Инвестиции в региональный рынок недвижимости

Инвестиции в земельные участки: региональный рынок

Наш журнал решил выяснить, какую землю сегодня можно купить в российских регионах, какие из них отличаются развитым рынком и наиболее перспективны, по каким ценам предлагаются участки, а главное – имеет ли смысл тратить свои капиталы на такую недвижимость.

Региональные лидеры

Московская область по сравнению с остальной Россией обладает наиболее интересным земельным ресурсом: здесь и строят, и развивают фермерские хозяйства, и инфраструктуру обновляют, и участки раскупают, а бизнесы на подмосковных землях часто оказываются весьма успешными. «Подмосковный рынок и рынки регионов, — это несопоставимые вещи. В Подмосковье выше инвестиционные возможности, больше проектов, меньше рисков. Даже довольно емкий рынок Ленинградской области кажется карликовым по сравнению с подмосковным», — заявил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Александр Рыков, руководитель маркетингового департамента компании «Загородный Проект».

Таблица 1. Объем продаж земельных участков в Москве и регионах (данные Vesco Consulting)

Показатели (зона до 100 км от города) Москва СПб Нижний Новгород Екатеринбург Сургут Владивосток
Первичный рынок Среднее (за год) количество участков в продаже, шт. 49 347 12 100 1185 3729 0 177
Доля участков в предложении, % 71,7% 53,8% 59,3% 85,1% 0 40,6%
Вторичный рынок Объем участков в продаже, шт. 16 016 6 676 964 298 19 187
Доля участков в предложении, % 64% 45,1% 40,9% 42,8% 28,8% 42,5%

Довольно популярны и области, граничащие с Московской, – Тверская, Тульская, Владимирская, Калужская. «Де-юре это уже другие регионы, но де-факто они воспринимаются как Подмосковье», — отмечает Василиса Баженова, управляющий партнер девелоперской программы «Новые дачи». Именно здесь москвичи строят дальние дачи: их привлекают доступные цены, хорошая экология и природные красоты при относительно неплохо развитой инфраструктуре. «Например, Тверская область (где находятся Завидово и Селигер. – От ред.) приобрела свою популярность из-за выхода к «большой воде» и качественных санаторных курортов, инфраструктурой которых можно пользоваться не только отдыхающим», — рассказывает Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton.

Граничащие с Московской областью регионы перспективны и для ведения бизнеса. В последнее время здесь строятся новые дороги, открываются заводы и технопарки. Например, Александр Дубовенко, директор по развитию компании «ГУД ВУД», подающей надежды считает Калужскую область, поскольку там сосредоточено много заводов.

Также к регионам с относительно развитым рынком недвижимости можно отнести «нефтегазовые» области и области, центром которых являются города-миллионники, такие как, Нижний Новгород, Казань, Екатеринбург и др. По мнению Армена Маркосяна, директора по развитию земельных активов ЗАО «Промсвязьнедвижимость», по степени развития впереди Новосибирский и Казанский регионы, где предлагается примерно по 100 поселков, а вот рынки недвижимости Самарского, Уфимского и Пермского регионов он считает слабо развитыми, так как там представлено приблизительно по 50 проектов. Александр Дубовенко («ГУД ВУД») выделяет Нижегородскую и Екатеринбургскую области, а также отмечает перспективы Красноярского, Казанского, Тюменского, Нефтеюганского, Ханты-Мансийского, Уфимского и Липецкого регионов и южных областей – Ростовской и Волгоградской.

Эксперты высоко оценивают и рынок Краснодарского края, но он развивается, прежде всего, за счет курортной недвижимости и будущей Олимпиады, ставшей причиной многих инвестиционных сделок. Также благодаря курортной недвижимости относительно неплохо обстоят дела в Калининградской области.

Особенности региональных рынков

По мнению Валерия Мищенко, председателя совета директоров компании Kaskad Family, Подмосковье по своему развитию опережает регионы на 5-7 лет, так же, как европейские рынки опережают московский.

