Инвестиции застройщика учитываются на счетах

Бухгалтерский учет реальных и финансовых инвестиций

Классификация и анализ деятельности предприятия, направленной на вложение средств, как долговременное, так и кратковременное, с целью получения материальной или нематериальной выгоды ведется при помощи бухгалтерского учета реальных и финансовых инвестиций. В балансе долгосрочные инвестиции в виде капитальных вкладов отображаются как внеоборотные активы.

Классификация и основные понятия

Реальными долгосрочными инвестициями считаются следующие капитальные вложения:

• Финансирование строительных объектов;
• Реконструкция или модернизация производства;
• Покупка недвижимости;
• Приобретение земельных участков;
• Улучшение оборудования и технологических линий;
• Развитие социальных объектов;
• Продвижение изобретений, ноу-хау, произведения науки, искусства.

К этой группе относятся прибыльные вложения, сроком от 1 года до 5 лет.

Финансовое инвестирование в долгосрочном периоде включает в себя:

• Приобретение сертификатов, ценных бумаг на фондовых биржах;
• Покупка долевой части уставного капитала других организаций;
• Предоставление кредита другим предприятиям.

И подразумевает извлечение материальной выгоды, получение дохода сроком более 1 года.

Портфельные инвестиции не приносят сверхприбылей, но обладают высокой надежностью, например, банковские депозиты

Учет таких операций ведется по счету «Финансовые вложения». Для удобства и наглядности предприятие открывает дополнительные субсчета, которые отображают отдельно каждую статью доходов.

Стоит учитывать, что при тенденции рынка ценных бумаг к снижению стоимости акций или облигаций требуется заранее создать резерв под их обесценивание в размере их полной стоимости.

При параллельном ведении бухгалтерского и налогового учета финансовых инвестиций в некоторых случаях могут возникать различия в суммах на счетах. Например, полученные безвозвратные акции или облигации зачисляются предприятием по их среднерыночной стоимости. В налоговом учете стоимость приобретения этих ЦБ будет нулевая (так как отсутствует).

Источники финансирования

Ресурсы на увеличение своего капитала, улучшение основных фондов, иные капитальные или финансовые вложения предприятие может извлечь из следующих источников:

• Внутренние резервы организации;
• Помощь от спонсоров – юридических или частных лиц;
• Государственные средства (бюджетное финансирование) на возвратной основе;
• Займы, ссуды или кредиты.

Планирование инвестиционного проекта начинается с выбора источника субсидирования.

Внутренние возможности финансирования

Организация может использовать следующие реальные источники долговременных инвестиций:

• Чистая прибыль – средства, оставшиеся после оплаты всех налоговых и иных обязательных платежей;
• Амортизационные списания, как основных средств, так и нематериальных активов;
• Безвозвратные бюджетные ассигнования;
• Возмещения по страховым случаям.

Синтетический учет в качестве контроля использования прибыли как источника долговременных инвестиций не используется.

Детализированный (аналитический) учет, направленный на формирование информации по направлениям использования и контролю распределения чистой прибыли в инвестиционных целях (как источник долгосрочных вложений), предприятие ведет самостоятельно. В этом случае используется счет баланса 84 (к нему открываются субсчета), и делаются следующие проводки:

На основании анализа остатков на счетах амортизации основных средств и нематериальных активов можно планировать их использование в качестве долгосрочных инвестиций.

Амортизационные отчисления являются составной частью себестоимости продукции (услуг) и, как следствие, являются частью выручки от реализации конечного товара.

Попадая на счета в банке или в кассу предприятия, денежные средства могут быть распределены на различные хозяйственные нужды, в том числе, и на финансирование капитальных вложений в основные средства и нематериальные активы.

Безвозмездные государственные перечисления могут служить предприятию источником долгосрочных инвестиций. Подобные государственные ассигнования на конкретные цели отображаются в бухгалтерском учете организации следующим образом:

На счетах в банке целевые безвозмездные бюджетные ассигнования отображаются следующими проводками:По мере использования денежных средств, полученных от государства, организацией производится их списание:

Использование безвозмездных целевых бюджетных средств не по назначению запрещено. Такие незаконные перечисления подлежат возврату.

