Инвестиции за рубежом
Хотел бы поделиться своими мыслями об инвестициях за рубежом. Все просто, там этим занимаются практически все у кого есть деньги. Интересно только то, что практически все виды инвестиций в Америке, Европе основываются на акциях. Многие инвестиционные фонды занимаются тем, что покупают акции различных предприятий, акции других фондов… Даже брокеры предоставляющие услуги по инвесту, если были бы американскими компаниями, то вклады осуществлялись на основе акций а не прямых денежных вложений как это делаем мы.
Побродил по американским форумам и столкнулся с такой вещью – ранняя финансовая грамотность. Конечно это и так всем известно что американцы более в этом подкованы, но когда сталкиваешься с этим лично все же по другому это воспринимаешь. Многие студенты которым 18-20 лет работают и не просто чтобы оплатить учебу, жилье, погулять… но и сразу целенаправленно с первой работы развивают свою карьеру и уже думают об инвестициях. Так я не раз встретил как 15-16 летние студенты спрашивали об легальности инвестиций для их возраста.
Американцы относятся к деньгам несколько глубже или серьезней… Карьера для многих это очень важная часть жизни которая должна быть у каждого. И строить свое будущее они начинают гораздо раньше чем люди у нас. Но не нужно думать что деньги это их главная цель в жизни, тратить они тоже умеют. Тем не менее с детства они знают цену деньгам и очень много работают чтобы добиться успеха. Но есть и другая сторона медали, они это делать практически вынуждены, так как кредиты, оплата за жилье, налоги, оплата за учебу и другие необходимые вещи обходятся им не девшего.
Одна студентка написала на одном из форумов:
«… Я не помню себя чтобы я не была никому должна 6 месяцев и могла просто так откладывать деньги на депозит. Есть ли такие люди вообще?…»
Конечно есть и обеспеченные люди которые работают мало и имеют все что хотят, но их относительно единицы.
Инвестиции за рубежом дело доступное не каждому, так как инвестициями могут заниматься только те у кого есть минимум 10-50 тыс. долларов для этого. Акции крупных компаний стоят одну цену, но есть условия по которым вы не можете купить их меньшее количество чем 50 к примеру. Так же не каждый человек с улицы может прийти и вложить куда то деньги. К примеру венчурные фонды в Америке. Есть вот такой официальный рейтинг венчурных фондов:
Венчурный фонд
Венчурный фонд (англ. venture — рискованное предприятие) — инвестиционный фонд, ориентированный на работу с инновационными предприятиями и проектами (стартапами). Венчурные фонды осуществляют инвестиции в ценные бумаги или доли предприятий с высокой или относительно высокой степенью риска в ожидании чрезвычайно высокой прибыли. Как правило, 70-80 % проектов не приносят отдачи, но прибыль от оставшихся 20-30 % окупает все убытки.
Их в Америке много, но вы нигде не найдете информацию о том, как туда вложить деньги и какие прибыли они приносят. Они могут лишь дать открытую официальную информацию о своих активах и их стоимости. Все дело в том что в эти венчурные фонды могут вкладывать только юридические лица и в их роли выступают банки, финансовые компании и государство! Например, пенсионные фонды (!). Кончено венчурному фонду удобнее работать с банком, с несколькими крупными инвесторами чем с сотней тысяч частных инвесторов среди которых студенты и безработные с вкладами по 50-100 долларов.
Куда же инвестируют простые люди за рубежом? Самый распространённый путь мелких инвесторов – вкладывать деньги в акции через брокеров. Я бы сказал что они больше являются игроками фондового рынка чем инвесторами, так как сами выбирают через торговую платформу компании, их акции и покупают их на относительно короткий срок. Все мелкие инвесторы должны иметь дополнительный источник дохода, так как инвестиции в акции это очень нестабильная прибыль которая не превышает 30% годовых как правило. Более крупные инвесторы работают только через своего брокерского консультанта, который просто говорит куда вложить деньги и имеет свою комиссию.
Зарубежный рынок сам по себе очень огромный относительно объемов, и поэтому чтобы войти в него, так же нужны не маленькие средства, ведь в большинстве надежных брокерских конторах в Америке, минимальные суммы для инвестиций от 50 тыс. долларов, и это как вы понимаете только минимум.
К примеру один из Российских брокеров принимает инвестиции в торговлю на фондовом рынке. Риски ограничены до 10% а годовая доходность 30%. Порог для входа – от 10 000 000 рублей.
Каковы итоги? Государство крутит свои деньги в венчурных фондах, банки — деньги своих вкладчиков, а большинство людей убеждены что нужно иметь постоянную работу и никогда не рисковать. Средний класс работает по 12-16 часов в сутки. Инвестиции делают богатых людей еще богаче, каждый средний американец стремится тяжелым трудом вырваться на новый уровень чтобы иметь возможность работать меньше когда деньги и твой труд уже работают на тебя. Интересно то что это знает практически каждый, но среди моих знакомых нет таких людей которые это осознавали и целенаправленно шли к этому лет с 14-15, а кто к этому пришел, большинству просто повезло или по случаю. Это знают все, но мало кто к этому идет. И наверное так должно быть, иначе у нас не было бы шансов заработать на инвестициях вообще, так как если где-то денег больше, значит где-то их меньше.
Не так давно я нашел интересную альтернативу — инвестиции в акции крупнейших зарубежных компаний по средствам опционов.
