Инвестиции в коммерческую недвижимость в европе

Инвестиции в коммерческую недвижимость Европы рекордно снизились

Темы инвестирования на европейском рынке коммерческой недвижимости резко замедлились в первые три месяца 2018 года после рекордного предыдущего IV квартала 2017 года, поскольку инвесторы пересмотрели цены и перспективы на рынках, показывают результаты мониторинга, проведенного компанией Real Capital Analytics .

Стоимость сделок, совершенных в январе-марте, составила € 49,3 млрд., что эквивалентно $59 млрд., это на 27% меньше, чем за аналогичный период предыдущего года. Результаты этого квартала были самыми слабыми за последние четыре года, сообщают эксперты.

Замедление последовало за рекордными продажами в IV квартале 2017 года, когда оборот составил €118,7 млрд., что равняется $142,2 млрд. Рост объема инвестиций за 12 месяцев, до 31 марта 2018 года, составил 6%, по сравнению с аналогичным периодом годом ранее.

Аналитики отмечают, что падение динамики затронуло 15 из 20 наиболее активных рынков коммерческой недвижимости в Европе, а также все основные сектора недвижимости. Исключительно сильные последние три месяца 2017 года отразились на результатах I квартала, перетянув на себя часть совершенных сделок. Тем не менее, на других основных мировых рынках цены продолжают расти, поэтому инвесторы задаются вопросом о том, как долго еще будет сохраняться текущая динамика.

Показатели ценообразования Real Capital Analytics, рассчитанные на основе данных повторных продаж, показывают, что в среднем недвижимость по-прежнему сохраняла свою цену на многих западноевропейских рынках. В Германии цены были в среднем более чем на 30% выше в I квартале, чем годом ранее, в то время как в столичном Амстердаме цены увеличились в среднем на 28%. В других странах темпы инфляции цен на активы снижаются – в Северном регионе на 13%, в Центральном Лондоне – на 5%.

В каждой из трех стран с наиболее активной квартальной динамикой — Великобритании, Германии и Франции была зарегистрирована более слабая инвестиционная активность. В Британии она снизилась на 5%, в Германии и Франции – на 36% в каждой стране.

Польша стала заметным исключением из общей картины – в стране зафиксированы рекордные показатели в I квартале 2018 года. В январе-марте объем транзакций составил €2,7 млрд., что эквивалентно $3,23 млрд., это более чем в 2 раза превысило активность предыдущего года и подняло Польшу на 6 место в рейтинге европейских стран по версии Real Capital Analytics.

Крупнейшей сделкой с единым имуществом в Польше было приобретение Малайзийским фондом помощи предпринимателям торгового центра Galeria Katowicka в Катовице примерно за €300 млн., что равняется примерно $359 млн.

Положительная динамика рынка недвижимости в Польше была обусловлена в основном за счет продажи портфеля торговых центров и гипермаркетов «М1» консорциуму фондов, управляемых Oaktree Capital Management, Pacific Investment Management Co.

и Redefine Properties of South Africa на сумму €1 млрд., что составляет $1,2 млрд. Консорциум одновременно продал десяток объектов недвижимости Echo Polska Properties, листинговой компании, в которой Redefine является основным акционером, за €692 млн., что эквивалентно $828 млн.

Крупные сделки также вызвали заметные всплески на некоторых рынках. Они включали, в том числе, покупку еврооблигационной недвижимости – торгового центра Woluwe в Брюсселе за €468 млн., что равно $560 млн. Благодаря этому объем инвестиций в I квартале вырос почти в 2 раза.

Аналогичным образом, продажа Blackstone трех торговых центров в большом Лиссабоне Immochan на общую сумму более €400 млн., что равно $479 млн., также поставила город на 11-е место в рейтинге лучших инвестиционных направлений Европы по версии Real Capital Analytics по результатам первых трех месяцев 2018 года.

Эксперты International Investment отмечают, что в 2017 году частные европейские инвестиции достигли рекорда. Европейский частный капитал инвестировал в 2017 году почти на треть больше, чем в 2016 году. Очень слабые результаты первого квартала 2018 года частично объясняются тем, что последние три месяца 2017 года отразились на результатах I квартала, перетянув на себя часть совершенных сделок.