«В большинстве регионов рынок загородной недвижимости находится практически на первоначальном этапе формирования. В масштабах страны ликвидность этого сектора пока еще сравнительно невысока, спрос отличается довольно высокой эластичностью, сильнее реагирует на коррекцию и, как показывает практика, существенно дольше восстанавливается после кризиса», — развивает тему Анна Мишутина, аналитик ИК «Финам».

Александр Дубовенко («ГУД ВУД») иллюстрирует высказывания коллег конкретным примером: «В Нижегородской области очень мало поселков — около 30, и еще меньше — в едином стиле, с развитой инфраструктурой и хорошими дорогами. Приемлемым качеством отличаются только 5, а все остальные — ужасной нарезкой. Таким образом, рынок пока не сформирован, и состоятельные люди практически не живут в организованных коттеджных поселках, они покупают участки земли в деревнях и строят себе дома. Огромные кирпичные дома без архитектурных изысков за высоченными заборами, демонстрирующие состоятельность владельца. Культура строительства поселков только зарождается, Нижний переживает то, что переживало Подмосковье в 2000-х годах».

Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting, разделила земельные региональные рынки на группы, по признаку спроса со стороны разных потребителей. В ряде областей спрос есть только у местного населения, а в других земля интересует и «аборигенов», и жителей прилегающих, экономически более успешных городов, плюс отдельно выделяются регионы с курортной недвижимостью, которые привлекают покупателей со всей страны. В первой группе регионов, которых 80%, спрос совсем невелик, и предложение ограничено домиками в деревнях и дачами. Во второй и третьей группах спрос выше, а в ассортименте — участки без подряда, участки в деревнях и дачи, а предложений с подрядом меньше всего, проще найти поселок с готовыми домами. Что касается категории земельных участков, то предлагаются в основном земли населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство и земли для сельского хозяйства, предназначенные для дачного строительства, причем, по данным Татьяны Алексеевой (Vesco Consulting), последних больше (см. таблицу 2):

Таблица 2. Земли в регионах по категории использования (данные Vesco Consulting)

Показатели Москва СПб Екатеринбург Нижний Новгород Владивосток
Структура предложения по ВРИ (первичный рынок), % ИЖС -28,4% СХ дачка – 65% Другое – 6,5% ИЖС — 33% СХ дачка – 62% Другое – 5% ИЖС — 48% СХ дачка – 52% ИЖС -34% СХ дачка -62% Другое — 4% ИЖС — 60% СХ дачка -40%
Структура предложения по ВРИ (вторичный рынок), % ИЖС -20% СХ дачка – 72,5% Другое –8,5% ИЖС — 21% СХ дачка – 73% Другое –6% ИЖС — 40% СХ дачка – 60% ИЖС -28% СХ дачка – 67% Другое –5% ИЖС — 64% СХ дачка -36%

Кроме того, по данным Валерия Мищенко (Kaskad Family), в регионах основное предложение сконцентрировано на небольшой удаленности от областных центров — в пределах 10 км. Такие объекты и пользуются спросом, а участки в 50 км не представляют для покупателей вообще никакого интереса. Кроме того, как сообщает Анна Мишутина (ИК «Финам»), спрос сконцентрирован на объектах низкого и среднего ценовых сегментов. Даже москвичи отправляются в регионы за более дешевой недвижимостью. При этом они чаще всего желают приобрести земельные участки в соседних областях, расположенные не далее чем в 200 км от Москвы. «Только если речь идет об известных, знаменитых своей историей и культурой местах, таких как Валдай или Селигер, либо об участках на «большой воде», удаленность от столицы теряет свое значение», — отмечает Василиса Баженова («Новые дачи»). На курортах же Краснодарского края предпочтение отдается землям на первой линии, хотя все чаще родному взморью москвичи предпочитают европейские страны — Черногорию, Хорватию и Болгарию. А процент жителей столицы, которые покупают участки в северных или уральских регионах, совсем незначителен.