Внешние возможности финансирования

Организация может принять помощь (при нехватке собственных ресурсов) из следующих источников:

• Возвратные бюджетные ассигнования;
• Ссуды банков;
• Спонсорские кредиты;
• Денежные ресурсы, полученные от долевых участников проекта по капитальному строительству.

Кредитные средства, в виде долгосрочных инвестиций, полученные от банков и иных юридических или физических лиц – спонсоров, а также из бюджета, числятся на счетах 66 и 67 бухгалтерского баланса.До ввода в эксплуатацию объекта, на возведение которого выдавались кредитные средства, проценты по займам включаются в его реальную стоимость. После ввода в эксплуатацию – ежемесячная оплата за кредит относится на операционные расходы предприятия.

Сумма долевого участия других организаций в строительстве объекта указывается на счетах целенаправленного финансирования или считается расчетами с должниками и кредиторами.

После завершения строительства, долевым участникам возвращается, положенная им, согласно обязательствам по договору, сумма средств. В бухгалтерском учете это отображается следующим образом:Долгосрочные вклады могут привлекаться на глобальные нужды предприятия, такие как:

• Капстроительство производственных помещений, сооружений и т.п.;
• Реконструкция или расширение существующих основных фондов;
• Улучшение (или поддержание на нужном уровне) действующих производственных агрегатов, объектов не производственной сферы.

Под долгосрочными капитальными вкладами подразумеваются не только вложения в промышленную и транспортную сферу, но и вклады в постройку жилья, помещений под больницы, санатории, сельскохозяйственные нужды и т.п.

Цели и задачи учета

Для корректного и четкого взаимодействия инвестора, застройщика и подрядчика, всеми сторонами договорных отношений ведется бухгалтерский учет капитальных работ, целевыми задачами которого является:

• Фактическое и своевременное отображение затрат в общем, и по каждому объекту, в частности;
• Постоянная проверка целевого использования средств;
• Выполнение плановых показателей;
• Контроль расхода денежных средств, согласно сметным расчетам;
• Подсчет точной суммы себестоимости введенного в работу объекта (или незавершенного строительства);
• Соблюдение, оговоренных в смете сумм накладных расходов;
• Правильное отображение инвентарной стоимости новых объектов.

Если предприятие выбрало подрядный способ строительства, тогда строительно-монтажные работы будут оплачиваться через генподрядчика, в случае хозяйственной формы организации проекта – финансирование происходит за счет затратных статей заказчика.

Учет капитальных затрат у заказчика

Проделанная работа, в денежном выражении, разносится по счетам баланса только после предъявления акта о ее выполнении. А по справке о стоимости расходов, предприятие оплачивает уже выполненную работу, и включает ее в необоротные активы.

По мере оплаты за выполненные обязательства, согласно договору, идет постепенное списание со счета задолженности перед подрядчиком. При этом делаются проводки: Бухучет капитальных затрат у подрядчика

Расходы по выполнению работ у генподрядчика отображаются на следующих статьях балансовой ведомости:По окончанию работ заказчик определяет финансовый результат, как маржу между сметными и реальными затратами. В этот же результат может входить и маржа между предъявленной инвестору договорной стоимости проекта и фактической, с учетом расходов на нужды заказчика. Подрядчик делает следующие проводки:Если у подрядчика, согласно регистрационному свидетельству, капитальное строительство является основным ВЭД, то доход ил расход отображается как «Продажи». Если выполняемые работы являются второстепенными ВЭД, то учет прибыли ведется на счетах прочих доходов и расходов.

Особые случаи учета

Застройщик может приобретать оборудование для монтажно-строительных работ. В бухгалтерском учете это будет отображаться на счетах:Согласно договору подряда, оплата расходов под неоконченные работы может осуществляться путем их авансирования:Подрядчик может оформлять предоплату как выручку и учитывать ее на счете, отражающем поэтапно выполняемые работы (46). Далее, по мере выполнения работ, оплаченная застройщиком сумма обнуляется (списывается).

Для расчета с подрядчиком заказчик может оформить ссуду в банке, в том случае, если недостаточно собственных средств. Такие операции отображаются следующими проводками:Проценты по полученному кредиту относятся на счета дебиторской задолженности. Начисленная оплата за ссуду после выполнения работ (получения товара) относится к операционным расходам.