Аналитики отмечают, что общее замедление европейской инвестиционной активности в течение I квартала 2018 года противоречит позитивным прогнозам, полученным при опросах намерений инвесторов и привлечения капитала.

Поэтому делать какие-либо однозначные выводы по результатам данных за один квартал, особенно сразу после самых сильных трех месяцев на рынке – преждевременно.

Инвестирование в недвижимость за рубежом: плюсы, минусы, риски

Инвестиции в недвижимость во всем мире относятся к одному из классических инструментов получения прибыли. Некое лицо вкладывает деньги в строительство или покупку объекта, рассчитывая в дальнейшем получать определенную прибыль от продажи (за счет разницы в ценах) или от сдачи в аренду. Быстрое обогащение покупка жилой или коммерческой недвижимости не гарантирует. Более того, владельцу нужно знать о многочисленных рисках, сопряженных с владением, приобретением и реализацией.

Развал Советского Союза, открытие границ, появление частного капитала привели к тому, что жители России получили возможность приобретать дома, виллы, предприятия далеко за ее пределами и не замедлили ей воспользоваться.

Обмен наличности на «небольшой» домик вдалеке от родных берегов

Но, так ли уж выгодны инвестиции в зарубежную недвижимость? Есть ли регионы более и менее привлекательные? Каков реальный процент прибыли, получаемый в год или месяц? Где можно получить ПМЖ или гражданство, скупая квартиры, а где этого не стоит делать? Попробуем разобраться в этих вопросах.

Инвестиции в зарубежную недвижимость – как средство сохранения капитала

Для жителей России заграница — один сплошной рай. Если собственную экономику сотрясают постоянные кризисы, то зарубежная воспринимается в качестве «тихой гавани», в частности, если речь идет о Европе, Аравийском полуострове, США и Канаде. Причины смещения приоритетов в сторону этих стран следующие:

• стоимость жилой или коммерческой недвижимости остается стабильной вне зависимости от сезона, инфляции, правящей партии в большинстве стран. Эксперты отмечают, что рост цены квадратного метра всегда опережает темпы инфляции;
• финансовые кризисы — обычное явление для мировой экономики. Разница только в том, какая страна, как из них выходит. Если в России строительный рынок уже несколько лет находится в состоянии постоянной стагнации, велики риски потерять деньги в результате преднамеренного банкротства или мошеннических действий застройщика, то в большинстве европейских стран восстановление докризисного состояния происходит значительно быстрее. Времена Великой Депрессии прошли, людям нужно где-то жить. И вероятность, что недвижимость будет куплена или взята в аренду, сохраняется на одном уровне;
• для граждан России инвестирование в зарубежную недвижимость интересно еще по одной причине: стоимость и доллара, и евро по отношению к рублю неуклонно растет. Даже при сохранении цены квартиры или отеля на прежнем уровне, рублевый эквивалент будет увеличиваться, опережая инфляцию на внутреннем рынке.

Как показывают данные, предоставленные Центробанком, только за 2014 год россияне вложили в приобретение недвижимости за пределами своего государства более 484 млн. долларов США. И речь уже не идет только о покупке виллы или небольшого домика для личного пользования в период летнего отпуска. Средний, и более обеспеченные классы россиян стараются приобрести гостиничный комплекс, здание, доходный дом в качестве способа, если не получения дополнительной прибыли, то сохранения имеющегося капитала

Значительную часть собственников недвижимости, как в России, так и за ее пределами все же больше интересует преумножение имеющихся средств, получение определенного дохода. Основных способов два:

1. покупка с целью последующей перепродажи;
2. получение ренты — дохода от сдачи в аренду.

Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, заслуживающие отдельного внимания.

Получение дохода за счет покупки объектов недвижимости

Обладатель определенной суммы приобретает объект (дом, виллу, доходный дом, гостиницу и т. д.) на этапе строительства или сдачи в эксплуатацию, заключает договор покупки с застройщиком или владельцем в расчете на то, что с течением времени подорожает не только само здание, но и земля, на которой оно расположено.