Областные цены

После Московской области самыми дорогими считаются земли Ленинградской и Калининградской областей, курортов Краснодарского края и регионов, граничащих с Московским.

«Если в Московской области участок в среднем стоит от 10 до 25 тыс. долларов за сотку, то в Ленинградской — от 4 до 15 тыс. долларов за сотку, в Калининградской — от 4 до 10 тыс. долларов, в Краснодарском крае — от 6 до 20 тыс. долларов», — сообщает Армен Маркосян (ЗАО «Промсвязьнедвижимость»). А в областях, граничащих с Московской, стоимость земли практически не отличается от Подмосковной: например, участок в 130 км от Москвы на территории столичного региона по стоимости равен аналогичному участку в 135-140 км от МКАД, расположенному, скажем, в Смоленской области.

Исключение здесь составляют лишь регионы с дефицитом свободных территорий или земли, отличающиеся особой экологией, природными красотами и близостью к «большой воде». «Например, участки на первой линии на Валдае могут быть в несколько раз дороже, чем в 50 км от Москвы по Горьковскому шоссе», — уверяет Василиса Баженова («Новые дачи»).

Таблица 3. Стоимость участков в регионах (данные Vesco Consulting)

Название Количество организованных коттеджных поселков, шт. Средняя стоимость участка эконом, руб. Средняя стоимость участка бизнес, руб. Средняя стоимость участка элит, руб.
Москва 1012 76674 393340 1134720
Санкт-Петербург 477 52978 199745 357069
Новосибирск 67 26000 50677 89667
Екатеринбург 56 18667 44003 88677
Нижний Новгород 46 33003 57420 79690
Самара 26 36200 54300 120667
Омск 71 52667 99667 141687
Казань 18 96000 138340 197333
Челябинск 53 37528 142360 272007
Ростов-на-Дону 26 55433 170667 226030
Уфа 29 34100 68677 140670
Волгоград 8 21340 36353 96667

Таблица 4. Стоимость земли в регионах России (данные Vesco Consulting)

Показатели Москва СПб Екатеринбург Нижний Новгород Владивосток*
Средняя стоимость 1 сот., долл. 6514 6700 2900 2619 13220
Средняя площадь, сот. 17,3 17 16,7 16 17,5
Средняя стоимость, долл. 112 692 113900 48430 41 904 231 350

Перспективы покупки

В основном наделы в регионах покупают для строительства собственного дома, если данная область привлекательна с точки зрения транспортной доступности и инфраструктуры (области, граничащие с Московской), притягивает по личным причинам (живут родственники или есть бизнес) либо отличается незаурядной природой и хорошей экологией (как, например, курорты Краснодарского края или Завидово в Тверской области).

Любопытный мотив отмечает Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development, — на покупку земли именно в регионах, подальше от столицы, граждан толкают разговоры о приближающейся климатической и техногенной катастрофе и неблагоприятной экологической ситуации: «Сегодня становятся востребованными земельные участки, на которых можно построить бункер, разбить огород, где можно заниматься натуральным хозяйством и автономно обеспечивать семью продуктами питания. При этом покупатели снабжают свои жилища независимыми источниками тепла и электроэнергии».

Если же цель покупки – выгодные инвестиции, то это уже сложнее: «Иногда поступают очень интересные предложения, как правило, это оптовые куски земли площадью от гектара, и при условии, что продавцам срочно нужны деньги, но среди огромного количества предложений инвестиционно-привлекательные земли составляют не более одного процента», — утверждает Александр Дубовенко («ГУД ВУД»). В принципе, выгодные предложения можно найти в любом регионе, но для этого нужно очень хорошо изучить область и конкретный проект, а также понимать, зачем приобретается участок и на какой период.

