Тема 5: Управление недвижимым имуществом, инвестициями в недвижимость
107. Внутреннее управление недвижимостью – это:
108. Ставка дохода на инвестиции это:
109. Доход на инвестиции включает следующие составляющие:
110. Какие основные критерии использует инвестор при выборе безрисковой ставки доходности:
111. При вложении средств в недвижимость инвестор в общем случае рассчитывает на получение:
112. Обязательства, в силу которых собственник передает объект недвижимости на основе особого доверия лицу, которое обязуется осуществлять управление этим объектом в его интересах и за вознаграждение, устанавливается
113. Внешнее управление недвижимостью – это:
114. Выставление на конкурс объектов недвижимости это:
способ продажи имущества, когда от покупателя требуется выполнение условий.
115. Инвестиционная программа объекта выставляемого на конкурс включает в себя:
116. Тендерный комитет организует:
конкурсы на размещение госзаказов в области строительства
117. Маркетинговый подход в исследовании недвижимости основан:
ориентации и максимальном учете запросов потребителей
118. Управление недвижимым имуществом осуществляется:
региональными органами управления на основании федеральных и местных законов, указов, постановлений;
городскими, районными, сельскими органами власти через управление пакетами акций, конкурсами, выдачу лицензий
119. При использовании земельных участков возможны и решаемы следующие инвестиционные ситуации:
инвестор предлагает вкладывать капитал в разработку нефтяного месторождения
имеется свободный земельный участок
120. Маркетинговые исследования рынка недвижимости производятся с целью:
получение сравнительных характеристик оцениваемой и аналогов реализованной недвижимости
изучения спроса и предложений на недвижимость
121. Эффективное управление недвижимостью включает в себя подходы:
воспроизводственный
122. Ценность земельного участка, как объекта недвижимости, будет выше:
чем выше спрос, на объекты, возводимые на этом участке;
если он обеспечен инженерными сетями
123. Правовая экспертиза обоснованности застройки земельного участка производится с целью:
перспективных решений по районной планировки участка
124. Финансовое обоснование инвестиционного проекта решает задачи:
финансирование инвестиционного проекта
определение денежных потоков
125. Цель управления собственностью административно-хозяйственного органа территории:
обеспечение доходной части бюджета территории
решение социально-экономических проблем территории
126. Управление собственностью со стороны административно — хозяйственных органов территории осуществляется в отношении:
объектов собственности
127. Управление собственностью территории направлено:
оптимизацию структуры собственности
конкурсное исполнение территориальных заказов
128. Недвижимость как товар на рынке недвижимости:
с течением времени теряет свои качественные потребительские качества
129. Из местных бюджетов средства выделяются на:
ремонт, развитие и реконструкция объектов жилищно-коммунального назначения
развитие базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов
130. Участие банков в создании объектов недвижимости сводится:
использованию вторичного рынка закладных
залогу недвижимости
131. Цена оценки инвестиционного проекта состоит в обеспечении:
его окупаемости
132. На первом этапе оценки инвестиционного проекта производится:
определение валовой стоимости проекта
133. Частные инвестиции в недвижимость направлены на:
получение прибыли
134. Величина инвестиций по инвестиционному проекту в недвижимость это:
объем средств, которые инвестор готов вложить в инвестиционный проект
135. Выгодность инвестиций в недвижимость это когда:
инвестиций в сферу производства выше банковского депозита
136. Рынок инвестиций – это ситуация когда
предложение инвесторов и спрос на инвестиции
137. К экономическим факторам при оценке инвестиционного проекта относятся:
процентные ставки по кредитам
138. Для объективной оценки эффективности инвестиций в недвижимость необходимо иметь данные по:
себестоимости основных видов производственной деятельности предприятий в расчетном периоде
возможным источникам и условиям финансирования
стоимости строительства
139. Метод дисконтирования при выдаче инвестиционного ипотечного кредита предусматривает:
пересчет и приведение выданного кредита на конец срока
140. На инвестиционную привлекательность влияют:
ставка дохода финансового менеджмента
чистая текущая стоимость доходов
141. На социальную эффективность недвижимости влияет:
прирост населения
142. Строительная компания предполагает взять банковскую ссуду на строительство жилого комплекса. Годовая процентная ставка составляет 18%. Ожидаемая норма прибыли – 20%. При указанных условиях фирма:
будет строить жилой комплекс
143. Жилищно-коммунальное управление при вложении инвестиций в объект недвижимости принимает во внимание:
реальную процентную ставку
144. Эффективность заемного капитала обеспечивается при условии:
Частные инвестиции
Частные инвестиции — это привлечение средств компаний, групп лиц и отдельных граждан с целью развития бизнеса. Наиболее популярными видами частных инвестиций являются вклады в акции, облигации и другие ценные бумаги. Кроме того, частные инвестиции – это основной источник собственных средств небольших предприятий.
