которой запланировано на 2018 год. Стоимость жилья в зависимости от площади, планировки и местоположения варьируется от 4,5 (однокомнатные) до 13,39 (четырехкомнатные) млн. рублей.

В Хорошевском районе потенциальных инвесторов может заинтересовать инновационный ЖК «Лица». Изначально он проектировался как комплекс апартаментов, но впоследствии ему был присвоен статус жилой недвижимости. Здесь предлагаются 1-2-3-4-комнатные квартиры бизнес-класса, отличающиеся разнообразием планировочных и дизайнерских решений: площадь — от 48 до 170 кв. м, есть двухуровневые варианты и пентхаусы. Особенностью комплекса является высокий уровень электронно-технической оснащенности: в частности, будет работать система распознавания жителей. Жильцам предоставляется закрытый двор, трехуровневый паркинг, торговый и фитнес-центр. Ввиду элитного статуса цены здесь значительно выше, чем в среднем по городу: от 13,3 млн. руб. за однокомнатую квартиру дл 34,4 млн. руб. за четырехкомнатную.

В районе Нагатино-Садовники возводится жилой комплекс комфорт-класса «Атлас-дом. Лидер в Садовниках», сдача которого запланирована на 1 квартал 2019 года. Строительство ведется по монолитной технологии, предусмотрен подземный паркинг в двух уровнях, гостевая парковка, а на первом этаже разместится детский учебный центр. Из окон дома открываются красивые виды на Нагатинскую набережную. Предлагаются 1-2-3-4-комнатные квартиры площадью от 44,7 до 134,6 кв. м, в которых предусмотрены гардеробные, а также 3-метровые потолки. Квартиры, в которых 3 или 4 комнаты, будут иметь по два санузла. В непосредственной близости — медицинские учреждения, школы, детские сады, в 10-минутной пешей доступности находится станция метро «Нагатинская». Цены варьируются в пределах от 8,49 млн. рублей за 1-комнатную квартиру до 33,65 млн. рублей за 4-комнатную.

Хорошим вариантом для инвестиций в недвижимость в Москве является жилой комплекс «Маяковский», который относится к бизнес-классу и возводится в Войковском районе на Головинском шоссе. Он будет реализован в виде трех 36-этажных сдвоенных башен, объединенных стилобатом, в котором планируется разместить:

• магазины,
• детский сад,
• кафе и рестораны,
• центр дополнительного образования.

В подземном уровне запланирован паркинг, а придомовая территория будет полностью освобождена от транспорта — здесь обустроят спортивные и детские площадки. В жилом комплексе предлагаются квартиры с количеством комнат от 1 до 5, и площадью от 41 до 134 кв. м. Цены варьируются в достаточно широком диапазоне — от 7,7 млн. рублей за 1-комнатную квартиру до 30,4 млн. рублей за 5-комнатную. В пешей доступности находится метро «Водный стадион», неподалеку расположен парк «Головинские пруды».

В районе Беговой на Ленинградском проспекте возводится жилой комплекс «Царская площадь», относящийся к бизнес-классу. Он будет состоять из нескольких корпусов, каждому из которых присваивается историческое название: Екатерининский, Петровский, Романовский и т. д. Покупателям предлагаются студии, а также 1-2-3-4-комнатные квартиры общей площадью от 30 до 114 кв. м. Самая дешевая квартира здесь стоит 6 млн. рублей, самая дорогая — 20,29 млн. рублей.

В жилом комплексе предусмотрен подземный паркинг, магазины, пекарни, фитнес-центр, рестораны, а в непосредственной близости расположены следующие объекты инфраструктуры:

• поликлиника и школы,
• детский сад,
• Петровский парк,
• стадион «Динамо» и ипподром,
• торговый центр «Старт».

В пятиминутной шаговой доступности находится станция метро «Динамо», имеются удобные выезды на Ленинградский проспект и Третье Транспортное кольцо.

Инвестирование в новостройки Подмосковья

Инвестиции в новостройки выгодны, даже если они осуществляются не в самой Москве, а в ближайшем пригороде.

Например, хорошим вариантом является жилой комплекс «Испанские кварталы», который возводится в Новомосковском округе неподалеку от деревни Николино-Хованское. Его проектированием занимались испанские архитекторы. Каждый квартал объединяет несколько домов разной этажности (от 7 до 15), с закрытой внутренней территорией, дворами без машин, оборудованными детскими и спортивными площадками. Предусмотрено возведение школы и детского сада, поликлиники и спортивного комплекса, а также наземного паркинга.

В продаже представлены 1-3-комнатные квартиры, общая площадь которых варьируется от 35 до 104 кв. метров. Транспортное сообщение обеспечивается автобусом и маршрутным такси, но после окончания реконструкции Калужского шоссе появятся станции метро «Мамыри» и «Коммунарка». Цены — от 2,9 млн. руб. за самую маленькую квартиру до 10,53 млн. рублей за самую большую.