Например, в цене всегда вырастают земельные наделы, граничащие с проектами комплексного освоения территорий, которые, естественно, преобладают в активно развивающихся областях. Выгоднее покупать там, где население богаче и спрос активнее, так как это повышает ликвидность земли и обеспечивает более быстрый прирост ее стоимости. «К тому же перспективы увеличения цены определяются такими факторами, как месторасположение (транспортная доступность и экологическая ситуация), наличие социально-бытовой инфраструктуры, качество окружающей территории в целом», — отмечает Анна Мишутина (ИК «Финам»). Исходя из всего этого, по мнению большинства экспертов, лучшие регионы для выгодной покупки земли на сегодняшний день – это Ленинградская область и Краснодарский край, а также отчасти области, граничащие с Московской. Кроме того, по мнению Армена Маркосяна (ЗАО «Промсвязьнедвижимость»), для сохранения капитала подходят еще и уральские регионы.

«При этом наиболее надежным способом инвестирования являются участки без подряда. Они доступны широкому кругу покупателей, вследствие чего спрос и цены на них менее зависимы от колебаний экономики. И чем ближе к городской черте, тем больше вероятность роста стоимости», — утверждает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». «Если участки без подряда расположены в активно строящихся проектах, находящихся на ранней стадии реализации, то потенциал роста в среднем можно оценить не менее чем в 30% в ближайшие 2-3 года. Причем ликвидность таких объектов достаточно высока, а порог входа — сравнительно низкий», — рассказывает Анна Мишутина (ИК «Финам»).

Прибыль можно получить и на развитии сельского хозяйства, модернизации и полной реконструкции старых совхозов или ферм, что сегодня довольно популярно, однако такие вложения оправдывают себя только при внушительных площадях участка, а следовательно, при очень серьезных вложениях, как правило, доступных только компаниям и корпорациям.

Резюме www.metrinfo.ru

С экономической точки зрения российские регионы очень неоднородны, есть и довольно богатые и перспективные, а есть весьма депрессивные, поэтому и земля везде имеет свою стоимость и ценность. Участок можно купить где угодно, но прибыль от инвестиций, равно как и комфорт проживания, возможны только в более развитых регионах, например, граничащих с Московской областью. К тому же там более широкое предложение и выше качество строительства и организации жилых поселков. Тем не менее даже на участках в благополучных и востребованных регионах получить значительный инвестиционный доход весьма не просто.

Реальные инвестиции в регион – правила подбора регионального рынка при вложениях в недвижимость

Инвестиции в регион, рейтинг рентабельности недвижимости в странах, анализ рисков, потенциальный доход инвесторов – инвесторы, прежде чем размещать финансовые активы в конкретный инструмент, анализируют и сравнивают состояние рынков. Такой анализ позволяет выявить стабильные рынки с благоприятным инвестиционным климатом, способствующим повышению чистых доходов вкладчика. Далее будут рассмотрены основные рынки с высокорентабельной недвижимостью, вложения в которые принесут гарантированные дивиденды на условиях быстрой окупаемости.

Региональные инвестиции в недвижимость – основные правила подбора рынка

Инвестиции в регион совершаются в случае, если вкладчик размещает капиталы в реальные инвестиционные объекты по типу вторичной недвижимости (коммерческой или жилой), в строительные проекты (новостройки), землю и т.д. В данном случае фактор региональных рисков будет оказывать максимальное воздействие на рентабельность инвестиций.

В том случае, если вкладчик инвестирует в спекулятивные или финансовые объекты – акции, облигации, валюту, драгоценные металлы и т.д., региональный фактор будет менее значимым, поскольку наибольшие риски будут создаваться на макроэкономическом уровне (международном валютном или фондовом рынках и т.д.).