Тут не нужны огромные суммы и долгие сроки. Инвестировать можно от 25 долларов на сроки от 1 минуты до месяца. Вы покупаете бинарный опцион на акции компаний, к примеру Google, с условием роста (ЦЕНА ВЫШЕ (CALL) — вверх) или падения (ЦЕНА НИЖЕ (PUT) — вниз) цены в заданные сроки. Например, в новостях вы узнали, что Apple завтра начинает продажи нового iPad. Это означает что их акции обязательно вырастут. Все что вам нужно — это инвестировать в опцион на акции Apple в начале дня продаж с условием роста (CALL) на час. Если в течении этого часа цена на акции поднимется хоть на 0,001 пункт — вы заработаете 70% прибыли. Если ваша инвестиция 300 долларов, то ваша прибыль будет 210 долларов, и это всего за час! Инвестировать можно и на день, чтобы надежнее было.
Среди активов бинарных опционов самые крупные компании в мире как Google, Apple, Microsoft, Ferrari, facebook, Газпром, акции Amazon, Barclays, BP… компаний очень много. А также вы можете инвестировать в опционы на фондовые индексы, газ, золото, нефть, валюты…
Для заработка на опционах я использую брокера FiNMAX. Это надежный брокер по бинарным опционам, сайт имеет русскоязычную версию. Сам брокер контролируется в России ЦРОФР. Сайт брокера очень понятный и удобный, инвестировать можно уже с главной страницы сайта. Более подробно об опционах можете узнать тут.
Инвестирование в недвижимость за рубежом: плюсы, минусы, риски
Инвестиции в недвижимость во всем мире относятся к одному из классических инструментов получения прибыли. Некое лицо вкладывает деньги в строительство или покупку объекта, рассчитывая в дальнейшем получать определенную прибыль от продажи (за счет разницы в ценах) или от сдачи в аренду. Быстрое обогащение покупка жилой или коммерческой недвижимости не гарантирует. Более того, владельцу нужно знать о многочисленных рисках, сопряженных с владением, приобретением и реализацией.
Развал Советского Союза, открытие границ, появление частного капитала привели к тому, что жители России получили возможность приобретать дома, виллы, предприятия далеко за ее пределами и не замедлили ей воспользоваться.
Обмен наличности на «небольшой» домик вдалеке от родных берегов
Но, так ли уж выгодны инвестиции в зарубежную недвижимость? Есть ли регионы более и менее привлекательные? Каков реальный процент прибыли, получаемый в год или месяц? Где можно получить ПМЖ или гражданство, скупая квартиры, а где этого не стоит делать? Попробуем разобраться в этих вопросах.
Инвестиции в зарубежную недвижимость – как средство сохранения капитала
Для жителей России заграница — один сплошной рай. Если собственную экономику сотрясают постоянные кризисы, то зарубежная воспринимается в качестве «тихой гавани», в частности, если речь идет о Европе, Аравийском полуострове, США и Канаде. Причины смещения приоритетов в сторону этих стран следующие:
- стоимость жилой или коммерческой недвижимости остается стабильной вне зависимости от сезона, инфляции, правящей партии в большинстве стран. Эксперты отмечают, что рост цены квадратного метра всегда опережает темпы инфляции;
- финансовые кризисы — обычное явление для мировой экономики. Разница только в том, какая страна, как из них выходит. Если в России строительный рынок уже несколько лет находится в состоянии постоянной стагнации, велики риски потерять деньги в результате преднамеренного банкротства или мошеннических действий застройщика, то в большинстве европейских стран восстановление докризисного состояния происходит значительно быстрее. Времена Великой Депрессии прошли, людям нужно где-то жить. И вероятность, что недвижимость будет куплена или взята в аренду, сохраняется на одном уровне;
- для граждан России инвестирование в зарубежную недвижимость интересно еще по одной причине: стоимость и доллара, и евро по отношению к рублю неуклонно растет. Даже при сохранении цены квартиры или отеля на прежнем уровне, рублевый эквивалент будет увеличиваться, опережая инфляцию на внутреннем рынке.
Как показывают данные, предоставленные Центробанком, только за 2014 год россияне вложили в приобретение недвижимости за пределами своего государства более 484 млн. долларов США. И речь уже не идет только о покупке виллы или небольшого домика для личного пользования в период летнего отпуска. Средний, и более обеспеченные классы россиян стараются приобрести гостиничный комплекс, здание, доходный дом в качестве способа, если не получения дополнительной прибыли, то сохранения имеющегося капитала
Значительную часть собственников недвижимости, как в России, так и за ее пределами все же больше интересует преумножение имеющихся средств, получение определенного дохода. Основных способов два:
- покупка с целью последующей перепродажи;
- получение ренты — дохода от сдачи в аренду.
Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, заслуживающие отдельного внимания.
Получение дохода за счет покупки объектов недвижимости
Обладатель определенной суммы приобретает объект (дом, виллу, доходный дом, гостиницу и т. д.) на этапе строительства или сдачи в эксплуатацию, заключает договор покупки с застройщиком или владельцем в расчете на то, что с течением времени подорожает не только само здание, но и земля, на которой оно расположено.
Важно подчеркнуть, что ожидания инвестора могут не оправдаться по многим причинам:
- изменилась конъюнктура рынка, появился новый, более популярный или престижный курорт;
- период ожидания роста цен на недвижимость может быть значительным. Как показывают исследования, в среднем от покупки до последующей реализации проходит не менее 5 лет;
- сложности прогнозирования ситуации на зарубежном рынке. На цену влияют и рыночные, и внерыночные факторы. Многие страны Европы на данный момент времени заняты решением вопросов с объявлением автономии или независимости отдельными областями или регионами. Ни о каком росте цен на недвижимость в такой ситуации речь не идет;
- санкции и контрсанкции. Противостояние России и ряда зарубежных стран в политических вопросах привело к закрытию ряда перспективных рынков и регионов для наших соотечественников;
- первоначальная цена приобретения оказалась завышенной. Собственник или риелтор воспользовался ситуацией и продал объект, не пользующийся спросом.