На территории Новой Москвы в 6 километрах от столичной КАД возводится жилой комплекс «Белые ночи», жильцы которого будут иметь московскую прописку. В нем предлагаются квартиры с 1, 2 или 3 комнатами, общей площадью от 34 до 86 кв. м. и стоимостью от 2,6 до 9,02 млн. рублей. Они будут находиться в шести монолитных корпусах от 12 до 15 этажей. На территории района планируется обустройство велосипедных и беговых дорожек, прогулочных зон, спортивных площадок и стадиона, на котором в зимнее время будет функционировать каток. В районе Бутово имеется вся необходимая инфраструктура: поликлиники, аптеки, детские сады, магазины, школы и пр.

Выгодным может оказаться инвестирование в новостройки, расположенные в жилом комплексе «Лесобережный». Он находится в Красногорском районе в 14 км от столичной КАД, и представляет собой малоэтажную застройку рядом с поселком Нахабино. Предлагаются квартиры с количеством комнат от 1 до 5, общей площадью от 19 до 110 кв. м. Их стоимость варьируется в пределах от 1,59 до 22,81 млн. рублей.

Жилой комплекс отличается разнообразием планировок — имеется более 40 вариантов, а также форматов жилья: есть квартиры в двух уровнях, с террасами, отдельным входом и пр. Рядом — прогулочная зона, набережная реки Липки, красивый парк, неподалеку расположен Опалиховский лес. Из объектов инфраструктуры предлагаются:

• наземные и подземные паркинги;
• рестораны и кафе;
• торговые галереи и магазины;
• школы и детские сады.

Расстояние до кольцевой автодороги составляет 5 км, а до станции метро «Строгино» можно доехать на скоростном шаттле.

Выгодные инвестиции в новостройки

Чтобы инвестиции в новостройки были прибыльными, к вложению средств в недвижимость следует подходить взвешенно и обдуманно. Проверьте репутацию застройщика, убедитесь в его способности полностью завершить строительство согласно договору долевого участия. Желательно убедиться, что у данного девелопера нет просроченных объектов, что он работает согласно ФЗ № 214, а также в том, что интересующий дом или жилой комплекс не относится к категории долгостроев.

Ознакомьтесь с рейтингом новостроек Москвы для инвестиций, а также с рейтингом надежных застройщиков. Чтобы минимизировать вложения, приобретайте жилье на стадии котлована — это значительно дешевле, чем покупать его в почти готовом или уже сданном доме. Но при этом учитывайте, что чем больше времени до окончания строительства — тем выше риски инвестирования.

Как выбрать новостройки в Подмосковье для инвестиции

Дешевые новостройки в Подмосковье: Проблема выбора

Квартиру в новостройке в Подмосковье после принятия можно сразу перепродать на 10-20% дороже или привести ее в состояние готовое к заселению жильцов и сдавать в аренду. Если планируете последний вариант, то одним из ключевых факторов ценообразования будет доступность к бизнес-центру или станции общественного транспорта. Площадь на одного жильца не должна быть менее 20 м2. Кроме того, для семей с детьми понадобится минимум двухкомнатная квартира. Однокомнатные квартиры и студии в новостройке чаще всего берут родители для детей-студентов, люди, желающие быстрей перебраться в крупный город и заниматься карьерным или личностным ростом, молодые пары без детей и пожилые граждане, предпочитающие отдых в своей жилой площади.

Обязательно ознакомьтесь со статистикой продаж перед выбором конкретного типа помещения. Если все же решите сдавать или продавать 2-,3- или 4-х комнатную квартиру, то лучше брать ее в доме, рядом с которым будет развита соответствующая инфраструктура, включая образовательные и медицинские учреждения, спортивные и культурные заведения для детей. За обустройство детских площадок обычно отвечает компания-застройщик или основной девелопер.

Новостройки в Подмосковье: Когда лучше покупать

Дешевые новостройки в Подмосковье как вариант выгодного инвестирования требуют умения разбираться в ликвидности жилья на ранних этапах строительных работ. Выгодней всего вкладывать средства на этапе котлована. Подобная сделка несет преимущества обеим сторонам. Вы сможете сэкономить средства, а застройщик получит большую степень независимости от банков партнеров, что позволит ему брать меньшие кредиты.

Чтобы обезопасить свой вклад в новостройку в Подмосковье, оформляйте договор в соответствии с Федеральным законом 214. Даже в случае остановки строительства он позволяет вернуть вложенные деньги в полной мере.

Источники: http://www.cian.ru/stati-investitsii-v-pochti-gotovye-novostrojki-275046/, http://mosberlogi.ru/science/investicii-v-novostrojki/, http://xn—-dtbjjb4adhjrlq.xn--p1ai/как-выбрать-новостройки-в-подмосковь/