Виды частных инвестиций
Частные инвестиции подразделяются на:
- Венчурные – инвестиции в новые проекты, развивающиеся компании. Этот вид вкладов сопряжен с наибольшим риском.
- Реальные — приобретение основного капитала: оборудования, техники, транспорта, необходимого для расширения производства.
- Финансовые — косвенное приобретение капитала в виде акций и других ценных бумаг.
- Спекулятивные — приобретение ценных бумаг предприятия с целью их дальнейшей перепродажи по более высокой цене.
В экономике также встречаются понятия «валовые частные инвестиции»и «чистые частные инвестиции».
Валовые частные инвестиции – это денежная оценка всего имущества, приобретенного с целью расширения производства.
Чистые частные инвестиции – это разница между валовыми инвестициями и стоимостью изношенного оборудования, выбывшего из производства за этот же промежуток времени.
Чистые частные инвестиции. Основные преимущества и недостатки
Все явления, экономические в том числе, имеют определенные преимущества и недостатки. Инвестиционный процесс не является исключением из этого правила.
К преимуществам инвестиций относятся следующие:
- Капиталовложения – основной вид пассивного дохода. Правильно вложенные средства приносят немалую прибыль своему владельцу без особых его усилий. Согласно статистике, инвесторы считаются самыми состоятельными людьми мира.
- Инвестирование дает возможность разнообразить доход. Работая по найму, человек может получить доход от одного-двух источников. Чистые частные инвестиции дают неограниченные возможности пополнения собственного кошелька.
- Инвестирование стимулирует к получению новых знаний. Инвестиционный процесс интересен и познавателен. Вкладывая собственные средства, инвестор повышает финансовую грамотность, узнает много нового и приобретает нужный опыт.
- Наличие свободного времени. Для управления своим капиталом инвестору не нужно 8 часов в день находиться на рабочем месте. Управлять инвестициями можно, находясь где угодно: дома, в офисе, в дороге.
- Риск потери капитала является основным недостатком частного инвестирования. Вложенные куда-либо средства могут быть потеряны как полностью, так и частично. Даже если инвестируемое предприятие выглядит устойчивым, риск потери капитала существует всегда.
- Доход от инвестиций не гарантирован и непостоянен. При вложении капитала инвестор прогнозирует доход, которого по итогам отчетного периода может и не быть. В разные отрезки времени частные инвестиции могут приносить как прибыли, так и убытки.
- Частные инвестиции требуют наличия начального капитала. Инвестор должен располагать свободными средствами, которые придется «заморозить» не на один год
Еще одним недостатком можно считать постоянный стресс, возникающий от страха потерять свои средства. Эта деятельность сопряжена с риском, поэтому стать инвестором может человек, обладающий крепкими нервами и твердым складом характера.
Привлечение частных инвестиций
Многие компании сталкиваются с нехваткой собственных средств для расширения производства. Выходом из сложной ситуации может послужить привлечение частных и государственных инвестиций.
Однако инвесторы не торопятся вкладывать капитал в новые, развивающиеся и даже зрелые компании. Одной из основных причин подобной подозрительности является множество мошенников, использующих разные, в том числе и незаконные способы присвоения средств населения.
Для эффективного привлечения частных инвестиций в бизнес нужно четко определять, на какой стадии развития находится компания, и куда следует обращаться за деньгами на каждом этапе её формирования.