Возможных ситуаций очень много. До того, как принимать решение о покупке, необходимо тщательно изучить рынок, проконсультироваться не с одним, а несколькими агентами. Проверять спрос и предложение необходимо не только по российским изданиям, но и по внутренним для той страны, где планируется покупка. В целом же, вариант подходит тем, у кого есть значительная сумма оборотных средств и возможность в течение 5-ти и более лет ожидать прибыли.
В среднем, рост цен на недвижимость не превышает 3-5% в год. С учетом всех издержек, налогов, затрат на перелеты, обслуживание объекта эту сумму сложно считать заслуживающей внимания. Максимальный рост за последние годы не превышает 7%.
Если вы планируете приобрести несколько домов или вилл с целью дальнейшей перепродажи, обратите внимание на следующие варианты:
— здание или квартира покупается на стадии котлована или заливки фундамента. Как показывает опыт, разница со стоимостью полностью готового к эксплуатации объекта составляет до 20% и более. Увеличиваются и риски. Застройщик может не вовремя завершить работы, обанкротиться. Может измениться и политическая ситуация в стране, престиж региона. Да и качество выполненной работы может оказаться ниже декларируемого в договоре.
Чтобы свести риски к минимуму, придется проделать тщательную подготовительную работу, проверить репутацию застройщика, наличие сданных объектов, соответствие его документации местному законодательству;
— приобретение недвижимости, находящейся в залоге у банков или иных кредиторов. Финансовый кризис 2008-2014 годов в Греции, Испании и иных странах Европы стал причиной изъятия множества зданий у собственников в счет оплаты долгов. Если есть возможность и знание языков, то после изучения предложений от банковских структур, можно найти подходящий объект по относительно низкой стоимости.
Залоговая недвижимость всегда дешевле.
Получение дохода от сдачи недвижимости в аренду
Приобрести дом и несколько лет ждать, пока он вырастет в цене — большая роскошь. Все это время объект нужно обслуживать, поддерживать порядок, оплачивать налоги и коммунальные услуги. Результат — расходы растут, прибыль — в неясном будущем. Решить проблему отчасти поможет сдача недвижимости в аренду.
Как показывает статистика, не менее 75% всей приобретенной недвижимости куплена именно с этой целью. И большая часть россиян, пытаясь сэкономить, не желая тратить «лишнее», старается самостоятельно решать вопросы, связанные с поиском арендатора, сбором денег, уборкой, мелким и капитальным ремонтом.
По оценкам экспертов, специализированные агентства, занимающиеся подбором клиентов для сдаваемых в аренду квартир или частных домов, за свои услуги получают до 35% от прибыли. За эти деньги собственник получает:
- проверку потенциального арендатора, его платежеспособности;
- сбор денег с арендаторов;
- оформление страховки, заключение договоров на оказание коммунальных услуг, оплату налогов и иных платежей;
- проверку состояния объекта: мебели, бытовой техники, сантехники, стен, прилегающего земельного участка;
- уборку территории, помещений, поддержание в надлежащем порядке бассейна, сада, клумб и т. д.
Если вы находитесь в другой стране, не знаете местного законодательства, языка и обычаев, то самостоятельно заниматься этими вопросами сложно, а порой и невозможно. Поэтому мнимая экономия на услугах профессионального управляющего оборачивается убытками. Недобросовестные арендаторы, воры и мошенники есть везде.
Важно учитывать, что для большей части европейских стран получение 3-5% от стоимости недвижимости в год в качестве арендной платы считается хорошим доходом. Окупаемость в течение 2-5 лет не рассматривается в принципе.
Риски при инвестировании в иностранную недвижимость
Не только российский рынок подвержен влиянию кризисов, постоянного изменения законодательства. И европейский, и азиатский, и американский рынки недвижимости имеют свои особенности, нюансы. Везде могут ожидать сложности и проблемы, не предвиденные обстоятельства и риски.
Среди наиболее значимых рисков можно выделить:
- невнимательное отношение к дополнительным расходам: налогам, обязательным платежам, сборам. В большинстве стран действует налог на недвижимость или имущество, достигающий 40% и более. При реализации объекта придется заплатить налог на прибыль или подоходный. Так, во Франции собственник, продавший квартиру или частный дом, обязан 20% от полученной суммы уплатить в качестве налога;
- экономическая ситуация в конкретной стране. Кризис 2008 года, начавшийся в США, наибольший урон принес европейским государствам: Греции, Италии, Испании. Некогда популярные курорты ощущают дефицит постояльцев. К тому же многие предпочитают снимать номера в крупных отелях, где есть все необходимое для комфортного отдыха. Для частной виллы необходимо нанимать прислугу, что влечет за собой дополнительные расходы;
- политическая ситуация. Приток беженцев в Европу сделал этот регион не привлекательным для туристов. Не меньше проблем связано с усиливающимся стремлением отдельных регионов обрести независимость, в частности, в Испании. Результат: популярные города-курорты стали недоступны для иностранцев из-за акций протеста, всеобщих забастовок, ввода армейских подразделений.