При осуществлении капитальной застройки (реконструкции) существуют расходы, не влияющие на изменение учетной стоимости основных фондов: расходы на подготовку персонала, возмещение стоимости сооружений, подлежащих сносу, дополнительные, не учтенные выплаты по траншам и т.п.

Учет операций по договорам на инвестирование строительства

«Бухгалтерский учет», N 7, 2002

В соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 02.01.2000) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции в форме капитальных вложений представляют собой процесс вложения денежных средств, ценных бумаг, имущественных и иных прав, иного имущества в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно — изыскательские работы и другие затраты.

Капитальные вложения могут осуществлять:

физические и юридические лица;

участники договора простого товарищества, не имеющие статуса юридического лица;

органы местного самоуправления;

Другими участниками инвестиционно — строительной деятельности являются заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений, другие лица.

В соответствии с действующим законодательством участники вправе совмещать функции двух и более субъектов этой деятельности, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемым между ними. В частности, инвестором может быть любой из участников, например заказчик, подрядчик, пользователь объектов капитальных вложений, а также другое лицо.

В качестве капитальных вложений инвесторы используют как собственные, так и привлеченные средства.

При традиционной схеме инвестиционно — строительного процесса его участниками являются инвестор, заказчик и подрядчик. Между инвестором и заказчиком заключается инвестиционный контракт (договор на выполнение функций заказчика), который устанавливает порядок их взаимоотношений.

Главной функцией инвестора является финансирование строительства. Функции заказчика по организации строительства определяются в договоре в соответствии с Положением о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации, утвержденным Постановлением Госстроя России от 08.06.2001 N 58. Данное Положение является обязательным при строительстве объектов для федеральных государственных нужд, но может применяться при реализации коммерческих проектов по соглашению между инвестором и заказчиком.

Договор долевого участия

Основной инвестор может привлекать для финансирования строительства других инвесторов (соинвесторов, дольщиков), заключая с ними договоры долевого участия (инвестирования). Привлеченные средства других инвесторов — юридических и физических лиц — основной инвестор отражает на счете 86 «Целевое финансирование».

Инвестор перечисляет заказчику собственные и привлеченные средства в соответствии с графиком (планом) финансирования строительства, который является приложением к инвестиционному контракту. Перечисленные средства инвестор до окончания строительства учитывает по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с заказчиком по переданным целевым средствам».

Заказчик учитывает поступившие от инвестора целевые средства на счете 86 «Целевое финансирование» и использует их на осуществление капитальных затрат по строительству объекта.

Основной инвестор может поручить заказчику в инвестиционном контракте выполнять функции инвестора путем привлечения для финансирования строительства в определенной доле других инвесторов. В этом случае заказчик в рамках предоставленных ему инвестором прав заключает с привлеченными юридическими и физическими лицами (соинвесторами, дольщиками) договоры долевого участия (инвестирования) строительства. Поступающие от них средства заказчик учитывает на счете 86 «Целевое финансирование» как дополнительные целевые средства на финансирование строительства.

В процессе инвестиционно — строительной деятельности инвесторами (соинвесторами, дольщиками) могут выступать также другие ее участники:

поставщики материалов, оборудования, энергоресурсов и др.;

подрядные проектно — изыскательские и строительно — монтажные организации;

организации, предоставляющие услуги автотранспорта, строительных машин и механизмов, и др.

Перечисление долевых взносов этими организациями может производиться как денежными средствами, так и путем взаимозачетов с заказчиком за поставленную продукцию, выполненные работы, оказанные услуги. Переданные заказчику долевые взносы отражаются по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с заказчиком по переданным целевым средствам» в корреспонденции со счетами:

51 «Расчетные счета» — на суммы перечисленных денежных средств;

62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» — на суммы произведенных взаимозачетов.

По окончании строительства заказчик определяет инвентарную стоимость объекта, списывает фактические капитальные затраты за счет полученного финансирования и передает каждому инвестору его долю инвентарной стоимости объекта пропорционально внесенным долевым взносам. Одновременно передаются учтенные заказчиком суммы налога на добавленную стоимость для предъявления бюджету в качестве налоговых вычетов.

Инвесторы принимают к учету переданные заказчиком капитальные затраты и суммы НДС к возмещению, отражают ввод основных средств (после государственной регистрации объектов недвижимости).