Советы начинающим инвесторам: как правильно разместить частные инвестиции в бизнес
Вложение собственного капитала – прибыльный, но в тоже время очень рискованный вид заработка. Для того, чтобы инвестиционный процесс приносил максимальный доход с минимальными затратами сил и нервов, стоит придерживаться определенных правил:
- Начинать частное инвестирование лучше с четкого распределения собственных доходов и расходов. Задумываться о доходных вложениях стоит только при наличии свободных денег. Небольшой капитал лучше вкладывать в фонд частных инвестиций – сообщество единомышленников для эффективного управления собственными средствами.
- Изучайте все варианты инвестирования. По возможности, вкладывайте средства в разные проекты. В этом случае риск полного банкротства снижается в разы.
- Не стоит инвестировать последние деньги. Резерв на случай форс-мажорных ситуаций дает уверенность в завтрашнем дне.
- Перед денежным вливанием в проект следует оценить риск потери капитала и вероятную прибыль. Просчитайте эффективность валовых частных внутренних инвестиций, это поможет определить скорость возврата собственных средств. Следует понимать, что высокая доходность проекта всегда сопряжена с большими рисками.
- Не стоит вкладывать средства, руководствуясь чьим-то мнением. Исключение составляет информация от проверенного кредитного брокера.
Инвестиции в строительство недвижимости: частные и государственные
В упрощённом виде инвестиции в строительство недвижимости представляют собой денежный взнос, благодаря которому может происходить расширение мощностей или модернизация процесса.
На kudavlozitdengi.adne.info мы много раз касались темы недвижимости, в частности долевого строительства, теперь же пришла очередь рассмотреть сферу стройки в целом, включая не только частных инвесторов, но и роль государства и его структур.
Инвесторами могут выступать частные лица, юридические фирмы, а также в этой роли может быть даже государство.
Инвестируя в строительство можно обеспечить рост капитала предприятия и увеличения качества и количества получаемой продукции. После того как был запущен инвестиционный план субъектам инвестирования необходимо подождать оговорённое время, за которое эти средства должны быть освоены.
Разновидности инвестиций в строительство
Инвестиционное финансирование имеет 2 основных вида:
К реальному финансированию относятся значительные вложения в основной капитал организации, строительство и ремонт производственных мощностей. Финансируют преимущественно организации, у которых доход ниже среднего уровня по стране. Инвесторы заинтересованы вкладывать средства с перспективные, но пока малодоходные предприятия, так как в дальнейшем они могут получить значительно больше дохода с него.
Государство тоже может инвестировать в строительство, а именно деньги перечисляются на расширение производства которые являются дотационными. Основным источником таких инвестиций являются доходы других предприятий и налоги.
Лица и организации, которые вложили деньги в производство, имеют право в дальнейшем получать определенный процент от прибыли.
Среди читателей kudavlozitdengi.adne.info есть много частных инвесторов, которые работают с инвестициями в недвижимость по следующей схеме: покупают участок земли, строй домик, забор, проводят коммуникации. И продают. Такой подход требует минимальных вложений. Однако кризис — увеличивает риски.
Инвестиции в капитальное строительство
Сфера капитального строительства специализируется на строительстве новых сооружений и реконструкции и ремонта уже готовых зданий. Результатом деятельности этой сферы являются жилые и производственные сооружения различного назначения.
Особенности капитального строительства
Сфера капитального строительства имеет свои особенности от других отраслей производства:
- В конечном итоге появляются недвижимые объекты (здания) которые закрепляются за определенной территорией. Они могут быть жилыми, коммунальными, офисными, развлекательными и т.д.
- Большая часть производственных фондов является активным оборудованием, и оно имеет передвижной характер.
- Очень длительный производственный процесс, иногда он может затянутся даже на несколько лет.
Как эффективно расходовать инвестиции
Не так часто поступают новые капиталовложения, именно поэтому необходимо рационально использовать уже имеющийся капитал.
Все инвесторы подбираются на конкурсной основе. Выбор представляет собой торги. После того как будет выбран инвестор нужно разработать схему по которой будет заключаться сделка. Она должна быть прозрачной и находиться под полным контролем государственных служб. Благодаря этому инвестиционные финансы будут расходоваться равномерно.
На завершальном этапе нужно произвести объективную оценку инвестиционных проектов полагаясь на динамику рынка.