Риски, связанные с удаленным проживанием от своей собственности
Собственник, находящийся в другой стране, в любой момент времени может столкнуться с невозможностью доступа к своему имуществу. Очень немногие регионы в мире могут «похвастаться» политической стабильностью, отсутствием военных конфликтов на своей территории или в ближайшем зарубежье. По независящим от инвестора обстоятельствам между государствами могут ухудшиться дипломатические отношения, вплоть до полного разрыва. Пользоваться своим домом в такой ситуации будет затруднительно.
Для значительной части стран Азии, Африки, Латинской Америки характерна внутренняя нестабильная политическая ситуация с частой сменой правительств, парламентов, руководителей. И часто новый период правления начинается с отмены постановлений и законов, принятых ранее. Не редки ситуации насильственного изъятия объектов недвижимости, необходимых «государству» или отдельной политической силе. Доказать в такой ситуации свое право собственности будет сложно или невозможно.
Риски, связанные с вложением в неликвидный объект
Нельзя полностью доверять риелтору, предлагающему тот или иной объект. Все нужно осматривать самостоятельно, предварительно тщательно изучив местную конъюнктуру и инфраструктуру. Вы можете поверить на слово, что вилла или гостиница находятся в первом ряду на побережье и выходят непосредственно на пляж. Это может оказаться действительно так, но море в этом месте непригодно для купания, или рядом расположена огромная автозаправка с постоянным шумом и гулом от машин.
От риелтора необходимо получить полные расчеты включающие данные:
- о стоимости объекта, включая и строительные, и отделочные работы, сдачу объекта в эксплуатацию, подведение инженерных коммуникаций, приобретение мебели и бытовой техники;
- о налогах, подлежащих оплате на всех этапах владения, в том числе, при продаже;
- о предполагаемой прибыли с учетом сезонности спроса, расходах на содержание и обслуживание.
Только располагая всеми необходимыми данными, изучив репутацию застройщика или продавца, местные законы и требования, можно принимать решение о покупке объекта недвижимости. Важно помнить, что приобретение здания не равноценно походу в супермаркет за продуктами. Опротестовать сделку, доказать наличие мошеннических действий со стороны застройщика сложно, а порой и невозможно.
Преимущества инвестирования в недвижимость на Маврикии
Среди всех стран, активно привлекающих зарубежных инвесторов, особенно выделяется Маврикий — небольшой остров в Индийском океане к востоку от Мадагаскара. У него нет сухопутной границы ни с одной другой страной, не идут войны в 100 километрах от столицы. Климат мягкий, зима отсутствует, туристов можно принимать круглогодично. Страна активно стремится к сотрудничеству и способствует реализации на рынке объектов, удовлетворяющих самым строгим требованиям.
На этом преимущества инвестирования в недвижимость на Маврикии не заканчиваются. Для потенциального инвестора важны следующие:
— возможность приобретения недвижимости иностранными гражданами в собственность (freehold), что выгодно отличает Маврикий от большинства других островных государств и тропических курортов, где это сделать невозможно (как например, на Мальдивах, Сейшелах и т.д.);
— приобретение объектов на сумму от 500 тыс. долларов в автоматическом режиме дает возможность получить ВНЖ на острове не только самому инвестору, но и его близким родственникам (супругу и детям, не достигших 18-ти лет).
Нерезидент до получения ВНЖ имеет право заключать договора на приобретение любой недвижимости только с компаниями-застройщиками. Но в этом есть очень большие преимущества:
— до сдачи в эксплуатацию специальная комиссия проверяет качество выполнения всех этапов: от приобретения стройматериалов до монтажа лампочек и плинтусов. Инвестор получает объект, полностью готовый к эксплуатации. Не приходится самостоятельно решать вопросы, связанные с заделкой трещин, окрашиванием стен или перепланировкой.
Более того, если в течение 10 лет с момента передачи объекта собственнику будут выявлены дефекты, недоделки, брак, застройщик обязан их устранить за свой счет. В России об этом приходится только мечтать;
— инвестор получает не только непосредственно здание, но, в случае приобретения жилой недвижимости по схеме IRS (Integrated Resort Scheme), то и всю необходимую инфраструктуру, включая зоны отдыха, поля для гольфа, пляжи, рестораны, автопарковки и причалы для яхт. И все это обязан обеспечить продавец.
Вы получаете необходимый комплект удобств для комфортного проживания.
Если нет возможности единовременно вложить 500 тыс. долларов и более в экономику Маврикия, можно ограничиться покупкой небольшого дома или виллы по программе Real Estate Scheme. Льгот с получением вида на жительство этот вариант не дает, но как только сумма инвестиций достигнет 500 тыс. долларов, ее собственник получает ВНЖ на острове.
В 2017 году правительство острова внесло коррективы в законодательную базу, касающуюся покупки недвижимости гражданами других государств. С этого момента иностранец имеет право приобрести виллу в рамках специального проекта PDS, или Property Development Scheme, предполагающего приоритетное развитие территории.
Задача PDS — вывод с рынка девелоперов, застройщиков, не соответствующих требованиям законодательства, замеченных в мошеннических действиях. Лицензии на ведение строительных работ подписываются только премьер-министром лично.
С этого момента на Маврикии не делается различий между собственниками дорогой недвижимости и владельцами небольших апартаментов или домов. При оформлении договора купли-продажи любого объекта собственник оплачивает только 5% от стоимости объекта в качестве регистрационного взноса. Важно: объекты, купленные по схемам IRS или RES под действие стандарта PDS не попадают.
Ранее собственник, использующий схему IRS, платил в бюджет 70 тыс. долларов США. Применение схемы RES предполагало оплату взноса в размере 25 тыс. долларов США.