Важно подчеркнуть, что ожидания инвестора могут не оправдаться по многим причинам:

1. изменилась конъюнктура рынка, появился новый, более популярный или престижный курорт;
2. период ожидания роста цен на недвижимость может быть значительным. Как показывают исследования, в среднем от покупки до последующей реализации проходит не менее 5 лет;
3. сложности прогнозирования ситуации на зарубежном рынке. На цену влияют и рыночные, и внерыночные факторы. Многие страны Европы на данный момент времени заняты решением вопросов с объявлением автономии или независимости отдельными областями или регионами. Ни о каком росте цен на недвижимость в такой ситуации речь не идет;
4. санкции и контрсанкции. Противостояние России и ряда зарубежных стран в политических вопросах привело к закрытию ряда перспективных рынков и регионов для наших соотечественников;
5. первоначальная цена приобретения оказалась завышенной. Собственник или риелтор воспользовался ситуацией и продал объект, не пользующийся спросом.

Возможных ситуаций очень много. До того, как принимать решение о покупке, необходимо тщательно изучить рынок, проконсультироваться не с одним, а несколькими агентами. Проверять спрос и предложение необходимо не только по российским изданиям, но и по внутренним для той страны, где планируется покупка. В целом же, вариант подходит тем, у кого есть значительная сумма оборотных средств и возможность в течение 5-ти и более лет ожидать прибыли.

В среднем, рост цен на недвижимость не превышает 3-5% в год. С учетом всех издержек, налогов, затрат на перелеты, обслуживание объекта эту сумму сложно считать заслуживающей внимания. Максимальный рост за последние годы не превышает 7%.

Если вы планируете приобрести несколько домов или вилл с целью дальнейшей перепродажи, обратите внимание на следующие варианты:

— здание или квартира покупается на стадии котлована или заливки фундамента. Как показывает опыт, разница со стоимостью полностью готового к эксплуатации объекта составляет до 20% и более. Увеличиваются и риски. Застройщик может не вовремя завершить работы, обанкротиться. Может измениться и политическая ситуация в стране, престиж региона. Да и качество выполненной работы может оказаться ниже декларируемого в договоре.

Чтобы свести риски к минимуму, придется проделать тщательную подготовительную работу, проверить репутацию застройщика, наличие сданных объектов, соответствие его документации местному законодательству;

— приобретение недвижимости, находящейся в залоге у банков или иных кредиторов. Финансовый кризис 2008-2014 годов в Греции, Испании и иных странах Европы стал причиной изъятия множества зданий у собственников в счет оплаты долгов. Если есть возможность и знание языков, то после изучения предложений от банковских структур, можно найти подходящий объект по относительно низкой стоимости.

Залоговая недвижимость всегда дешевле.

Получение дохода от сдачи недвижимости в аренду

Приобрести дом и несколько лет ждать, пока он вырастет в цене — большая роскошь. Все это время объект нужно обслуживать, поддерживать порядок, оплачивать налоги и коммунальные услуги. Результат — расходы растут, прибыль — в неясном будущем. Решить проблему отчасти поможет сдача недвижимости в аренду.

Как показывает статистика, не менее 75% всей приобретенной недвижимости куплена именно с этой целью. И большая часть россиян, пытаясь сэкономить, не желая тратить «лишнее», старается самостоятельно решать вопросы, связанные с поиском арендатора, сбором денег, уборкой, мелким и капитальным ремонтом.

По оценкам экспертов, специализированные агентства, занимающиеся подбором клиентов для сдаваемых в аренду квартир или частных домов, за свои услуги получают до 35% от прибыли. За эти деньги собственник получает:

• проверку потенциального арендатора, его платежеспособности;
• сбор денег с арендаторов;
• оформление страховки, заключение договоров на оказание коммунальных услуг, оплату налогов и иных платежей;
• проверку состояния объекта: мебели, бытовой техники, сантехники, стен, прилегающего земельного участка;
• уборку территории, помещений, поддержание в надлежащем порядке бассейна, сада, клумб и т. д.