Инвестиции в регион следует совершать с учетом целого спектра факторов, только в таком случае можно осуществить вложение в высоколиквидный, конкурентоспособный и рентабельный объект. Особенно важно учитывать эти факторы при инвестициях в недвижимость и новостройки:

• При подборе региона необходимо учитывать темпы роста цен. Так, наиболее интенсивный прирост капитала показывает недвижимость на европейских рынках, средние показатели при этом достигают 7% за год. Темпы роста цен в строительном секторе и на рынке недвижимости в России существенно замедлились под воздействием кризиса и составляют в среднем 5% годовых. Также важно помнить, что инвестиции в регион будут приносить доход, если объекты недвижимости приобретаются в крупных мегаполисах. Так, недвижимость в Москве в среднем дорожает на 9%, тогда как в провинции темпы роста цен не превышают 3%-7% годовых. Если говорить о европейских рынках, то наибольший разрыв между ценами недвижимости в столице и провинции существует в Великобритании. Недвижимость в Лондоне в среднем в 7 раз превышает по цене объекты межрегиональных городов, при этом темпы роста столичного жилого фонда дают максимальный прирост к стоимости в размере до 12% годовых;
• Инвестиции в регион следует осуществлять с учетом спроса.Спрос – это главный критерий ликвидности недвижимости, а также главный фактор, который ускоряет темпы роста цен. Для сравнения, российский рынок недвижимости переживает стагнацию, в результате этого наблюдается отток покупателей, что в свою очередь, влияет на скорость роста цен. Максимальный спрос сформирован на рынке первичной и вторичной недвижимости Лондона (около 12,1 покупателей) – это, с одной стороны, усиливает интенсивность роста цен, а с другой – способствует сокращению периода возврата капитала (от 1-2 лет с момента покупки объекта);
• Инвестиции в регион необходимо осуществлять с учетом конкуренции на рынке. В настоящее время в странах СНГ наблюдается повышенная конкуренция как в строительстве, так и во вторичном секторе. В результате этого спрос перекрывается предложениями, снижается ликвидность и общая рентабельность, то есть, инвестиция становится низкодоходной. На высокоразвитых европейских рынках сформирован высокий спрос на фоне низкой конкуренции (особенно в Великобритании, Германии, Франции и Испании), в результате этого инвестиции окупаются быстрее – в среднем за 3-5 лет с момента инвестирования в регион. Самая низкая конкуренция в строительстве и на вторичном рынке зафиксирована в Лондоне. Дефицит жилых объектов в британской столице достигает 30% (нехватка составляет свыше 50 тыс. домов). То есть, спрос не перекрывается предложениями, в результате чего растет аренда, растет стоимость на рынке продаж.

Осуществляя региональные инвестиции, также следует учитывать инфляцию и девальвацию. Это позволит минимизировать риск потери капиталов вследствие снижения покупательной способности и обесценивания валюты. Аналитики в 2014 году проводили интерактивный опрос в высокоразвитых странах, выявляя наиболее привлекательный рынок недвижимости. При этом свыше 67% иностранных инвесторов отдали предпочтение рынку Лондона по причине минимальной инфляции (2% за год), стабильности фунтов стерлингов и высокой доходности лондонской недвижимости.

Региональные инвестиции – капиталовложения в новостройки Лондона

Анализируя объемы региональных инвестиций, эксперты отметили растущий приток иностранных вложений в новостройки Лондона. Максимально активными на первичном рынке оказались азиаты, только от сингапурцев и гонконгцев поступило 22% и 16% инвестиций от общего объема. Характерно, что в новостройки британской столицы вкладывается всего 12% британцев, против 88% иностранных инвесторов. Русскоговорящие вкладчики из СНГ также увеличили объемы инвестирования первичной недвижимости Лондона. Только в 2014 году, по данным KnightFrank, объемы русских капиталовложений составили £109,400,000.