Важно понимать, что на острове только в 2005 году было разрешено продавать недвижимость и землю иностранцам. Рынок еще не переполнен и не перегрет. Еще идет стадия освоения нового региона, и есть возможность за относительно небольшую сумму денег получить место в «раю» на земле. На Маврикии отсутствует тяжелая промышленность, нет гигантских свалок и соседей, испытывающих тяжелое вооружение. Здесь все создано только для безмятежного отдыха и созерцания мира.
В какие страны не стоит инвестировать в 2018 году
Если у вас есть определенный капитал и вы твердо решили потратить его на покупку недвижимости за границей, прочитайте несколько рекомендаций о том, где точно не стоит читать объявления о продаже того или иного объекта:
Берлин, Германия
Здесь не принято и не модно иметь свое жилье. Практически все живут в арендованном. В качестве плюса многие называют немецкую педантичность и компетентность управляющих компаний. И многие полагают, что этого достаточно для инвестирования в недвижимость именно здесь, в географическом и политическом центре Европы.
Но необходимо учитывать следующее. Берлин относительно недавно стал частью ФРГ. Здесь идет выравнивание рынка с более дорогими Мюнхеном или Франкфуртом-на-Майне. Как только выравнивание ставок произойдет, можно ожидать спад деловой активности. И инвесторы получат не активный рост строительного рынка, а привычную стагнацию.
Важно учитывать и то, что в Германии очень высоки расходы на коммунальные услуги, обслуживание зданий и сооружений, комиссионные посредникам и риелторам (до 10% от стоимости);
Здесь основной риск — политическая нестабильность региона. Страны арабского востока постоянно конфликтуют между собой, например, Иран и Саудовская Аравия. Да и с внешним миром отношения сложно назвать благоприятными из-за подозрений в финансировании терроризма.
Для туристов важно и то, что даже приезжие обязаны придерживаться здесь законов ислама, что значительно ограничивает возможности для отдыха, предоставляемые, например, в Турции или Египте. Для жителей России не меньшее значение имеет и удаленность страны. Самолеты летают только из столицы. На то, чтобы просто добраться до своего дома, может уйти не один день.
Катар и Кувейт, постоянно страдающие от всех войн и переделов собственности в регионе, любыми способами стараются составить конкуренцию более развитым Дубаю и ОАЭ. В Катаре в 2022 году будет проходить ЧМ по футболу. Можно ожидать, что туристы проявят вполне естественный интерес к этому государству и сменят свои приоритеты в выборе места для отдыха;
Юго-Восточная Азия (Вьетнам, Тайланд)
Зарубежные инвесторы здесь не имеют никаких привилегий при получении визы, ПМЖ или гражданства. Рынок переполнен, туристов много, но еще больше предложений.
Влияет и удаленность региона от значительной части традиционных туристических маршрутов, и удорожание туров после девальвации рубля, и близость к Северной Корее с ее амбициями на получение и использование ядерного оружия;
Европа (Испания, Каталония, Кипр и т. д.)
Инвестор попадает в непосредственную зависимость от интереса туристов к данному региону. При этом желания и приоритеты массы отдыхающих очень непоследовательны и непредсказуемы. Не меньшее значение имеет и ситуация в Европе, разногласия между членами ЕС в вопросах миграции, возможный отказ от Шенгенской визы и зоны, введение квот на размещение беженцев из Африки и Азии.
Усиливаются и тенденции на отделение ряда регионов от метрополии, что не добавляет политической стабильности. Туристы оказываются отрезанными от традиционно привлекательных городов (Барселона). Если же говорить о Средиземноморском побережье, то стоимость недвижимости здесь такова, что об окупаемости можно только мечтать. К тому же территории, привлекательные для инвестиций, давно поделены, принадлежат поколениям княжеских фамилий и родовитых семей. Случайному покупателю предложат то, что десятилетиями не вызывает интереса у местного населения.
Итоги, выводы
Инвестирование в зарубежную недвижимость — не способ получения прибыли здесь и сейчас. Проект окупится не ранее чем через годы и десятилетия. Если же есть свободный миллион долларов и очень хочется купить «домик» на берегу моря, учитывайте следующее:
- политическую ситуацию в стране и регионе, наличие добрососедских отношений с Россией, отсутствие разногласий в краткосрочной и долгосрочной перспективах. Будет очень неприятно, если в угоду каким-либо политическим амбициям руководство страны размещения запретит въезд россиянам на свою территорию, всем или выборочно;
- явные и скрытые налоги, сборы, комиссии. К поиску объекта необходимо привлекать местного юриста или риелтора, но с предварительной проверкой его репутации. Если объект ранее сдавался в аренду, попробуйте выяснить, почему продается, какая прибыль или убыток получена прежним владельцем и по какой причине;
- не подписывайте договора купли-продажи, пока лично не увидите отель, виллу или свой будущий дом. Не довольствуйтесь фотографиями и уверениями, что все хорошо, что «год назад» это было самое престижное место отдыха на всем побережье;
- выбирайте тот дом, в котором бы вы хотели жить самостоятельно. Учитывайте наличие инфраструктурных объектов, и не только развлекательных. Если вокруг только рестораны и поля для гольфа, но нет ни одного магазина или медицинского учреждения, если до ближайшего населенного пункта — более часа на автомобиле, откажитесь от покупки. Уединение приятно первые несколько дней. Потом придется решать элементарные бытовые вопросы, что не всегда легко.