В учете производятся следующие записи:

Д-т сч. 86 «Целевое финансирование»

К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», субсч. 1 «Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств»

Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам»

К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. «Расчеты с заказчиком по переданным целевым средствам»

Д-т сч. 01 «Основные средства»,

К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

Д-т сч. 51 «Расчетные счета»,

К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам»

Налогообложение операций по инвестированию строительства регулируется действующим налоговым законодательством. Так, в соответствии с п.3 ст.39 и пп.1 п.2 ст.146 НК РФ операции по инвестированию не признаются реализацией и не облагаются налогом на добавленную стоимость.

В целях налогообложения прибыли организации руководствуются положениями гл.25 НК РФ, которыми установлен состав средств целевого финансирования для целей налогообложения. Согласно пп.15 п.1 ст.251 НК РФ к средствам целевого финансирования относятся средства дольщиков — застройщиков, аккумулированные на счетах организации — застройщика. Данные средства используются застройщиком только на инвестирование строительства в соответствии с назначением, определенным в договоре инвестором (юридическим или физическим лицом) — источником целевого финансирования. В случае использования средств не по целевому назначению они включаются в состав внереализационных доходов (п.14 ст.250 НК РФ).

Заказчики — застройщики ведут раздельный учет доходов и расходов, полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета указанные средства подлежат налогообложению с даты их получения.

К средствам целевого финансирования, связанным с инвестированием строительства, относятся также инвестиции, полученные:

при проведении инвестиционных конкурсов (торгов);

от иностранных инвесторов на финансирование капитальных вложений производственного назначения при условии использования их в течение одного календарного года с момента получения.

Указанные средства, а также производимые за их счет капитальные затраты на создание амортизируемого имущества налогом на прибыль не облагаются.

Договор простого товарищества

Совместное строительство в соответствии с гл.55 ГК РФ может быть оформлено договором простого товарищества (договором о совместной деятельности). Участниками такого договора (товарищами), заключаемого в целях реализации инвестиционного проекта, могут быть индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Основными условиями договора простого товарищества являются соединение товарищами своих вкладов и совместные действия для целей извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели (ст.1041 ГК РФ).

Ведение общих дел от имени всех товарищей может осуществляться каждым товарищем, отдельными участниками договора либо совместно всеми его участниками. При совместном ведении дел для совершения каждой сделки требуется согласие всех товарищей (ст.1044 ГК РФ). Ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищей может быть поручено одному из участвующих в договоре юридических лиц (п.2 ст.1043 ГК РФ).

Бухгалтерский учет исполнения договора простого товарищества ведется в соответствии с Указаниями по отражению в бухгалтерском учете операций, связанных с осуществлением договора простого товарищества, утвержденными Приказом Минфина России от 24.12.1998 N 68н (с изменениями от 28.11.2001). При этом также используются более поздние нормативные документы. Так, Планом счетов бухгалтерского учета финансово — хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для учета хозяйственных операций по данному договору предусмотрены следующие счета:

58 «Финансовые вложения», субсчет 4 «Вклады по договору простого товарищества»;

75 «Расчеты с учредителями», субсчет 2 «Расчеты по выплате доходов»;

76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет 3 «Расчеты по причитающимся дивидендам и другим доходам»;

80 «Вклады товарищей».

По дебету счета 58-4 «Вклады по договору простого товарищества» организация — товарищ учитывает внесенные вклады в корреспонденции со счетом 51 «Расчетные счета» и другими соответствующими счетами по учету выделенного имущества. По кредиту данного субсчета в корреспонденции со счетами учета имущества отражается его возврат с баланса простого товарищества при прекращении договора. В соответствии с пп.4 п.3 ст.39 НК РФ вклады по договору простого товарищества не признаются реализацией и не облагаются налогом на добавленную стоимость.

Внесенное товарищами имущество в счет их вкладов учитывается на балансе простого товарищества по дебету счетов учета имущества (51 «Расчетные счета», 01 «Основные средства», 41 «Товары» и др.) и кредиту счета 80 «Вклады товарищей». При возврате имущества в случае прекращения договора в учете производятся обратные записи.