Если вы находитесь в другой стране, не знаете местного законодательства, языка и обычаев, то самостоятельно заниматься этими вопросами сложно, а порой и невозможно. Поэтому мнимая экономия на услугах профессионального управляющего оборачивается убытками. Недобросовестные арендаторы, воры и мошенники есть везде.

Важно учитывать, что для большей части европейских стран получение 3-5% от стоимости недвижимости в год в качестве арендной платы считается хорошим доходом. Окупаемость в течение 2-5 лет не рассматривается в принципе.

Риски при инвестировании в иностранную недвижимость

Не только российский рынок подвержен влиянию кризисов, постоянного изменения законодательства. И европейский, и азиатский, и американский рынки недвижимости имеют свои особенности, нюансы. Везде могут ожидать сложности и проблемы, не предвиденные обстоятельства и риски.

Среди наиболее значимых рисков можно выделить:

• невнимательное отношение к дополнительным расходам: налогам, обязательным платежам, сборам. В большинстве стран действует налог на недвижимость или имущество, достигающий 40% и более. При реализации объекта придется заплатить налог на прибыль или подоходный. Так, во Франции собственник, продавший квартиру или частный дом, обязан 20% от полученной суммы уплатить в качестве налога;
• экономическая ситуация в конкретной стране. Кризис 2008 года, начавшийся в США, наибольший урон принес европейским государствам: Греции, Италии, Испании. Некогда популярные курорты ощущают дефицит постояльцев. К тому же многие предпочитают снимать номера в крупных отелях, где есть все необходимое для комфортного отдыха. Для частной виллы необходимо нанимать прислугу, что влечет за собой дополнительные расходы;
• политическая ситуация. Приток беженцев в Европу сделал этот регион не привлекательным для туристов. Не меньше проблем связано с усиливающимся стремлением отдельных регионов обрести независимость, в частности, в Испании. Результат: популярные города-курорты стали недоступны для иностранцев из-за акций протеста, всеобщих забастовок, ввода армейских подразделений.

Риски, связанные с удаленным проживанием от своей собственности

Собственник, находящийся в другой стране, в любой момент времени может столкнуться с невозможностью доступа к своему имуществу. Очень немногие регионы в мире могут «похвастаться» политической стабильностью, отсутствием военных конфликтов на своей территории или в ближайшем зарубежье. По независящим от инвестора обстоятельствам между государствами могут ухудшиться дипломатические отношения, вплоть до полного разрыва. Пользоваться своим домом в такой ситуации будет затруднительно.

Для значительной части стран Азии, Африки, Латинской Америки характерна внутренняя нестабильная политическая ситуация с частой сменой правительств, парламентов, руководителей. И часто новый период правления начинается с отмены постановлений и законов, принятых ранее. Не редки ситуации насильственного изъятия объектов недвижимости, необходимых «государству» или отдельной политической силе. Доказать в такой ситуации свое право собственности будет сложно или невозможно.

Риски, связанные с вложением в неликвидный объект

Нельзя полностью доверять риелтору, предлагающему тот или иной объект. Все нужно осматривать самостоятельно, предварительно тщательно изучив местную конъюнктуру и инфраструктуру. Вы можете поверить на слово, что вилла или гостиница находятся в первом ряду на побережье и выходят непосредственно на пляж. Это может оказаться действительно так, но море в этом месте непригодно для купания, или рядом расположена огромная автозаправка с постоянным шумом и гулом от машин.

От риелтора необходимо получить полные расчеты включающие данные:

• о стоимости объекта, включая и строительные, и отделочные работы, сдачу объекта в эксплуатацию, подведение инженерных коммуникаций, приобретение мебели и бытовой техники;
• о налогах, подлежащих оплате на всех этапах владения, в том числе, при продаже;
• о предполагаемой прибыли с учетом сезонности спроса, расходах на содержание и обслуживание.