Выбирайте тщательно, взвешивая все «за» и «против». Инвестируйте с умом. И тогда вы не только будете наслаждаться отдыхом на лучших побережьях мира, но и получите ощутимую прибыль от своей собственности.
3 способа инвестировать за рубеж
“Заграница нам поможет!”
Остап Бендер, персонаж “12 стульев”
Нет патриотов там, где речь идет о налогах.
Джордж Оруэлл, брит. писатель
Инвестирование в России – это огромная нестабильность. Вспомним 1991-й год, когда разом обесценились сбережения граждан в банках, а на выплаты по страхованию жизни стало можно купить килограмм конфет… Или 1998-й год с его ростом курса доллара в несколько раз за каких-то несколько месяцев… Или 2008-й, когда фондовый рынок «тихой гавани для инвесторов» потерял за год более 70% (худший результат в мире)… Последние события также не добавляют оптимизма.
Инвестиции – процесс долгосрочный. Чтобы сколотить достаточный капитал для достижения своих финансовых целей, может потребоваться 10-15-20 лет. И на таких промежутках на первый план выходит надежность инвестиций. Что толку в средней доходности фондового рынка России в 25%, если она связана с возможностью все потерять за считанные дни!
Экономические риски инвестиций в России связаны с однобокостью развития страны. Сильнейшая зависимость от экспорта ресурсов приводит к тому, что доходность большинства вложений напрямую зависит от цен на энергоресурсы. Растет цена нефти – и можно вкладывать в любые акции фондового рынка, все вырастут. Упала цена на газ, и что бы ни делал Газпром, котировки его акций пойдут вниз.
А есть еще и политические риски. Государство владеет долями в ключевых российских компаниях. Небольшой размер нашего фондового рынка позволяет государству и другим крупным игрокам направлять его движение в нужную сторону. Зачастую такие «интервенции» совершенно не учитывают интересов мелких частных инвесторов.
Долгосрочные инвестиции в России – это огромный риск, вызванный совершенно нерыночными причинами, и потому – неоправданный. Неудивительно, что интерес к инвестированию за рубеж растет год от года.
Как инвестировать за рубеж?
Зарубежные инвестиции доступны не только избранным. Они не так сложны, как кажется поначалу, и не требуют серьезного капитала. Давайте рассмотрим способы инвестирования в зарубежные активы в России. Речь пойдет только о тех вариантах, которые можно рекомендовать, как надежные в плане защиты от мошенничества. Всевозможные оффшоры на Сейшелах, Науру, в Либерии, Мьянме и т.п., торгующие CFD, бинарными опционами и подобными инструментами без реальной покупки активов, к инвестициям имеют весьма приблизительное отношение.
Мы рассмотрим возможность официальной покупки активов – акций, облигаций, паев фондов и прочих инструментов создания капитала. И вы сможете выбирать подходящий способ, исходя из ваших целей и финансовых возможностей.
Всего существует 3 способа инвестирования в зарубежные активы:
- Инвестиционный счет в банке.
- Покупка активов через брокера.
- Покупка активов через страховую компанию (Английский способ).
Инвестиционный счет в банке
Банки – самый популярный финансовый посредник в России. Именно поэтому они же приходят первыми на ум, когда заходит речь об инвестировании за рубежом. Увы, это далеко не самый оптимальным способ инвестиций.
Суть инвестиционного счета в банке состоит в том, что на нем хранятся не столько деньги, сколько активы. Банк по заявкам клиента покупает для него акции, облигации, паи фондов и другие ценные бумаги. Крупные банки обычно входят в различные финансовые группы, включающие в себя компании всего финансового сектора. Это позволяет банку создавать универсальную услугу частного банковского обслуживания (private banking), и инвестору не приходится обращаться в другие компании. Эта универсальность, к сожалению, оказывается единственным плюсом Private banking.
Перечень минусов же зашкаливает.
- Во-первых частное банковское обслуживание доступно очень состоятельным людям. Зарубежные банки не будут рассматривать заявки с суммами меньше полумиллиона долларов.
- Во-вторых, банк не заинтересован в продвижении услуг конкурентов и, прежде всего, будет предлагать свои инвестиционные продукты.
- В-третьих, у банков, как правило, более высокие комиссии за управление, чем у других посредников.
- В-четвертых, резидентам России запрещено получать деньги на зарубежные банковские счета. То есть по закону прибыль от инвестиций нужно вывести в Российский банк, а уже из него сделать перевод на свой зарубежный счет. Обход этого закона чреват административной, а в отдельных случаях и уголовной ответственностью.
Брокерский счет
Для тех, кто уже работает на фондовом рынке России, в брокерском обслуживании нет ничего нового. За рубежом все устроено так же. Вы открываете счет у зарубежного брокера и получаете онлайн-доступ к торгам на бирже. Вы самостоятельно совершаете сделки, приобретая и продавая активы, а брокер берет с вас комиссию за каждую сделку.
Главные плюсы данного способа инвестиций – оперативность и самостоятельность. Сделки совершаются онлайн практически мгновенно, ликвидность вашего портфеля максимальна. Плюс вы сами выбираете когда и какими активами торговать.
Комиссии у брокеров составляют сотые доли процента на сделку, что на пару порядков ниже, чем в банковском секторе.
Самостоятельность принятия решений имеет обратную сторону – затраты времени и языковой барьер. Немногие западные брокеры имеют русскоязычную техподдержку, а тщательный анализ активов для покупки займет не один час, и даже не один день.
Минимальный порог входа для открытия счета у американских брокеров составляет 5 000 – 10 000 долларов. В последнее время часть брокеров отказывается открывать счета российским инвесторам в свете увеличения напряженности между Россией и Западом. Однако, политика политикой, а бизнес есть бизнес.