На счете 75-2 «Расчеты по выплате доходов» отражаются расчеты по распределению прибыли, убытка и других результатов по договору простого товарищества. Начисление доходов отражается записью по дебету счета 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» и кредиту счета 75-2. Выплата начисленных сумм доходов отражается по дебету счета 75-2 в корреспонденции со счетами учета денежных средств. При выплате доходов продукцией (работами, услугами), ценными бумагами записи по дебету счета 75-2 производятся в корреспонденции со счетами учета продажи соответствующих ценностей (счет 90 «Продажи», счет 91 «Прочие доходы и расходы»).

На счете 76-3 «Расчеты по причитающимся дивидендам и другим доходам» учитываются расчеты по прибыли, убыткам и другим результатам по договору простого товарищества. Доходы, подлежащие получению (распределению), отражаются по дебету счета 76-3 и кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы». Активы, полученные организацией (товарищем), приходуются по дебету соответствующих счетов (51 «Расчетные счета и др.) и кредиту счета 76-3 «Расчеты по причитающимся дивидендам и другим доходам».

Если товарищами по договору выступают не строительные организации, то для совместного осуществления строительства они от имени простого товарищества привлекают лицензированные подрядные организации:

проектно — изыскательские (для проектирования строительства) и строительно — монтажные (для производства работ);

инженерную — для осуществления контроля и технического надзора за строительством объекта.

С этими организациями заключаются соответствующие договоры в соответствии с гл.37 ГК РФ: подряда на выполнение проектно — изыскательских работ, строительного подряда, подряда на выполнение функций по техническому надзору.

Более распространены случаи, когда договор простого товарищества заключают строительные организации в целях совместной реализации инвестиционного проекта.

Пример. Две строительно — монтажные организации заключили договор простого товарищества на строительство производственного здания сметной стоимостью 1 320 000 руб., в том числе НДС 220 000 руб. Обе организации вносят в качестве вклада в простое товарищество денежные средства, в том числе затраты, в равных долях (по 660 000 руб.).

В соответствии с данным договором Товарищ 1 выполняет на основании соответствующей государственной лицензии функции заказчика по строительству здания. Одновременно он ведет общие дела товарищей.

Вкладом Товарища 1 являются его собственные затраты на выполнение функций заказчика и денежные взносы.

Товарищ 2 выполняет функции генерального подрядчика. Общестроительные работы по договору он выполняет собственными силами. Для выполнения специальных строительных работ привлекается субподрядная организация. Товарищ 2 имеет лицензию на выполнение функций генподрядчика. Вкладом Товарища 2 являются сметная стоимость выполненных им строительно — монтажных работ, а также денежные взносы.

Хозяйственные операции по исполнению договора простого товарищества отражаются в учете следующими записями:

у Товарища 1 (заказчика)

а) отражается передача на баланс простого товарищества затрат, связанных с выполнением им функций заказчика, в качестве вклада:

Д-т сч. 80 «Вклады товарищей»

К-т сч. 26 «Общехозяйственные расходы»

К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», субсч. 1 «Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств»

Д-т сч. 58 «Финансовые вложения», субсч. 4 «Вклады по договору простого товарищества»,

К-т сч. 80 «Вклады товарищей»

б) перечисляются в качестве вклада денежные средства на финансирование строительства здания:

Д-т сч. 58, субсч. 4 «Вклады по договору простого товарищества»,

К-т сч. 51 «Расчетные счета»

у Товарища 2 (генподрядчика)

а) отражается передача на баланс простого товарищества в качестве вклада сметной (договорной) стоимости выполненных строительно — монтажных работ:

Д-т сч. 80 «Вклады товарищей»,

К-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»

300 000 руб. (в том числе НДС);

Д-т сч. 58 «Финансовые вложения», субсч. 4 «Вклады по договору простого товарищества»,

К-т сч. 80 «Вклады товарищей»

б) отражается перечисление денежных средств в качестве вклада на финансирование строительства здания:

Д-т сч. 58, субсч. 4 «Вклады по договору простого товарищества»,

К-т сч. 51 «Расчетные счета»

Баланс простого товарищества (ведет Товарищ 1)

а) приняты на баланс простого товарищества затраты Товарища 1 (заказчика):

Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

Д-т сч. 19-1 «Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств»

К-т сч. 80 «Вклады товарищей»