Только располагая всеми необходимыми данными, изучив репутацию застройщика или продавца, местные законы и требования, можно принимать решение о покупке объекта недвижимости. Важно помнить, что приобретение здания не равноценно походу в супермаркет за продуктами. Опротестовать сделку, доказать наличие мошеннических действий со стороны застройщика сложно, а порой и невозможно.

Преимущества инвестирования в недвижимость на Маврикии

Среди всех стран, активно привлекающих зарубежных инвесторов, особенно выделяется Маврикий — небольшой остров в Индийском океане к востоку от Мадагаскара. У него нет сухопутной границы ни с одной другой страной, не идут войны в 100 километрах от столицы. Климат мягкий, зима отсутствует, туристов можно принимать круглогодично. Страна активно стремится к сотрудничеству и способствует реализации на рынке объектов, удовлетворяющих самым строгим требованиям.

На этом преимущества инвестирования в недвижимость на Маврикии не заканчиваются. Для потенциального инвестора важны следующие:

— возможность приобретения недвижимости иностранными гражданами в собственность (freehold), что выгодно отличает Маврикий от большинства других островных государств и тропических курортов, где это сделать невозможно (как например, на Мальдивах, Сейшелах и т.д.);

— приобретение объектов на сумму от 500 тыс. долларов в автоматическом режиме дает возможность получить ВНЖ на острове не только самому инвестору, но и его близким родственникам (супругу и детям, не достигших 18-ти лет).

Нерезидент до получения ВНЖ имеет право заключать договора на приобретение любой недвижимости только с компаниями-застройщиками. Но в этом есть очень большие преимущества:

— до сдачи в эксплуатацию специальная комиссия проверяет качество выполнения всех этапов: от приобретения стройматериалов до монтажа лампочек и плинтусов. Инвестор получает объект, полностью готовый к эксплуатации. Не приходится самостоятельно решать вопросы, связанные с заделкой трещин, окрашиванием стен или перепланировкой.

Более того, если в течение 10 лет с момента передачи объекта собственнику будут выявлены дефекты, недоделки, брак, застройщик обязан их устранить за свой счет. В России об этом приходится только мечтать;

— инвестор получает не только непосредственно здание, но, в случае приобретения жилой недвижимости по схеме IRS (Integrated Resort Scheme), то и всю необходимую инфраструктуру, включая зоны отдыха, поля для гольфа, пляжи, рестораны, автопарковки и причалы для яхт. И все это обязан обеспечить продавец.

Вы получаете необходимый комплект удобств для комфортного проживания.

Если нет возможности единовременно вложить 500 тыс. долларов и более в экономику Маврикия, можно ограничиться покупкой небольшого дома или виллы по программе Real Estate Scheme. Льгот с получением вида на жительство этот вариант не дает, но как только сумма инвестиций достигнет 500 тыс. долларов, ее собственник получает ВНЖ на острове.

В 2017 году правительство острова внесло коррективы в законодательную базу, касающуюся покупки недвижимости гражданами других государств. С этого момента иностранец имеет право приобрести виллу в рамках специального проекта PDS, или Property Development Scheme, предполагающего приоритетное развитие территории.

Задача PDS — вывод с рынка девелоперов, застройщиков, не соответствующих требованиям законодательства, замеченных в мошеннических действиях. Лицензии на ведение строительных работ подписываются только премьер-министром лично.

С этого момента на Маврикии не делается различий между собственниками дорогой недвижимости и владельцами небольших апартаментов или домов. При оформлении договора купли-продажи любого объекта собственник оплачивает только 5% от стоимости объекта в качестве регистрационного взноса. Важно: объекты, купленные по схемам IRS или RES под действие стандарта PDS не попадают.

Ранее собственник, использующий схему IRS, платил в бюджет 70 тыс. долларов США. Применение схемы RES предполагало оплату взноса в размере 25 тыс. долларов США.

Важно понимать, что на острове только в 2005 году было разрешено продавать недвижимость и землю иностранцам. Рынок еще не переполнен и не перегрет. Еще идет стадия освоения нового региона, и есть возможность за относительно небольшую сумму денег получить место в «раю» на земле. На Маврикии отсутствует тяжелая промышленность, нет гигантских свалок и соседей, испытывающих тяжелое вооружение. Здесь все создано только для безмятежного отдыха и созерцания мира.