Одно из крупнейших агентств по продаже квартир в новостройках Лондона – Лондон Консалтинг, указывает, что к 2015 году объемы русских инвестиций в новостройки возрастут на 5%. В данную компанию активно обращаются за поддержкой инвесторы из Украины, РФ, Казахстана ввиду роста инфляции и девальвации валюты в странах СНГ. Специалисты компании Лондон Консалтинг установили, что только 2% от общего числа русскоговорящих покупателей приобретает квартиры в новостройках для личного проживания, тогда как более 65% сделок осуществляется для последующей перепродажи или сдачи в аренду, остальные 33%покупок приходятся на родителей студентов, которым требуется место проживания на период учебы.

Доходность региональных инвестиций в Лондоне можно оценить на схеме перепродажи недвижимости. Например, инвестор покупает квартиру в комплексе Линкольн Плаза в районе Кэнэри Уорф. Покупка происходит в 2012 году по цене £258,100. За каждый год строительства объект будет дорожать на 6% и, к моменту перепродажи (2015 год), стоимость объекта составит £335,000.

При покупке инвестор не будет оплачивать 100% цены квартиры. Изначально он вкладывает только 20% (£51,620) средств, которые идут на резервационный депозит. Таким образом, вкладчик получает возможность перепродать апартаменты на завершающей стадии возведения. При реализации квартиры доход инвестора составит £128,520, остальную сумму с учетом роста цен будет оплачивать перекупщик объекта — £206,480.

Теперь подсчитаем чистую доходность региональной инвестиции в недвижимость. Для этого учитываем все расходы, связанные со сделкой — £51,620 за депозит, около £3,400 за услуги юристов, оформляющих сделки на куплю-перепродажу, а также £6,700 за услуги риелтора, подбиравшего нового покупателя. Таким образом, чистый доход вкладчика за 2 года владения активом составил £66,800, что в процентах эквивалентно £66,800/£53,500=125%. Кроме того, инвестор сэкономил £7,750 на Гербовом сборе, так как операция по покупке недвижимости на стадии строительства не облагается налоговой ставкой.

На сегодняшний день недвижимость ни на одном европейском рынке не дает больший прирост капитала, в результате чего инвестиции в лондонский регион можно назвать оптимальными по показателям рентабельности, экономичности и срокам окупаемости.

Перспективы инвестиционного рынка недвижимости в России

Рынок недвижимости есть, а рынка инвестиций в недвижимость в России нет. Откуда берется этот парадокс и что нужно, чтобы средства, вложенные в недвижимость приносили хороший доход? Об этих вопросах в своей авторской статье рассуждает Управляющий директор ИК «CRESCO Finance» Андрей Сырчин.

Фото: pixabay.com

Мировой объем инвестиций в 2015 году, по данным Конференции ООН, по торговле и развитию (ЮНКТАД) достиг 1,7 трлн долларов. Из них 40% — это инвестиции в рынок недвижимости. В основном инвесторы вкладывают деньги в Европу, США и в некоторые развивающиеся страны (Индию, Гонконг). На российскую недвижимость из 700 млрд $ мировых потрачено менее полпроцента (2,4 млрд). Вывод из этого прост: в России рынок недвижимости есть, а вот инвестиционного рынка (где можно получать стабильную и безопасную прибыль) — нет. И в ближайшем будущем не предвидится.

Откуда такой вывод?

1. В мире дешевая (а значит, доступная) ипотека стала основой формирования инвестиционного рынка недвижимости. В России же средняя ставка по ипотеке в первой половине 2016 года составила 13,5%. Для сравнения, в Европе и США она колеблется от 3,5 до 5%, то есть фактически в 3-4 раза меньше, чем у нас. Поэтому россияне, которые инвестируют в недвижимость, за годы ипотеки выплачивают стоимость нескольких аналогичных квартир. В нынешних экономических условиях для большинства граждан России это зачастую неподъемная ноша. И, учитывая экономические реалии, в обозримом будущем ситуация не изменится. Поэтому все ипотечные продукты обречены в нашей стране на провал.