б) принята на баланс простого товарищества от Товарища 2 (генподрядчика) сметная стоимость выполненных строительно — монтажных работ:

Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

Д-т сч. 19-1 «Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств»

К-т сч. 80 «Вклады товарищей»

в) принята на баланс простого товарищества от субподрядной организации сметная стоимость выполненных строительно — монтажных работ:

Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

Д-т сч. 19-1 «Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств»

К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

Д-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»,

К-т сч. 51 «Расчетные счета»

г) зачислены на расчетный счет простого товарищества денежные вклады Товарища 1 (540 000 руб.) и Товарища 2 (360 000 руб.) на финансирование строительства здания:

Д-т сч. 51 «Расчетные счета»,

К-т сч. 80 «Вклады товарищей»

По окончании строительства и вводе здания в эксплуатацию в бухгалтерском учете простого товарищества производятся следующие записи:

а) с баланса передаются законченные капитальные затраты и суммы уплаченного НДС на баланс Товарища 1 в качестве возвращенных вкладов:

Д-т сч. 80 «Вклады товарищей»

К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

К-т сч. 19-1 «Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств»

Такие же записи производятся в отношении Товарища 2;

б) Товарищем 1 приняты с баланса простого товарищества внесенные ранее вклады в размере капитальных затрат на строительство здания:

Д-т сч. 80 «Вклады товарищей»,

К-т сч. 58-4 «Вклады по договору простого товарищества»

660 000 руб., в том числе НДС 110 000 руб.

Товарищ 2 произвел в учете аналогичные записи;

в) отражены капитальные затраты по строительству здания и приняты к учету суммы НДС, подлежащие налоговым вычетам Товарищами 1 и 2 соответственно:

Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам»

К-т сч. 80 «Вклады товарищей»

г) каждым товарищем принята к учету в составе основных средств (после государственной регистрации объекта недвижимости) долевая собственность в размере инвентарной стоимости доли каждого (по 550 000 руб.):

Д-т сч. 01 «Основные средства»,

К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

д) суммы налоговых вычетов НДС возмещены из бюджета в соответствии с п.5 ст.172 НК РФ:

Как застройщику отразить в учете расходы при строительстве объекта для стороннего инвестора

Порядок отражения расходов в бухгалтерском учете застройщика зависит от того, каким способом выполняются строительные работы:

Это объясняется тем, что способ ведения строительства связан с функциями, которые выполняет застройщик .

Бухучет: строительство подрядным способом

Если застройщик строит объект подрядным способом , то свои расходы по оказанию услуг инвестору в бухучете он отражает в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99). Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг инвестору:

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60. )
– отражены расходы застройщика по организации строительства.

По мере признания выручки расходы, накопленные по дебету счета 26, списываются в дебет счета 90-2 для определения финансового результата (п. 9 ПБУ 10/99). Списание расходов на реализацию отражается проводкой:

Дебет 90-2 Кредит 26
– учтена в составе расходов себестоимость услуг застройщика.

Помимо учета собственных затрат, застройщик должен вести обособленный учет всех расходов, связанных со строительством объекта (п. 1.4 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Учет затрат на строительство объекта застройщик организует на счете 08-3 «Строительство объектов основных средств». На этом счете все расходы рекомендуется группировать по технологической структуре затрат определенной сметной документацией (например, затраты на строительные работы, работы по монтажу оборудования, приобретение оборудования и т. п.) (п. 3.1.1 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Затраты на строительство объекта отражаются по мере их возникновения и накапливаются по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.

По окончании строительства застройщик передает инвестору объект, построенный подрядчиками. Эту операцию в бухучете он отражает следующими проводками:

Дебет76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 08-3
– передан инвестору построенный объект (в части стоимости выполненных работ без НДС);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 19
– передан инвестору построенный объект (в части «входного» НДС, предъявленного подрядчиками на основании сводного счета-фактуры (письмо Минфина России от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15).

Пример отражения в бухучете застройщика расходов по договору инвестирования в строительство. Застройщик ведет строительство подрядным способом. Договор инвестирования в строительство носит краткосрочный характер

В июле ООО «Производственная фирма «Мастер»» (инвестор) заключило договор на строительство объекта с ЗАО «Альфа» (застройщик). На основании договора «Альфа» подрядным способом организует строительство складского помещения для «Мастера». По утвержденной смете стоимость проекта составляет 11 800 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 800 000 руб.). Стоимость услуг застройщика – 1 180 000 руб. (в т. ч. НДС – 180 000 руб.), стоимость подрядных работ – 10 620 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 620 000 руб.).