В какие страны не стоит инвестировать в 2018 году

Если у вас есть определенный капитал и вы твердо решили потратить его на покупку недвижимости за границей, прочитайте несколько рекомендаций о том, где точно не стоит читать объявления о продаже того или иного объекта:

Берлин, Германия

Здесь не принято и не модно иметь свое жилье. Практически все живут в арендованном. В качестве плюса многие называют немецкую педантичность и компетентность управляющих компаний. И многие полагают, что этого достаточно для инвестирования в недвижимость именно здесь, в географическом и политическом центре Европы.

Но необходимо учитывать следующее. Берлин относительно недавно стал частью ФРГ. Здесь идет выравнивание рынка с более дорогими Мюнхеном или Франкфуртом-на-Майне. Как только выравнивание ставок произойдет, можно ожидать спад деловой активности. И инвесторы получат не активный рост строительного рынка, а привычную стагнацию.

Важно учитывать и то, что в Германии очень высоки расходы на коммунальные услуги, обслуживание зданий и сооружений, комиссионные посредникам и риелторам (до 10% от стоимости);

Здесь основной риск — политическая нестабильность региона. Страны арабского востока постоянно конфликтуют между собой, например, Иран и Саудовская Аравия. Да и с внешним миром отношения сложно назвать благоприятными из-за подозрений в финансировании терроризма.

Для туристов важно и то, что даже приезжие обязаны придерживаться здесь законов ислама, что значительно ограничивает возможности для отдыха, предоставляемые, например, в Турции или Египте. Для жителей России не меньшее значение имеет и удаленность страны. Самолеты летают только из столицы. На то, чтобы просто добраться до своего дома, может уйти не один день.

Катар и Кувейт, постоянно страдающие от всех войн и переделов собственности в регионе, любыми способами стараются составить конкуренцию более развитым Дубаю и ОАЭ. В Катаре в 2022 году будет проходить ЧМ по футболу. Можно ожидать, что туристы проявят вполне естественный интерес к этому государству и сменят свои приоритеты в выборе места для отдыха;

Юго-Восточная Азия (Вьетнам, Тайланд)

Зарубежные инвесторы здесь не имеют никаких привилегий при получении визы, ПМЖ или гражданства. Рынок переполнен, туристов много, но еще больше предложений.

Влияет и удаленность региона от значительной части традиционных туристических маршрутов, и удорожание туров после девальвации рубля, и близость к Северной Корее с ее амбициями на получение и использование ядерного оружия;

Европа (Испания, Каталония, Кипр и т. д.)

Инвестор попадает в непосредственную зависимость от интереса туристов к данному региону. При этом желания и приоритеты массы отдыхающих очень непоследовательны и непредсказуемы. Не меньшее значение имеет и ситуация в Европе, разногласия между членами ЕС в вопросах миграции, возможный отказ от Шенгенской визы и зоны, введение квот на размещение беженцев из Африки и Азии.

Усиливаются и тенденции на отделение ряда регионов от метрополии, что не добавляет политической стабильности. Туристы оказываются отрезанными от традиционно привлекательных городов (Барселона). Если же говорить о Средиземноморском побережье, то стоимость недвижимости здесь такова, что об окупаемости можно только мечтать. К тому же территории, привлекательные для инвестиций, давно поделены, принадлежат поколениям княжеских фамилий и родовитых семей. Случайному покупателю предложат то, что десятилетиями не вызывает интереса у местного населения.