Среди россиян наиболее популярными являются компании Interactive Brokers и Charles Schwab.
В целом, брокерский счет подходит для опытных инвесторов, для которых гибкость и полный контроль над своими активами являются важнейшими характеристиками портфеля.
Инвестиции через страховую компанию
Unit-linked plan позволяет инвестору получить доступ к неограниченному спектру международных инструментов, включая депозиты в западных банках, взаимные фонды и фонды ETF, ценные бумаги и деривативы, структурированные продукты и т.д. Страховая компания работает как брокер, то есть просто выполняет распоряжение о покупках-продажах активов, и при этом сочетает в себе возможности private banking в плане выбора инвестиций и юридической защиты капитала.
Главные рыночные плюсы «английского метода»
-
Снижены комиссии. Страховая компания работает с финансовыми инструментами оптом, получая более низкий уровень комиссий, который недоступен частным инвесторам. Помимо этого, страховые компании начисляют инвесторам бонус за лояльность, если вы инвестируете на протяжении 5-10-15 лет. Таких выплат ни один брокер вам не предложит.
Есть возможность накопления капитала. Если рассматривать “английский метод” как аналог брокерского счета, то порог входа у брокеров будет ниже. Страховые компании откроют вам инвестиционную программу от сумм 20 000 – 30 000 долларов. Однако страховщики предлагают накопительные программы с периодическими платежами 100 – 500 долларов в месяц. Это делает Unit-linked plan самым демократичным способом инвестирования за рубеж.
Нерыночные плюсы “английского метода”
-
Четкая процедура наследования. По закону наследники имеют право на получение наследства через полгода после смерти завещателя. Страховой же капитал выплачивается без задержек тому человеку, который указан в страховом полисе.
Льготное налогообложение. Компании, предлагающие инвестирование по английскому методу, как правило, зарегистрированы в оффшорных зонах, и там вообще никаких налогов нет. Но даже, если деньги возвращаются в Россию, есть оптимизация по налогообложению. По закону РФ выплаты из страховых компаний по полисам страхования жизни облагаются налогом только в части превышения прибыли над ставкой рефинансирования.
Главный минус страховых инвестиционных программ – низкая ликвидность. Контракты Unit-linked plan обычно долгосрочные, заключаются на 15-25 лет. Расторжение контракта в течение первых 2-3 лет чревато полной потерей инвестиций – страховая компания не вернет вам даже тех денег, которые вы внесли на счет. И на протяжении еще некоторого периода вы можете расторгнуть договор, получив на руки только часть капитала.
Российские инвесторы чаще всего используют программы компаний Hansard и Investors Trust .
Как обычно, идеальных инструментов не бывает. Но инвестировать за рубеж все же стоит осознанно, понимая все риски и подводные камни выбранного способа инвестирования.
Узнайте больше: бесплатный курс «Как стать инвестором?»
В мире личных финансов любят воспитывать наивных инвесторов. Мол, инвестиции – это легко и просто. Выполняйте пару нехитрых правил, и вы разбогатеете быстро и без усилий.
В условиях кризисов и неопределенности от таких советов больше вреда, чем пользы.
Курс “Как стать инвестором” избавит вас от множества иллюзий по поводу инвестиций и научит основам эффективного управления деньгами в любых условиях.
Получить курс
Введите свои данные в форму:
С этой статьей также читают
Как защитить деньги на банковской карте
Как выбрать банк: пошаговая инструкция
Договор банковского вклада
Есть еще четвертый вариант инвестирования в зарубежные активы – через российских брокеров в ETF на московской бирже. Плюсы – сильно меньший порог входа, меньшие накладные расходы, автоматическое налогообложение и налоговые льготы при работе через ИИС. Также нет политических рисков (возможность потери доступа к зарубежным вложениями из-за каких-нибудь новых санкций). Минус в том, что доступных таким образом ETF очень мало, всего около 10.
Не считаю это инвестициями в зарубежные активы. 8 фондов, все страновые, один еще и отраслевой. Все фонды – от одной компании, созданной специально под РФ. На мой взгляд, ничем не лучше обычных ПИФов – там тоже есть фонды, инвестирующие в западные инструменты.
Сразу скажу, что всё ниже перечисленное – IMHO. Нет желания спорить, хочу лишь разобраться.
Согласен, что приведенный способ – не инвестирование за рубежом, но это вполне себе инвестирование в зарубежные активы. Про плюсы по сравнению с инвестированием именно за рубежом я уже писал. А с минусами давайте разбираться. Каких конкретно рисков мы хотим избежать, инвестируя вне России? 1) Резкое обесценивание рубля относительно доллара/евро – риск замечательно закрывается при инвестировании в зарубежные ETF на МосБирже. 2) Падение российского рынка (индекс ММВБ или отдельные акции) – опять же не имеет значения, если мы покупаем иностранные индексы. 3) Некоторые риски, связанные с потерей части капитала из-за развода, ареста имущества и прочее – да, устраняются только одним видом инвестирования из озвученных Вами, а именно инвестиции через страховую компанию. Здесь покупка ETF на МосБирже не поможет, только unit-linked 4) Совсем уж параноидальные варианты с революцией в России, национализацией счетов частных инвесторов и т.д. – в этом случае могут не спасти и инвестиции на пределами страны. Активы могут остаться Вашими, но получить их может быть невозможно (железный занавес и прочее), если не успеете убежать за границу. Если что-то из рисков забыл, напишите, пожалуйста.