Не так давно значительно увеличилась себестоимость строительства это можно объяснить увеличением затрат на разработку архитектурных проектов.
Частные инвестиции в строительстве
Государство инвестирует деньги не во все сферы строительство, поэтому в некоторые отрасли необходимо привлекать инвестиции частных лиц. Существует 4 основные схемы частного инвестирования:
- Предпринимательский интерес;
- Арендная модель;
- Концессионная система;
- Совмещение государственной и частной инвестиционной программы.
Чаще всего популярностью пользуется предпринимательская схема, так как она из всех вышеперечисленных является самой прозрачной. Возврат средств инвестору начинается уже с первой прибыли или составляется договор о регулярной выплате дивидентов.
Арендная модель представляет собой финансирование деятельности за счет частного лица. Готовыми сооружениями пользуется государство и регулярно выплачивает лизинг. Используя такую модель у инвестора нет рисков.
Концессионная система по сути не отличается от предыдущей, но инвестор может не получить все свои деньги обратно. Все зависит от уровня дохода предприятия и спроса на его продукцию.
Используя смешанную систему инвестор получает только процент от прибыли, а само здание и производство принадлежит исключительно государству.
Основные функции Госстроя
Все инвестиционные схемы рассматривает и формирует Госстрой. Эта организация выполняет ряд таких функций:
- Способствует заключению сделок в данной сфере. Не одна сделка не может осуществиться не попав на стол к специалисту Госсотроя.
- Координирует управленческую деятельность в строительной сфере.
- Разрабатывает нормативные строительные документы.
- Решает спорные вопросы в жилищном строительстве.
- Формирует методы инвестиций и равномерно распределяет их среди нуждающихся в них.
- Поддерживает строительство и реконструкцию коммунальных структур.
- Контролирует качество готовых архитектурных сооружений. Данную функцию он выполняет для контроля качества жизни и безопасности населения страны.
Инвестирование в сферу жилищного строительства
Большинство жилых домов строятся за счет частных инвесторов. Кроме них, в строительство дома инвестируют и сами будущие жильцы, но их вклад не более 20 % от общей суммы. Жильцы могут оплатить однокомнатную, а после постройки дома уж доплатить и купить ту квартиру, которая ему нужна.
Существуют также лица, которые вкладывают в недостроенную квартиру, а потом ее перепродают дороже. Инвестиции в недвижимость можно сравнить с работой финансового рынка. Только в случае негативных обстоятельств у инвестора будет квартира, которую можно будет продать, когда настанут лучшие времена, а вот на финансовом рынке он может потерять все.
Инвестирование в строительство офисной недвижимости
Финансирование в эту отрасль строительства нужно начинать только после тщательного прогноза рынка на последующие годы. Инвестировать нужно только в новые тенденции, а не в устаревшие шаблонные варианты.
Маленькие и средние помещения чаще продают, чем сдают.
Хорошо вкладывать деньги в бизнес центры, которые располагаются в центральной части города. Если такой возможности нет, то строительство начинают на крупной транспортной развязке.
В последнее время прибыльно вкладывать средства не только в центры эконом варианта, но и в более престижный проекты, так как с каждым годом растет спрос на престижную недвижимость.
Инвестирование в гостиничные комплексы
Туризм пользуется популярностью, но, к сожалению, теряет много клиентов из-за нехватки гостиниц. Некоторые клиенты готовы посуточно арендовать жилье, но у других такой возможности нет. Поэтому гостиничный бизнес особо нуждается в инвестициях. На полученные деньги можно строить гостиницы любого класса, так как спрос будет на все номера.
Что такое бизнес план и зачем он нужен
Бизнес план – это официальный документ, в котором показывается план реализации инвестируемой схемы. Этот документ передается лицам, которые уполномочены распределением инвестиций.
Разрабатывать бизнес план нужно обязательно соблюдая следующие правила:
- Правильно оформленный бизнес план должен представлять собой идеи, которые воплотясь в жизнь принесут прибыль потенциальным инвесторам.
- Та компания, которая лучше всех справилась с формированием бизнес плана, показывает все свое мастерство и профессиональную подготовку в строительной сфере. У инвестора должно сложиться положительное мнение об компании в которую он планирует вложить свои средства.