2. В наиболее экономически развитых странах (США, Германия, Великобритания, скандинавские страны) основными игроками на рынке инвестиционной недвижимости являются специализированные фонды — REIT (Real Estate Investment Trust). Их акциями торгуют на основных биржах (NYSE, LSE, HKSE и т.д.). REIT считаются одним из основных инструментов инвестиций для наиболее консервативных игроков рынка: пенсионных фондов, страховых компаний и хедж-фондов. REIT владеют 60-70% недвижимости в США и Европе. По доходности фонды недвижимости занимают промежуточное положение между акциями роста крупных компаний и облигациями. Раз в год акционерам выплачиваются дивиденды. К примеру, власти США еще полвека назад разработали специальные механизмы для участников таких фондов, чтобы исключить двойное налогообложение. Так государство дало мощный стимул развитию американского инвестиционного рынка недвижимости.

У нас рынок инвестиций в недвижимость только зарождается. К сожалению, часто схема выглядит довольно примитивно. Несколько физических или юридических лиц объединяются и вкладывают свои капиталы. Причем очень часто даже эта «кооперация» носит вынужденный характер. Например, один инвестор сначала берется за проект, а потом и сам не может его финансово реализовать, и привлечь банковские средства под приемлемый процент не получается. Тогда он приглашает других инвесторов. В итоге получается объект соинвестирования, но никак не фонд. Причин много: начиная от непроработанной законодательной базы и заканчивая слаборазвитой системой финансового консультирования по продуктам рынка недвижимости и недоверием инвесторов к этим консультантам.

3. Нестабильная экономическая ситуация в России. Как уже упоминалось выше, у крупных международных REIT очень высокие требования по надежности вложения денежных средств, поэтому Россия со своими низкими суверенными рейтингами (а значит, и высокими рисками) их не привлекает. Те же иностранные инвесторы, которые решили рискнуть в надежде на высокую прибыль, вкладываются только в «прозрачные» объекты, на которые есть вся разрешительная документация, где понятный российский партнер с опытом работы на рынке. Таких, увы, в России пока не много.

Отечественные же инвесторы в большинстве своем пока еще не приучены к цивилизованному ведению бизнеса. Еще 10 лет назад нередки были случаи, когда «девелопер» завозил чемодан с деньгами и говорил, что вот, мол, «иду вводить объект в эксплуатацию». Главное — «ввязаться», а разрешительная документация — потом. И власти закрывали на это глаза. Затем ситуация стала меняться. Кому-то начинали «резать» этажи, у кого-то забирали проект, с реализацией которого сильно затянули. И как апогей — «ночи длинных ковшей».

В цивилизованном мире инвестиции в недвижимость — это рыночный инструмент. Задача инвестора — принести деньги (кэшем или в виде ипотеки) и получать дивиденды. А в какую недвижимость вложить эти деньги и как управлять этой недвижимостью — дело профессионалов.

Таким образом, говорить об инвестиционном рынке недвижимости в России пока не приходится. У россиян нет возможности вкладываться. Международные фонды опасаются это делать. А отечественные инвесторы в большинстве своем не понимают, как и куда вложить средства и через рыночные инструменты получать стабильную и регулярную прибыль, вместо того чтобы заниматься самодеятельностью. Да и доходности на российском рынке недвижимости снизились в разы, инвестиции в жилую недвижимость вообще находятся у нулевых отметок и приносят приблизительно от 2 до 4%, а коммерческий сектор — от 6 до 12% в национальной валюте, что тоже сегодня навряд ли заинтересует глобальных игроков заходить на рынок недвижимости в нашей стране.

Источники: http://news.ners.ru/investitsii-v-zemelnye-uchastki-regionalnyy-rynok.html, http://londonrus.co.uk/realnye-investitsii-v-region-pravila-podbora-regionalnogo-rynka-pri-vlozheniyakh-v-nedvizhimost.html, http://crescofinance.ru/analytics/prospects_for_investment_market