Итоги, выводы

Инвестирование в зарубежную недвижимость — не способ получения прибыли здесь и сейчас. Проект окупится не ранее чем через годы и десятилетия. Если же есть свободный миллион долларов и очень хочется купить «домик» на берегу моря, учитывайте следующее:

• политическую ситуацию в стране и регионе, наличие добрососедских отношений с Россией, отсутствие разногласий в краткосрочной и долгосрочной перспективах. Будет очень неприятно, если в угоду каким-либо политическим амбициям руководство страны размещения запретит въезд россиянам на свою территорию, всем или выборочно;
• явные и скрытые налоги, сборы, комиссии. К поиску объекта необходимо привлекать местного юриста или риелтора, но с предварительной проверкой его репутации. Если объект ранее сдавался в аренду, попробуйте выяснить, почему продается, какая прибыль или убыток получена прежним владельцем и по какой причине;
• не подписывайте договора купли-продажи, пока лично не увидите отель, виллу или свой будущий дом. Не довольствуйтесь фотографиями и уверениями, что все хорошо, что «год назад» это было самое престижное место отдыха на всем побережье;
• выбирайте тот дом, в котором бы вы хотели жить самостоятельно. Учитывайте наличие инфраструктурных объектов, и не только развлекательных. Если вокруг только рестораны и поля для гольфа, но нет ни одного магазина или медицинского учреждения, если до ближайшего населенного пункта — более часа на автомобиле, откажитесь от покупки. Уединение приятно первые несколько дней. Потом придется решать элементарные бытовые вопросы, что не всегда легко.

Выбирайте тщательно, взвешивая все «за» и «против». Инвестируйте с умом. И тогда вы не только будете наслаждаться отдыхом на лучших побережьях мира, но и получите ощутимую прибыль от своей собственности.

Где искать активы для инвестиций в Европе?

В 2015 году объём инвестиций россиян в зарубежную недвижимость сократился примерно в два раза и, по данным ЦБ, составил около $962 млн. Это объясняется падением курса рубля, а также снижением покупательной способности наших граждан в отношении валютных активов. Тем не менее, нестабильность в российской экономике заставляет многих инвесторов задуматься об источнике валютных доходов. О специфике европейского рынка недвижимости и потенциальной доходности таких вложений рассказал Владимир Лупенко, генеральный директор краудфандинговой площадки Aktivo.

Photo: Stephen

Жилой объект в Европе

Чаще всего, рассматривая вложения в зарубежную недвижимость, инвесторы ориентируются на квартиры, таунхаусы или дома в крупных европейских городах или небольших населённых пунктах, расположенных на побережье Средиземного моря. Квартиру в Европе как инвестиционный объект имеет смысл рассматривать тем, кто готов потратить на покупку от €40-50 тыс. К примеру, в Испании за €50 тыс. можно попробовать найти «банковскую» квартиру, доставшуюся банку от ипотечника, отказавшегося платить. Такие варианты активно ищут все, кто хочет сэкономить.

Доходность от сдачи жилья в Европе невелика. Виной тому налоги и высокие коммунальные платежи. Например, на долгосрочной аренде можно заработать всего 2-3% от стоимости квартиры в год. Сдача в аренду туристам на короткий срок — неделю или две — выглядит намного привлекательней. Но доходность здесь непредсказуема: сегодня объект сдается, завтра — нет. Как правило, владельцы недвижимости не имеют возможности жить рядом со своим объектом и регулярно заниматься поиском постояльцев, поэтому рассчитывают на пассивный доход. Вопросы ухода за недвижимостью и поиска арендаторов пассивные инвесторы предпочитают возлагать на специальных управляющих, работающих в регионе.

Но, как ни странно это звучит, найти в Европе ответственную управляющую компанию, которая в отсутствие владельца исправно сдавала бы квартиру или дом, содержала его в порядке и отдавала владельцу прибыль, очень сложно. Безалаберных людей хватает везде. И разговоры о том, что в Европе их меньше, чем у нас — очередной миф.

Photo: Harshil Shah

Не меньше в Европе и желающих подзаработать не слишком честным путем. Без регулярного контроля со стороны владельца большинство управляющих (особенно это касается таких стран, как Испания, Италия, Франция и Болгария), скорее всего, будет периодически «забывать» оповестить владельца, что ему нашли арендатора и квартира сдается. Собственнику могут сообщить, что его квартиру сдать никак не могут. Кроме того, после уборки квартиры владелец может недосчитаться предметов домашней утвари. Не стоит также думать, что сотрудники УК будут заботиться об экономии на коммунальных платежах — оставить включенным кондиционер на пару месяцев для них обычное дело. Все подобные расходы и потери в размере до €200-300 в месяц, естественно, придется покрывать собственнику.