В августе «Мастер» перечислил «Альфе» аванс в размере 100 процентов от общей суммы инвестиционного договора. В этом же месяце «Альфа» заключила договор с подрядчиком на строительство объекта и перечислила ему в качестве предоплаты 10 620 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 620 000 руб.).

В сентябре подрядчик закончил строительство складского помещения и передал его застройщику. В этом же месяце застройщик передал построенный объект инвестору.

Фактические расходы «Альфы» на организацию строительства объекта за период с июля по сентябрь составили 600 000 руб., в том числе:

• материальные затраты – 180 000 руб. (июль – 20 000 руб., август – 90 000 руб., сентябрь – 70 000 руб.);

• амортизация – 60 000 руб. (ежемесячно по 20 000 руб.);

• зарплата с отчислениями на пенсионное (социальное, медицинское) страхование – 350 000 руб. (июль – 80 000 руб., август – 160 000 руб., сентябрь – 110 000 руб.);

• прочие расходы – 10 000 руб. (июль – 6000 руб., август – 1000 руб., сентябрь – 3000 руб.).

В бухучете «Альфы» операции, связанные с исполнением инвестиционного договора, отражены следующим образом.

Дебет 26 Кредит 02 (10, 70, 69)
– 126 000 руб. (20 000 руб. + 20 000 руб. + 80 000 руб. + 6000 руб.) – отражены расходы застройщика на организацию строительства за июль.

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– 11 800 000 руб. – получены средства на строительство объекта;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным»
– 1 180 000 руб. – выделена в качестве предоплаты стоимость услуг застройщика из средств, полученных от инвестора;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 180 000 руб. (1 180 000 руб. × 18/118) – начислен НДС с суммы предоплаты;

Дебет 60 Кредит 51
– 10 620 000 руб. – перечислена предоплата подрядной организации согласно договору на строительство объекта;

Дебет 26 Кредит 02 (10, 70, 69)
– 271 000 руб. (90 000 руб. + 20 000 руб. + 160 000 руб. + 1000 руб.) – отражены расходы застройщика на организацию строительства за август.

Дебет 08-3 Кредит 60
– 9 000 000 руб. – приняты от подрядчика выполненные работы по строительству объекта (без учета НДС);

Дебет 19 Кредит 60
– 1 620 000 руб. – отражена сумма НДС по строительным работам, предъявленная подрядной организацией;

Дебет 62 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 90-1
– 1 180 000 руб. – отражена выручка от реализации услуг, оказанных застройщиком;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 180 000 руб. (1 180 000 руб. × 18/118) – начислен НДС на стоимость услуг застройщика;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
– 180 000 руб. – принят к вычету НДС, начисленный с предоплаты;

Дебет 26 Кредит 02 (10, 70, 69)
– 203 000 руб. (70 000 руб. + 20 000 руб. + 110 000 руб. + 3000 руб.) – отражены расходы застройщика на организацию строительства за сентябрь;

Дебет 90-2 Кредит 26
– 600 000 руб. (126 000 руб. + 271 000 руб. + 203 000 руб.) – списаны расходы застройщика на организацию строительства за период строительства;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 08-3
– 9 000 000 руб. – отражена передача инвестору построенного объекта (на основании акта приемки-передачи построенного объекта);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 19
– 1 620 000 руб. – отражена передача инвестору НДС по подрядным работам;

Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 1 180 000 руб. – зачтен полученный аванс в счет оплаты услуг застройщика.

Бухучет: привлечение технического заказчика

Застройщик может привлечь для частичного или полного выполнения своих функций технического заказчика . Услуги технического заказчика застройщик отражает в качестве своих расходов на оказание услуг инвестору по организации строительства. Для отражения этих расходов используйте счет 26 «Общехозяйственные расходы».

При этом в бухучете сделайте проводки:

Дебет 26 Кредит 60
– списаны затраты по договору с техническим заказчиком, связанные с выполнением функций застройщика;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен НДС, предъявленный техническим заказчиком;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный техническим заказчиком.