Что касается сравнения ETF и ПИФов – у ETF есть плюсы: в 5-10 раз меньшие комиссии за управление, отсутствие надбавок/скидок, возможность диверсифицировать вложения по разным странам в рамках одного ИИС (т.е. помимо устранения риска обесценивания рубля мы получаем еще и бонус в виде 13% от государства в первый год инвестирования). Сделать тоже самое с помощью разных ПИФов сильно сложнее, т.к. ИИС может быть только один. Для диверсификации нужно найти управляющую компанию, в которой есть несколько интересующих вас зарубежных индексных фондов.
И третий момент – минимальный порог входа при инвестировании за рубежом – 5000 долларов. Вы упоминали про ежемесячные пополнения на сумму от 100 долларов, но при таком сценарии за каждый перевод будет взиматься SWIFT-комиссия долларов 20, т.е. уже при перечислении денег за рубеж будет теряться примерно 17% сразу (120 перевели, получили 100). Тогда может быть выгоднее, например, накапливать деньги на депозите в течение года, а потом разово переводить. Но позволят ли это накопительные страховые программы?
Реальные уникальные плюсы, по сравнению с покупкой иностранных ETF через российского брокера, есть только у английского метода инвестирования (unit-linked), но надо быть готовым положить сразу от 20к или в год от 1200 долларов. Тот же, кто не располагает пока такими суммами, но уже понимает риски инвестирования в российские активы и недостатки покупки просто валюты, может в качестве альтернативы на этапе начального накопления капитала воспользоваться ETF на МосБирже и дополнительным бонусом 13% от государства через ИИС. Не согласны?
1. Главный плюс рассмотренных способов инвестирования за рубеж – в широкой диверсификации. Например, можно сделать портфель из глобального фонда развитых стран, глобального фонда развивающихся стран и глобального фонда недвижимости. FinEx такого не позволяет.
2. Покупка двух разных отраслевых ПИФов – не диверсификация, так же покупка двух страновых ETF тоже не убирает страновые риски.
3. Четыре риска, которые вы рассмотрели, не страновые. Соответственно, их можно устранить и без зарубежных активов. Например, инвестициями в золотые монеты или валютные депозиты.
4. Насколько я знаю (к сожалению, практики работы с ИИС у меня нет) ИИС открывается у брокера и не привязывается к конкретной УК. Главное, чтобы паи обращались на бирже. Можно сформировать портфель из ПИФов разных УК.
Про комиссии и вычет – совершенно верно.
5. Накопительные страховые программы – есть варианты с годовыми взносами. Комиссии за перевод сильно отличаются у разных банков (в разы).
Главный недостаток FinEx – маленькая линейка фондов, ориентированная на российский рынок. Низкие комиссии плюс маленький рынок – FinEx работает себе в убыток. Сколько это будет продолжаться – неизвестно. В худшем варианте, если линейка будет закрыта, мы все убедимся в том, что страновые юридические риски мы этими активами не убрали.
В портфель эти ETF включить, безусловно, можно, особенно с учетом выгод ИИС, но ставку на них я бы делать не стал.
Спасибо, Nick. Убедили, если денег хватает на брокера или страховую компанию – это лучшие варианты. Если пока нет, надо копить
Если можно, еще вопрос задам:
По п.4: есть ли паи ПИФов, реально торгуемые на Московской бирже? Может плохо искал, но практически у всех, что смотрел, стакан пустой. Ликвидные только те же ETF Finex, т.к. у них сидят маркетмейкеры.
Кстати, уточнил у партнеров насчет комиссий в Unit-Linked. При периодических платежах оформляется валютная дебетовая карта, затем подключается автосписание. Комиссии равны нулю – 100 долларов списывается с карты и 100 долларов падает на инвестиционный счет.
SWIFT берется только при ручных межбанковских переводах.
Реально торгуемых внутри дня паев ПИФов нет. Нужно смотреть недельные сроки. Я обычно выставляю условную заявку, а то, что сделка состоится на пару дней позже, для меня неважно. Спекулировать паями, увы, не получится.
Открытые ПИФы я покупаю через УК – это проще, а на ММВБ ловлю закрытые ПИФы недвижимости.
Это, конечно, уже не по теме статьи…
Спекулировать паями и не хочется Есть желание купить индекс ММВБ через ИИС на Московской бирже. ПИФы такие не нашел, может плохо искал… Может есть где инфа по ПИФам, торгующимся на бирже более-менее ликвидно? Или остаются только способы через покупку отдельных акций или фьючерса? У обоих способов есть недостатки. Или забить на ИИС и купить просто паи через УК.
Увы, индекс ММВБ купить через ИИС не получится. Индекс лучше покупать через УК.
На мой взладя все рачно лучший способ иневтирование это открытие счета зарубежомб в принципе входной минимум не столь велик всего 250 000 долларов.
Конечно, всего-то 20 млн. рублей У каждого второго в кармане.
Банковского счета? Это самый неудобный способ, не говоря уж о юридических последствиях для граждан РФ.
А брокерские счета за рубежом открывают с гораздо меньшими суммами – от 5000 долларов.
Цитата о финансах:
Я никогда не был бедным, хотя и был банкротом. Быть бедным – состояние духа, быть банкротом – временное состояние финансов.
— Майкл Тодд, амер. театральный продюсер
Источники: http://pammtoday.com/investicii-za-rubezhom.html, http://mauritiusinvest.ru/investicii-v-zarubezhnuyu-nedvizhimost, http://www.myrichway.ru/foreign-invest/invest-mediators/