При этом стоит иметь в виду, что квартиры в Европе довольно часто сдаются нелегально, чтобы избежать уплаты налогов, которые часто обнуляют доход от сдачи собственности в аренду. Поэтому претензии к такого рода «помощникам» предъявить сложно — договор обычно составляется «на понятийном уровне». Однако при всех недостатках своей работы управляющая компания не забудет взять с вас комиссию за управление объектом, которая может составлять от 15 до 30% от рентного дохода.

На мой взгляд, инвестиции в жилую недвижимость в Европе имеют смысл разве что в ситуации, когда купленные объекты используются вами для собственного отдыха или рассматриваются как «плацдарм» на случай трудовой эмиграции из России. Фактически рентный доход от сдачи жилой недвижимости в аренду в лучшем случае покроет ваши издержки на содержание и услуги ЖКХ.

Photo: Dennis Jarvis

По данным портала Tranio, в 2015 году спрос со стороны россиян на коммерческую недвижимость вырос примерно на 20%. Доходность коммерческой недвижимости в Европе выше, чем в жилом секторе (собственно, как и в России). Именно она, на наш взгляд, может заинтересовать инвесторов, поскольку доходность от сдачи в аренду помещений наиболее интересных объектов стрит-ритейла в Европе может достигать 6-7% годовых после уплаты налогов.

Наибольшую доходность могут приносить небольшие супермаркеты на оживленных улицах европейских столичных городов — Берлина, Мюнхена, Варшавы, Вены. Инвестиции в такой объект могут составлять примерно €2-3 млн. В то же время людные и, казалось бы, доходные улицы в Барселоне (Пасео-де-Грасия), Риме, Лондоне для инвестиций не слишком интересны. Цена объекта здесь возрастает в разы, обеспечивая доходность в лучшем случае на уровне 1-2% годовых.

Практика взаимодействия собственников с арендаторами в Европе довольно сильно отличается от российской. Доходность коммерческой недвижимости здесь ниже. Да и требования, которые арендатор может предъявлять к собственникам помещений, выше. Так, в России мы все ещё можем по условиям договора требовать от арендатора выполнять текущий ремонт помещения. В Европе это возможно лишь в исключительных случаях, большую часть проблем должен решать владелец здания — он несет ответственность за всё, что происходит с объектом, и обязан предоставить арендатору всё в лучшем виде. При этом, как правило, в европейских странах договоры аренды заключаются на короткий срок — от 1 года до 5 лет.

Photo: Metro Centric

Традиционно у россиян спросом пользуется коммерческая недвижимость Германии, Франции, Швейцарии, Нидерландов, Чехии и Великобритании. Однако туманный Альбион, похоже, скоро покинет этот список. Brexit привел к тому, что стоимость недвижимости в королевстве начала снижаться. Текущая ситуация вызвала отток инвесторов с британского рынка.

Впрочем, и в России ещё немало возможностей для инвестиций. После падения и стагнации рынка мы замечаем первые признаки его восстановления. Вполне возможно, что российский рынок коммерческой недвижимости станет в большей степени привлекательным для инвесторов из Европы, чем рынок ЕС — для российских. Однако интерес россиян к недвижимости в Евросоюзе, несмотря на низкую доходность, в любом случае будет сохраняться: спрос на стабильность есть всегда.

Тоже про то же

Эксперт в сфере недвижимости говорит голосами собственников и объясняет, почему приведённые аргументы не работают

Источники: http://internationalinvestment.biz/real-estate/568-investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost-evropy-umenshayutsya-v-2018-godu.html, http://mauritiusinvest.ru/investicii-v-zarubezhnuyu-nedvizhimost, http://knowrealty.ru/gde-iskat-aktivy-dlya-investitsij-v-evrope/