Бухучет: строительство собственными силами

Если застройщик строит объект собственными силами, то он выполняет функции подрядчика и свои расходы по строительным работам отражает в бухучете в том же порядке, что и подрядчик . Затем эти расходы застройщик списывает с кредита счета 20 в дебет счета 08.

При расчете налогов порядок учета расходов по договору инвестирования в строительство объекта зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.

ОСНО: налог на прибыль

Порядок расчета налогов при оказании услуг застройщика по договору инвестирования в строительство зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

• с привлечением подрядной организации;

• собственными силами.

При подрядном способе строительства, рассчитывая налог на прибыль, застройщик вправе уменьшить свой доход по инвестиционному договору на сумму расходов, связанных с оказанием инвестору услуг по организации строительства (подп. 1 п. 3 ст. 315 НК РФ).

Затраты на содержание службы застройщика учитывайте в общем порядке, предусмотренном для налогового учета расходов. Подробнее об этом см.:

Кроме того, при поступлении от инвестора средств целевого финансирования застройщик обязан обеспечить раздельный учет расходов, понесенных за счет этих средств, от других расходов организации (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Подробнее об этом см. Как отразить в учете негосударственное целевое финансирование . Налогооблагаемую прибыль застройщика такие расходы не уменьшают (п. 17 ст. 270 НК РФ).

ОСНО: НДС

Сумму «входного» НДС, предъявленную при оказании услуг застройщика, принимайте к вычету в общеустановленном порядке. То есть после принятия актива на учет, при наличии счета-фактуры и соответствующих первичных документов (кроме того, должны быть соблюдены иные условия , необходимые для применения вычета) (подп. 1 п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).

При строительстве собственными силами застройщик выполняет функции подрядчика и расчет налогов ведет в том же порядке, что и подрядчик .

УСН

При подрядном способе строительства налоговую базу по единому налогу определяйте в следующем порядке.

Если застройщик платит единый налог с доходов, то налогооблагаемой базой является его выручка, полученная от оказания услуг (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если застройщик платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то налогооблагаемой базой будет разница между выручкой, полученной от оказания услуг, и расходами, связанными с этой деятельностью (п. 2 ст. 346.18 НК РФ). При этом застройщик вправе учесть только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Подробнее о порядке учета расходов при упрощенке см. Какие расходы учитывать при расчете единого налога на УСН .

Кроме того, при поступлении от инвестора средств целевого финансирования застройщик обязан обеспечить раздельный учет расходов, понесенных за счет этих средств (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Подробнее об этом см. Как отразить в учете негосударственное целевое финансирование . Налоговую базу по единому налогу такие расходы не уменьшают (п. 17 ст. 270 НК РФ).

Если застройщик ведет строительство собственными силами (т. е. выполняет функции подрядчика), то он рассчитывает единой налог в том же порядке, что и подрядчик. Подробнее об этом см. Как отразить в учете расходы подрядчика по договору строительного подряда .

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Деятельность, которую осуществляет застройщик в рамках инвестиционного договора, на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Если организация платит ЕНВД, то оказание услуг застройщика по договору инвестирования в строительство не окажет влияния на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог исходя из вмененного дохода (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

С деятельности застройщика в рамках инвестиционного договора налоги рассчитывайте в соответствии с общей или упрощенной системой налогообложения.

ОСНО и ЕНВД

Деятельность застройщика по организации строительства не относится к видам деятельности, которые переводятся на уплату ЕНВД (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Поэтому расходы, связанные с оказанием инвестору услуг по организации строительства, застройщик должен учитывать в соответствии с общей системой налогообложения .

Источники: http://buh-spravka.ru/buhgalterskij-uchet/os-nma-oborudovanie-k-montazhu/buhgalterskij-uchet-investicij.html, http://wiseeconomist.ru/poleznoe/27638-uchet-operacij-dogovoram-investirovanie-stroitelstva, http://nalogobzor.info/publ/uchet_v_otrasljakh/stroitelstvo/kak_zastrojshhiku_otrazit_v_uchete_raskhody_svjazannye_s_polucheniem_dokhoda_pri_stroitelstve_obekta_dlja_storonnego_investora/107-1-0-2704