- Благодаря этому документу можно контролировать ход развития производства.
- В плане показываются также все виды рисков и способы их устранения. Беря в руки документ инвестор должен четко понимать во что он вкладывает деньги и на какие риски может идти.
Бизнес план разрабатывается по общепринятому образцу и должен четко выполнять все требования поставленные к документу. В начале документа обязательно указывается содержание и краткое описание каждого раздела.
Виды инвестиционных рисков
Инвестиционные риски – это возможность потери интереса к строительной сфере, снижение стоимости готового объекта. Именно поэтому во время планирования бизнес плана в первую очередь стоит обратить внимание на всевозможные риски и на варианты как их уменьшить, а уже затем на ожидаемый доход. Чем больше в проекте доход, тем больше вероятность возникновения риска. Инвестиционные риски можно квалифицировать на такие виды:
— Системная группа рисков. Такой тип может возникнуть из-за негативного действия рыночной экономики. Он присутствует совершенно в любой инвестиционной сферы вне зависимости от выбора вложения капитала. К негативным факторам экономики можно отнести конфликты между государствами, инфляцию, колебание валюты и многое другое.
— Несистемная группа рисков. Возникают они преимущественно от кредитных и деловых рисков и касаются они только одного инвестора. Для того чтоб их минимизировать нужно сменить стратегию развития производства и применить более рациональный тип управления.
— Риск инфляции. Хоть данный тип и относиться к системной группе, но он имеет полное право стоять отдельно от всего классификатора так как его нельзя заранее спрогнозировать и принять меры по его предотвращению. Из-за него может существенно уменьшиться размер ожидаемой прибыли.
Инвестирование в сферу жилищного строительства считается наименее рисковым вариантом. Даже в кризис людям надо где-то жить.
Как минимизировать возможные риски
Не существует инвестиций без определенных рисков. Чтобы сделать баланс между доходами и убытками нужно своевременно сделать оценку всех возможных негативных факторов, которые могут произойти в инвестируемой сфере и проанализировать финансовые инструменты. Для того чтобы минимизировать возможные риски можно руководствоваться следующими методами, к примеру, инвестировать исключительно в зарубежные активы, во время инвестирования использовать только свободные средства, максимально постараться отказаться от кредитов.
Нужно тщательно контролировать сметные договора для того чтобы не пропустить ни малейшей прибыли. Акции нужно обязательно застраховать контрактами фьючерского типа. Акции используются только известных компаний, чтобы не произошло в дальнейшем их обесценивание. Для снижения операционных рисков нужно серьезно подойти к выбору профессионального исполнителя.
Современное инвестирование в строительную сферу
Первые инвестиционные компании начали появляться еще в послевоенное время. С возникновением новой системы кредитно-финансовых форм это движение только усилилось. Чтобы привлечь деньги в свою компанию, руководство начинает открытую продажу ценных бумаг.
Все открытые инвестиционные компанию допускают ценные бумаги в продажу равномерно, это необходимо для того чтоб вложения поступали регулярно. Таким образом, они планируют привлечь новых покупателей. Если регулярно продавать акции, то капитал будет постепенно наращиваться. Кроме этого полученные от продажи акций средства можно вложить в покупку акций другого предприятия.
Если компания относиться к закрытому типу, то она выпускает в свободную продажу все акции одновременно. Их преимущественно выкупают все старые покупатели. Новым инвесторам они не доверяют, поэтому и работают только с известными компаниями.
Капитальное строительство развивается и модернизируется с каждым годом. Инвесторам выгодно вкладывать капитал в эту отрасль, так как они имеют хорошую прибыль. Государству выгодно вкладывать в хозяйственные и жилые сооружения, так как они с этого имеют не только прибыль, но и заботятся о жителях страны. Самое главное, правильно оценить все возможные риски.
Самый популярный материал месяца: до 300 тысяч без процентов до 1 года, но только на покупки — расскажу, где взять.
Источники: http://poisk-ru.ru/s58294t2.html, http://cbkg.ru/articles/chastnye_investicii.html, http://kudavlozitdengi.adne.info/investicii-v-stroitelstvo-nedvizhimosti/
